Nowela ustawy o obrocie ziemią nie rozwiąże wszystkich problemów z pożyczkami pod inwestycje na gruntach rolnych.
Projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (druk 673) będzie dobrą zmianą jedynie dla części osób posiadających działki rolne – twierdzą prawnicy. Powód? Choć uchyla on kontrowersyjny przepis dotyczący hipotek, to ustawa o obrocie ziemią nadal zawierać będzie przepisy, które mogą skutecznie zniechęcać banki do kredytowania inwestycji na działkach rolnych. Powyższe oznaczać będzie realne problemy ze zdobyciem finansowania dla właścicieli gruntów równych i większych niż 0,3 ha.
Małe działki uratowane
Reklama
Przypomnijmy, że nowelizacja autorstwa posłów Prawa i Sprawiedliwości zakłada uchylenie ust. 2a w art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm. – dalej: u.k.w.h.). Przepis ten przewiduje, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać jej wartości rynkowej ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. W efekcie zgłaszający się do banku nie mogą dziś otrzymać kredytu hipotecznego, który dałby im środki na inwestycję. Projekt PiS miał to za pomocą prostego cięcia zmienić. Problem jednak w tym, że obowiązująca od 30 kwietnia br. ustawa wciąż zawierać będzie zapisy umożliwiające swobodny obrót jedynie działkami mniejszymi niż 0,3 ha. Nabycie innych jest i nadal będzie mocno utrudnione (patrz ramka).
Podstawowe zasady sprzedaży ziemi rolnej / Dziennik Gazeta Prawna

Reklama
– Oznacza to, że w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości rolnej o wielkości przekraczającej 0,3 ha bankowi w praktyce będzie trudno wyegzekwować swoje wierzytelności – wyjaśnia adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
– Znalezienie potencjalnego nabywcy na drodze postępowania egzekucyjnego będzie ograniczone do wąskiego katalogu podmiotów wskazanych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zawężenie kręgu nabywców z pewnością przełoży się na spadek cen gruntów rolnych, a tym samym zdolność kredytową właścicieli takich nieruchomości – dodaje.
Mówiąc wprost, zdaniem ekspertki banki będą się obawiać udzielać kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości rolnej, gdyż w przypadku niewywiązania się z warunków umowy przez kredytobiorcę nie będą mogły łatwo spieniężyć zabezpieczenia i odzyskać należności.
– Ryzyko udzielenia kredytów będzie zatem dla banków wysokie, co z pewnością przełoży się na spadek wysokości udzielanych kredytów hipotecznych zabezpieczanych na nieruchomościach rolnych. To oznaczać będzie zmniejszenie liczby inwestycji na terenach rolnych – uważa Woźniakowska-Dębiec.
Potrzebna interwencja
Takiego scenariusza obawia się wiele osób.
– Gros osób – nierolników posiada większe działki z porozpoczynanymi budowami. Nowelizacja nie rozwiązuje ich problemów. W większości przypadków nie mogą bowiem działek podzielić, sprzedać ani wybudować domu. Ja mam działkę 3001 mkw. pod zabudowę zagrodową z planem miejscowym z rozpoczętą budową. Budowa stoi, my mieszkamy na wynajętym, drugie dziecko w drodze. I nie możemy zrobić kompletnie nic – żali się Mariola Bajgerowicz.
I przypomina, że zgodnie z rządowymi zapowiedziami nowelizacja, na którą czekało wiele osób chcących pobudować się pod miastem, miała umożliwić nabycie nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym przez inne podmioty niż rolnik indywidualny. Informacja na powyższy temat nadal zresztą widnieje na stronie resortu rolnictwa i rozwoju wsi.
– Tymczasem PiS nie zawarł w tej kwestii ani jednego zapisu. Już dziś dostałam informację z banku, że w wyniku mocno ograniczonej możliwości sprzedaży mojej działki nie może ona zostać skredytowana – mówi Bajgerowicz.
Na opisywany problem podczas posiedzenia komisji sejmowej rozpoznającej w tym tygodniu druk 673 zwraca uwagę również wiceprezes Związku Banków Polskich Jerzy Bańka. Podkreśla, że brak właściwej regulacji może spowodować perturbacje na rynku. Mimo tego do projektu nie wprowadzono odpowiednich korekt.
– Nie jest to sprawa błaha i mam nadzieję, że ta kwestia pojawi się przy kolejnej nowelizacji ustawy, która ma nastąpić w niedalekiej przyszłości – wskazuje w rozmowie z DGP Jerzy Bańka.
Zaznacza jednak, że z punktu widzenia sektora bankowego projekt jest satysfakcjonujący. Rozwiązuje bowiem podstawowy problem, który dotyczył możliwości zabezpieczania umów kredytowych. Przedstawiciel ZBP podkreśla również, że pierwotna wersja ustawy o ziemi, a więc ta, która wpłynęła do Sejmu 4 marca 2016 r., zawierała zapisy zawierające odpowiednie wyłączenia.
– Tam spod regulacji ograniczającej możliwości nabycia własności nieruchomości rolnej wyłączono przypadki, gdy wierzyciele prowadzący egzekucje mogli przejąć taką nieruchomość w przypadku bezskutecznej licytacji – zaznacza.
Skomplikowana procedura
Jakie inne konsekwencje nieść będzie za sobą fakt, że nadal tylko nieliczni uprawnieni będą do przystąpienia do licytacji nieruchomości rolnej i jej nabycia?
– W szczególności takie, że w egzekucji nie będą mogły nabywać gruntów rolnych osoby prawne, w tym podmioty, które do tej pory kupowały nieruchomości rolne na cele inwestycyjne oraz pod budownictwo – uważa mecenas Woźniakowska-Dębiec.
Jej zdaniem wymuszony spadek popytu odbije się również na cenie, jaką wierzyciel uzyska na licytacji.
Co więcej, przepisy ustawy o obrocie ziemią przewidują, że jeśli do licytacji już dojdzie, a przybicie się uprawomocni (nabywca wykona warunki licytacyjne, w tym wpłaci całość ceny, a sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności), konieczne jest zawiadomienie Agencji Nieruchomości Rolnych, której będzie jeszcze przysługiwać prawo nabycia.
– Zgodnie natomiast z art. 984 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli na pierwszej i drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu przysługuje prawo przejęcia nieruchomości rolnej w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Przepis ten także nie zmienia sytuacji wierzycieli – banków i instytucji finansowych, ponieważ instytucje te nie spełniają warunków z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (nie prowadzą działalności rolniczej – red.) – dodaje prawniczka.
Etap legislacyjny
Projekt przed głosowaniem w Sejmie