Grunt rolny do 1 ha znów będzie można sprzedać mieszczuchowi. Inwestorzy łatwiej kupią też od rolników ziemie położone w administracyjnych granicach miast.
Od opublikowania pierwszej wersji projektu przepisów, który ma łagodnie poluzować zasady sprzedaży nieruchomości rolnych, minął już ponad rok. Ministerstwo Rolnictwa zaprezentowało właśnie jego czwartą odsłonę i zadeklarowało, że uzgodnienia międzyresortowe zamkną się przed końcem listopada.
Obietnica ministra
Najważniejsza zmiana to zapowiadana pod koniec sierpnia możliwość nabywania przez nierolników ziemi o powierzchni do 1 ha. – Żeby ludzie, którzy chcieliby osiedlić się na wsi i chcieliby mieć nieco większy ogród czy sad, mogli tę ziemię kupić – tłumaczył wtedy na antenie TVN24 szef resortu Jan Ardanowski. Tym bardziej że wyłączenie spod ograniczeń terenów rolnych nie większych niż 1 ha nie będzie miało większego znaczenia dla struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. W wielu przypadkach chodzi o nieruchomości położone w pobliżu zabudowy mieszkaniowej, które mogłyby być przeznaczone pod inwestycje w domy jednorodzinne.
– To plan zagospodarowania przestrzennego powinien decydować, gdzie i jak można budować, nie zaś ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – podkreśla dr Marcin Włodarski, specjalista prawa nieruchomości z kancelarii LSW. W jego ocenie nowelizacja przeforsowana w 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.) pod hasłem walki ze spekulantami cofnęła nas do lat 70., jeśli chodzi o obrót nieruchomościami rolnymi. – Z tą jednak różnicą, że w latach 70. mało kto chciał zamieszkać na wsi, choćby z powodu braku infrastruktury – dodaje ekspert.
Najnowsza wersja projektu zmian przewiduje też całkowite wyłączenie spod reżimu ustawy gruntów rolnych leżących w granicach administracyjnych miast. Dzięki temu łatwiejsze stanie się pozyskiwanie ich pod inwestycje mieszkaniowe. Według szacunków resortu inwestycji i rozwoju grunty rolne zajmują w sumie ok. 42 proc. powierzchni miast. Analogicznie obostrzenia przestaną obejmować ogródki przydomowe.
Większy krąg bliskich
Rozszerzeniu ma także ulec krąg osób bliskich, które będą mogły nabyć ziemię od rolnika bez zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Zostanie do nich włączone rodzeństwo rodziców oraz pasierbowie (ale już nie zięć czy synowa, choć był taki pomysł). Co ważne, zniknie też obowiązek ubiegania się o zgodę szefa KOWR na nabycie nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po rozwodzie oraz działu spadku.
Eksperci chwalą propozycję odejścia od klasyfikowania nieruchomości jako rolnych na podstawie zapisów ewidencji gruntów i budynków. W założeniu ustawa o obrocie ziemią odnosi się do terenów przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego wyłącznie na cele rolne. Problem w tym, że wiele gmin nie ma sporządzonych planów miejscowych bądź nie obejmują one wszystkich działek. W takich sytuacjach trzeba więc polegać na zapisach ewidencji gruntów i budynków, które często są bardzo nieaktualne.
– Co prawda ewidencję odnawia się co kilka lat, ale powiela ona w zdecydowanej większości zapisy z lat minionych. Podam konkretny przykład: tereny zielone przy jednej z największych galerii handlowych w Warszawie w ewidencji są oznaczone jako grunty orne. Oznacza to, że sprzedając kilkuhektarową działkę, na której stoi galeria, obowiązują pełne obostrzenia zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego – wyjaśnia dr Włodarski. Zresztą nie do rzadkości należały przypadki, kiedy notariusze odmawiali sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości właśnie na podstawie zapisów ewidencji gruntów i budynków.
Znika rękojmia
W odpowiedzi na postulaty przedsiębiorców zasada, że bez pytania o zgodę KOWR ziemię może nabyć tylko rolnik indywidualny, zostanie wyłączona w przypadku nabycia nieruchomości w toku postępowania restrukturyzacyjnego i egzekucyjnego. Doradcy restrukturyzacyjni i syndycy po wejściu w życie restrykcji skarżyli się, że ogromnie utrudniają one nie tylko skuteczną „naprawę” firm w kłopotach, które posiadają grunty rolne, ale także zaspokojenie ich wierzycieli. Niełatwo jest bowiem znaleźć kupca na ziemię wśród rolników indywidualnych, a poszukiwanie innego nabywcy wydłuża czas trwania postępowania restrukturyzacyjnego (trzeba bowiem wystąpić o zgodę do szefa KOWR) i winduje jego koszty.
Analogicznie pojawi się wyjątek dla przypadków sprzedaży nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek. Obecnie krajowy ośrodek w ramach prawa pierwokupu może złożyć oświadczenie o nabyciu takiej działki za cenę rynkową.
Z ustawy ma zniknąć wymóg „rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej”, który dziś musi spełnić osoba planująca kupić ziemię od rolnika. Zamiast tego będzie musiała zobowiązać się do podjęcia takiej działalności oraz uzyskać pozytywną opinię właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego. Zgodnie z projektem okres, przez który świeżo upieczony rolnik indywidualny musi prowadzić gospodarstwo, zanim zdecyduje się je sprzedać, ma być skrócony z 10 do 5 lat.
Etap legislacyjny
Projekt w uzgodnieniach międzyresortowych