Subskrybuj nas na Youtube
Sąd Najwyższy, opowiadając się za bezproblemowym zbywaniem nieruchomości rolnych na rzecz osób bliskich, otworzył furtkę do obejścia ograniczeń ustawy o obrocie ziemią.
/>
To pierwsze komentarze do czwartkowej uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 24/17). SN wskazał w niej, że zbywający nieruchomość rolną osobie bliskiej nie musi pytać sądu o zgodę. Nawet jeśli chce to uczynić przed upływem 10 lat od momentu, gdy stał się właścicielem gruntu.
Chodzi o nieruchomości, których nabycie nastąpiło po wejściu w życie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2052 – dalej u.k.u.r.). Tej, która obowiązuje od 30 kwietnia zeszłego roku i istotnie ograniczyła obrót ziemią.
Zgodnie z jej zapisami swobodnie nabyć ziemię rolną może tylko rolnik indywidualny. Inni o zgodę muszą pytać już prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.
Ustawa ta w art. 2b obliguje nabywców ziemi do tego, by prowadzili na niej gospodarstwo przez co najmniej dekadę. W tym okresie nie mogą też gruntów sprzedawać czy oddać w najem. Od powyższych obowiązków może zwolnić jedynie sąd. Ale i tak tylko w wyjątkowych sytuacjach. Mianowicie, jeśli zbycie gruntu „wynika z przyczyn losowych, niezależnych” od aktualnie władających ziemią (ust. 3 art. 2b u.k.u.r.).
Nie takie ograniczenia straszne
Sąd Najwyższy jednoznacznie przesądził, że powyższe restrykcje nie obejmą jednak tych, którzy zdecydują się podarować czy sprzedać ziemię osobie bliskiej.
„Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 (...) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy” – to dokładna treść uchwały podjętej przez SN pod koniec zeszłego tygodnia.
– W stanie faktycznym, na gruncie którego zostało zadane SN pytanie prawne, obie strony planowanej transakcji były rolnikami. Jednakże z uwagi na treść art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a u.k.u.r., który stanowi, że osoby bliskie zbywcy są wyłączone od ograniczeń podmiotowych (jak i przedmiotowych) nabywania nieruchomości rolnych, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w drodze transakcji pomiędzy osobami bliskimi nieruchomość rolną nabył również nierolnik – wskazuje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Efekt?
– Skutkiem pobocznym przyjętej uchwały jest otwarcie furtki dla nabywania nieruchomości rolnych przez osoby niebędące rolnikami, bez pytania o zgodę agencji i bez obowiązku prowadzenia działalności rolnej na nabytej nieruchomości, o ile mają wśród osób bliskich rolnika – wskazuje ekspertka.
Mówiąc wprost: osoby, które w gronie najbliższych mają rolnika i którym marzy się zakup działki za miastem o powierzchni co najmniej 0,3 ha, mogą wejść w posiadanie gruntu dzięki pomocy członka rodziny.
– Bliski rolnik może kupić na zlecenie dowolnie wskazaną ziemię, którą następnie przeniesie już bez restrykcji, z uwagi na to, że druga transakcja zostanie dokonana pomiędzy osobami bliskimi – wyjaśnia mec. Woźniakowska-Dębiec.
Co ważne, taki nabywca będzie zwolniony z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nie obejmie go również zakaz zbywania nieruchomości przez 10 lat (którą będzie mógł dalej podarować czy zbyć, ale już rolnikowi indywidualnemu).
– W praktyce oznacza to, że od razu po nabyciu nabywca będzie mógł starać się o przeznaczenie działki np. na cele budowlane – zaznacza Anna Woźniakowska-Dębiec.
Inna luka
– Należy jednak pamiętać, że pojęcie osoby bliskiej jest zdefiniowane w ustawie, są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione i tylko osób będących w takiej relacji względem nabywcy nie dotyczą ograniczenia – dodaje adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.
Przyznaje, że Sąd Najwyższy otworzył swoją uchwałą ścieżkę do radzenia sobie z obowiązującymi od roku ograniczeniami w obrocie ziemią. Rozstrzygnięcie jednak w jego ocenie należy uznać za słuszne.
– Jest one zgodne z ratio legis i wolą ustawodawcy, który spod szerokich restrykcji w obrocie chciał wyłączyć członków najbliższej rodziny – komentuje Górski.
Ale okazuje się, że na możliwości nabycia ziemi przez osoby niebędące rolnikami za pośrednictwem osoby bliskiej będącej rolnikiem triki się nie kończą.
– W ustawie jest inna luka – zauważa mec. Górski.
Chodzi o możliwość zwolnienia się z obowiązku 10-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i spowodowanie, aby ten stał się iluzoryczny.
– Można się go pozbyć w bardzo prosty sposób, przez dwie czynności prawne: osoba obciążona tym obowiązkiem zbywa nieruchomość (np. w formie darowizny) na rzecz osoby bliskiej, która zwrotnie przenosi ją na pierwotnego właściciela. W ten sposób, po całej operacji, właściciel pozostaje ten sam, ale uciążliwy obowiązek znika – wskazuje mec. Maciej Górski.
