Subskrybuj nas na Youtube
Państwu nie będzie już przysługiwało prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółkach, do których należy mniej niż 1 ha gruntów rolnych. Znikną też przeszkody do kupna ziemi przez rozwiedzionego małżonka czy zięcia lub synową rolnika. To tylko niektóre propozycje Ministerstwa Rolnictwa, które mają wyeliminować niedociągnięcia ustawy ograniczającej obrót gruntami rolnymi.
Obowiązujące od 30 kwietnia ub.r. przepisy (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2052) zasadniczo wstrzymały sprzedaż państwowej ziemi oraz przyznały wyłącznie rolnikom indywidualnym możliwość nabywania nieruchomości rolnych bez wymogu uzyskania zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa (KOWR). Restrykcje te miały zablokować transakcje dokonywane przez inwestorów dla celów spekulacyjnych, zahamować wzrost cen ziemi rolnej, a także zapobiegać jej nadmiernej koncentracji.
Choć projekt podtrzymuje zasadę, że dostęp do gruntów przysługuje w pierwszej kolejności osobom, których aktywność wiąże się z uprawą ziemi, to w niektórych punktach liberalizuje ograniczenia oraz usuwa część luk, które wyszły na jaw przy stosowaniu przepisów. – W niektórych przypadkach ustawa w absurdalny sposób działała nawet wbrew interesom samych rolników indywidualnych, mimo że miała służyć ich ochronie. Przykładem są choćby utrudnienia w nabywaniu nieruchomości rolnych w postępowaniu egzekucyjnym. Rykoszetem uderzały one w samych rolników – mówi radca prawny Sylwia Czerwik-Drozdowicz z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.
Ograniczenia w handlu gruntami dotyczą bowiem także nabywania ich na podstawie orzeczenia organu egzekucyjnego. W ustawie nie zawarto jednak żadnych regulacji odnoszących się do postępowania egzekucyjnego z nieruchomości rolnej. Praktycy zwracali więc uwagę, że nie wiadomo, na jakim etapie tej procedury powinna nastąpić weryfikacja potencjalnych kupców – czy już przed przystąpieniem do licytacji komorniczej, w jej trakcie, czy też dopiero po przysądzeniu prawa własności przez sąd. Nie było także jasne, jaki organ miałby prześwietlać zainteresowanych zakupem ziemi. Nowy projekt koryguje tę sytuację, precyzując, że przepis, który przyznaje rolnikom wyłączną możliwość nabycia ziemi (poza wyjątkami) nie ma zastosowania w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.
Projektowane rozwiązania usuwają pewne przeszkody w handlu ziemią nastręczające na co dzień problemów wielu rodzinom. Po pierwsze restrykcje co do gruntów rolnych nie będą odnosić się do ich nabycia przez byłego małżonka w wyniku zniesienia współwłasności po rozwodzie bądź unieważnieniu małżeństwa. Dziś ziemię może nabyć rozwodnik, który spełnia kryteria rolnika indywidualnego lub uzyskał zgodę szefa KOWR. A przecież nie zawsze ma on środki, aby wykupić części wspólnego kiedyś majątku. Zgodnie z pomysłami resortu rolnik będzie mógł zaoferować swoją ziemię nie tylko najbliższym (np. dzieciom, rodzicom, rodzeństwu czy ich dzieciom), lecz także m.in. pasierbowi i zięciowi. Bez ograniczeń będą też sprzedawane ogródki przydomowe nabyte przez byłych pracowników PGR-ów, nawet gdy ich wielkość przekracza 0,3 ha. Analogicznie ustawowe obostrzenia nie będą miały zastosowania w sytuacji zakupu udziałów (lub ich części) we współwłasności nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Dodatkowo za zgodą KOWR ziemię będą mogły kupić np. uczelnie publiczne oraz spółki państwowe i samorządowe.
Ponadto planowana nowelizacja rozstrzygnie kluczowe wątpliwości interpretacyjne dotyczące trybu składania przez nierolników wniosków do KOWR o wyrażenie zgody na nabycie gruntów rolnych. – Do kwestii spornych należy m.in. to, w jaki sposób wykazać rękojmię należytego wykonywania działalności rolniczej czy udowodnić, że nikt nie był zainteresowany nabyciem nieruchomości – wyjaśnia mec. Czerwik-Drozdowicz. Są to główne warunki, jakie musi spełnić potencjalny kupiec ziemi. Projekt wyjaśnia, że rękojmi nie daje np. osoba skazana za przestępstwo przeciwko środowisku i znęcanie się nad zwierzętami i nieposiadająca pozytywnej opinii lokalnych organizacji rolniczych. Sprzedawca, który chce zaoferować swoje grunty nierolnikowi, musi oprócz tego wykazać, że na jego ogłoszenie nie odpowiedział żaden farmer oraz że nie żąda ceny dużo wyższej od rynkowej.
Wprawdzie priorytetem resortu są ułatwienia dla rolników, ale projekt w pewnej mierze wychodzi naprzeciw także przedsiębiorcom. Przykładem tego jest pomysł uchylenia przepisu dającego KOWR prawo nabycia nieruchomości rolnej w sytuacji podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. – Nie oznacza to, że procesy te będą przebiegać swobodnie – zaznacza dr Lucyna Staniszewska, adwokat w kancelarii FilipiakBabicz. Jej zdaniem może je utrudnić wymóg uzyskania w takich przypadkach zgody dyrektora krajowego ośrodka na nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnik na wniosek spółki. Najpierw trzeba będzie spełnić wiele warunków.
– Największym problemem może okazać się przesłanka stanowiąca, że każdy członek zarządu spółki nabywającej nieruchomość rolną ma kwalifikacje rolnicze – uważa dr Staniszewska.
Co ważne, KOWR utraci prawo pierwokupu udziałów w spółkach niemających nic wspólnego z rolnictwem, ale będących właścicielami do 1 ha ziemi rolnej. – To samo wyłączenie dotyczy sytuacji zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego do spółki osobowej. Krajowy ośrodek może wówczas złożyć oświadczenie o nabyciu tych nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej – dodaje dr Staniszewska.
Etap legislacyjny
Projekt w konsultacjach
