Wchodząca w życie 20 lutego 2011 r. nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi temat wielu artykułów i komentarzy. Opisywanie nowości następuje jednak często w sposób, który może wywołać wrażenie, jakoby dopuszczona przez ustawodawcę możliwość stanowiła zasadę. A to z kolei skutkuje błędnym przekonaniem wśród mniej zaangażowanych w temat czytelników, iż nastąpiło całkowite odejście od przepisów, które z powyższą zasadą nie są zgodne.
Często prezentowany jest pogląd, iż nowe przepisy o hipotece zerwały z zasadą posuwania się hipotek naprzód. Pogląd ten wiąże się z przyznanym właścicielowi nieruchomości uprawnieniem do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Faktycznie – w przeciwieństwie do obecnie obowiązujących przepisów, zgodnie z którymi wygaśniecie hipoteki o wyższym pierwszeństwie powoduje automatyczne przesuniecie się hipotek mających pierwszeństwo niższe – nowe przepisy stwarzają możliwość zahamowania tego procesu. Może to nastąpić w taki sposób, że właściciel po wygaśnięciu hipoteki ustanowi na zajmowanym przez nią miejscu nową, przeniesie inną bądź zachowa uprawnienie do dokonania tych czynności na później, wpisując je w księdze wieczystej. Należy jednak podkreślić, że na pewno część właścicieli nie będzie dokonywać żadnej ze wskazanych wyżej czynności chociażby z uwagi na to, że nie będzie ku temu potrzeby. I co się wówczas stanie? Wraz z wykreśleniem wygasłej hipoteki wszystkie pozostałe przesuną się o jedne miejsce do przodu, zgodnie z obecnie obowiązującą zasadą. Być tak wcale nie musiało, gdyż na przykład według prawa szwajcarskiego, w którym obowiązuje „bezwzględna” zasada stałych miejsc hipotecznych, wykreślenie hipoteki pociąga za sobą powstanie wolnego miejsca hipotecznego, które może być zawsze wykorzystane w terminie późniejszym, a zatem miejsca pozostałych hipotek nigdy nie ulegają zmianie z mocy prawa.
Opinie na temat nowych przepisów mogą prowadzić do wniosku, iż nastąpiło zerwanie z zasadą akcesoryjności (czyli ścisłego powiązania) hipoteki względem wierzytelności, którą zabezpiecza. Wyrazem odejścia od tej zasady jest zdaniem komentatorów między innymi fakt, iż hipoteka będzie mogła istnieć bez wierzytelności oraz nie wygaśnie razem z nią. Otóż nie jest to do końca prawda, gdyż nowe przepisy nie tyle odstępują od zasady akcesoryjności hipoteki, co zasadę tę jedynie poluźniają. Wyrazem tego jest już pierwszy przepis działu II zatytułowanego „Hipoteka” znowelizowanej ustawy (art. 65), zgodnie z którym hipoteka stanowi prawo ustanowione w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, ponadto wynikającej z określonego stosunku prawnego. Jeśli zatem takiej wierzytelności nie ma, hipoteka istnieć nie może. Informowanie, że hipoteka może istnieć bez wierzytelności, wywołuje złudne przekonanie, że jest ona prawem, które jak gdyby można zarezerwować w oczekiwaniu na powstanie jakiejś wierzytelności w przyszłości, którą będzie ono zabezpieczać. Otóż, aby hipoteka mogła istnieć, musi być również wierzytelność, a jedyne zastrzeżenie polega na tym, że może ona powstać w przyszłości. Nie zmienia to faktu, że w momencie ustanowienia hipoteki należy ją określić. Paradoksalnie taka sytuacja już w obecnym stanie prawnym jest dopuszczalna, bowiem wierzytelność przyszła może być zabezpieczona hipoteką kaucyjną.
Poglądy, iż hipoteka nie wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza, szukają swego oparcia w treści przepisu art. 94 ustawy. Przepis ten mówi jednak, że tak może się stać w sytuacji, gdy z danego stosunku prawnego mogą powstać kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Wynika to z faktu, że nowa hipoteka będzie mogła zabezpieczać kilka wierzytelności, w tym wierzytelności przyszłe. Jednak jak była mowa o tym wyżej, muszą być one w dostateczny sposób określone. Jeśli hipoteka zabezpieczać będzie na przykład zwykłą umowę o kredyt udzielony na konkretny cel, to z chwilą jego spłaty hipoteka również wygaśnie. Po spłacie kredytu z umowy takiej nie mogą bowiem generalnie powstać żadne inne wierzytelności.
Odejście od zasady tożsamości waluty wierzytelności i hipoteki, to pogląd najbardziej trafny ze wszystkich wyżej prezentowanych, choć i on musi być opatrzony pewnym zastrzeżeniem. Otóż ustawodawca dopuścił taką możliwość, że waluta hipoteki nie będzie tożsama z walutą wierzytelności. Jednakże aby tak się stało, dłużnik oraz wierzyciel muszą to wyraźnie postanowić. Mogą to zrobić w bardzo prosty sposób – poprzez ustanowienie hipoteki w innej niż wierzytelność walucie. Jeśli wierzyciel i dłużnik nie postanowią odmiennie, zasada tożsamości walut zostaje zachowana. Oznaczać to powinno między innymi, że zmiana waluty kredytu musi za sobą pociągnąć odpowiednią zmianę waluty hipoteki. Na marginesie należy dodać, że powyższe dobrodziejstwo ustawodawcy nieczęsto będzie wykorzystywane w praktyce. Ustanowienie hipoteki w innej walucie niż wierzytelność wiąże się bowiem dla obu stron z ryzykiem kursowym, na które nikt oceniający stan rzeczy rozsądnie nie będzie się chciał narażać.
Podstawa prawna
Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).