rozwiń ›

Czym jest służebność przesyłu i kto z niej korzysta?

Obecność słupa energetycznego lub innych urządzeń przesyłowych na prywatnym gruncie to problem, z którym często borykają się właściciele nieruchomości. Najwięcej wątpliwości budzi, czy przedsiębiorstwo energetyczne może korzystać z cudzej ziemi bez umowy oraz jakie przysługują właścicielowi roszczenia, jeśli nie została ustanowiona tzw. służebność przesyłu.

Kiedy możesz żądać wynagrodzenia od firmy energetycznej za słup na nieruchomości gruntowej?

Zgodnie z art. 305[1] Kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który planuje wybudować urządzenia przesyłowe lub których jest właścicielem (np. linie i słupy energetyczne). Obciążenie to daje przedsiębiorcy prawo do korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

- Innymi słowy, służebność przesyłu daje przedsiębiorcy prawo do utrzymywania urządzeń na cudzym gruncie, a właścicielowi – gwarancję, że otrzyma za to stosowne wynagrodzenie. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli słupy, linie czy rurociągi stoją od lat, właściciel może domagać się zapłaty, o ile przedsiębiorstwo nie nabyło służebności przez zasiedzenie - mówi Hanna Górska, radczyni prawna z fundacji Law City.

Jak dodaje, w zależności od ustaleń między stronami, wynagrodzenie w takim przypadku może mieć charakter jednorazowy lub okresowy. A co z jego wysokością? Zazwyczaj decydujące znaczenie odgrywa opinia biegłego. Uwzględnia on nie tylko wartość gruntu, ale również stopień ingerencji urządzeń w nieruchomość oraz ewentualne utrudnienia w jej dalszym zagospodarowaniu.

- Po wygaśnięciu służebności przesyłu przedsiębiorca ma obowiązek usunąć urządzenia utrudniające korzystanie z nieruchomości. Jeśli ich demontaż byłby zbyt kosztowny lub technicznie niemożliwy, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za poniesioną szkodę. To ważny przepis, który chroni interes właścicieli również w sytuacjach, gdy urządzenia stają się nieużywane lub przedsiębiorstwo zostaje zlikwidowane – informuje radczyni prawna.

Co mówi prawo o usuwaniu słupów i linii energetycznych z nieruchomości

Należy podkreślić, że właściciel nie może samowolnie usuwać urządzeń przesyłowych z działki, nawet jeśli nie wyraził zgody na ich montaż. Jeśli zdecyduje się na taki krok, może ponieść odpowiedzialność cywilną, a w niektórych przypadkach również karną. Co powinien w takiej sytuacji zrobić właściciel nieruchomości? Zdaniem Hanny Górskiej, właściwą drogą jest skierowanie do przedsiębiorstwa wezwania do zawarcia umowy lub wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem. Właściciel powinien mieć również świadomość, że brak umowy w formie pisemnej, nie oznacza, że urządzenia zostały posadowione na gruncie nielegalnie.

- Zgoda mogła być bowiem udzielona ustnie lub przez poprzednich właścicieli nieruchomości. Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lipca 2005 r. (I CK 14/05) wskazał, że właściciel, który sam lub przez swojego poprzednika wyraził zgodę na montaż urządzeń przesyłowych, nie może żądać ich usunięcia. Takie ograniczenie prawa własności ma charakter trwały, choć właściciel zachowuje prawo do wynagrodzenia za korzystanie z gruntu – mówi radczyni prawna.

Zasiedzenie służebności przesyłu – kiedy właściciel traci prawa do wynagrodzenia

Warto też zdawać sobie sprawę, że przedsiębiorstwa przesyłowe często powołują się na zasiedzenie służebności przesyłu. Zgodnie z prawem następuje ono po 30 latach (zasiedzenie w złej wierze).

- Sąd Najwyższy w wyroku z 17 grudnia 2008 r. (II CSK 346/08) stwierdził, że umieszczenie urządzeń energetycznych na cudzym gruncie bez zgody właściciela jest równoznaczne z posiadaniem w złej wierze. Jeżeli więc od dnia posadowienia urządzeń minęło 30 lat, a przedsiębiorstwo przesyłowe pozostawało w tym czasie ich nieprzerwanym posiadaczem, służebność przesyłu mogła zostać zasiedziana – zwraca uwagę Hanna Górska.

Jak dodaje, skutek zasiedzenia jest doniosły – właściciel nieruchomości traci prawo do żądania zarówno usunięcia urządzeń, jak i wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Potwierdza to orzeczenie Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2016 r. (II CSK 639/15), zgodnie z którym po zasiedzeniu służebności właścicielowi nie przysługuje już roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie.

- Trzeba jednak pamiętać, że do 1989 roku zakłady energetyczne działały w imieniu Skarbu Państwa. Sąd Najwyższy w wyroku z 5 czerwca 2009 r. (IV CSK 291/09) wskazał, że okres ten nie wlicza się do biegu zasiedzenia przez przedsiębiorstwo. Dlatego w praktyce termin ten może być krótszy niż zakładają same firmy energetyczne – zwraca uwagę radczyni prawna.

Jak bezpiecznie uregulować stan prawny swojej nieruchomości

Co powinien zrobić właściciel, który chce uregulować stan prawny swojej działki? W pierwszej kolejności powinien zwrócić się do przedsiębiorstwa przesyłowego z wezwaniem do przedstawienia podstawy prawnej korzystania z nieruchomości. Hanna Górska poleca wyznaczenie w piśmie terminu na odpowiedź. Dobrą praktyką jest również dodanie propozycji zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Może się zdarzyć, że przedsiębiorstwo odmówi lub nie odpowie pismo. W takiej sytuacji właścicielowi pozostaje droga sądowa. Może on wówczas żądać:

  • ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem (art. 305² §2 k.c.),
  • zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości (jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z gruntu bez tytułu prawnego),
  • ewentualnie usunięcia urządzeń – o ile nie doszło do zasiedzenia.

Sądowe roszczenia i rekompensaty – co warto wiedzieć przed taką sprawą

Trzeba mieć świadomość, że postępowania sądowe w sprawach dotyczących słupów i linii energetycznych na prywatnych działkach najczęściej nie należą do prostych. Nie oznacza to, że trzeba się poddać.

- Ostateczny wynik zależy od daty posadowienia urządzeń, następstwa prawnego przedsiębiorstw oraz tego, czy w ogóle doszło do zasiedzenia służebności. W każdym przypadku właściciel ma jednak prawo oczekiwać wynagrodzenia lub rekompensaty za ograniczenie własności. Przepisy o służebności przesyłu jasno wskazują, że korzystanie z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe powinno być uregulowane i odpłatne. Dlatego w sporze z zakładem energetycznym warto działać spokojnie, ale konsekwentnie – najlepiej po wcześniejszej konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości – podsumowuje radczyni prawna z fundacji Law City.

FAQ – Słupy i linie energetyczne na prywatnej nieruchomości

1. Co to jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie, np. utrzymywać linie, słupy lub rurociągi. Daje właścicielowi działki prawo do wynagrodzenia za korzystanie z gruntu.

2. Czy firma energetyczna może postawić słup na moim gruncie bez mojej zgody?

Nie, ale jeśli urządzenia już stoją, nie oznacza to automatycznie, że działka została zajęta nielegalnie. Zgoda mogła być udzielona ustnie lub przez poprzednich właścicieli.

3. Jak mogę żądać wynagrodzenia za korzystanie z mojej nieruchomości?

Możesz wysłać wezwanie do przedsiębiorstwa do zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Jeśli firma odmówi, pozostaje droga sądowa.

4. Jak ustala się wysokość wynagrodzenia za słup na cudzych gruntach?

Wysokość wynagrodzenia zwykle ustala biegły. Uwzględnia on m.in. wartość gruntu, stopień ingerencji urządzeń i ewentualne utrudnienia w dalszym zagospodarowaniu działki. Wynagrodzenie może mieć charakter jednorazowy lub okresowy.

5. Co się stanie, gdy służebność przesyłu wygaśnie?

Przedsiębiorstwo ma obowiązek usunąć urządzenia z działki. Jeśli demontaż jest niemożliwy lub zbyt kosztowny, właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę.

6. Czy właściciel nieruchomości może samodzielnie usunąć słupy lub linie z działki?

Nie. Samowolne usunięcie urządzeń może skutkować odpowiedzialnością cywilną, a w niektórych przypadkach – karną.

7. Co to jest zasiedzenie służebności przesyłu?

Zasiedzenie polega na tym, że jeśli przedsiębiorstwo nieprzerwanie korzysta z urządzeń przez 30 lat w złej wierze, służebność może zostać nabyta automatycznie. Wtedy właściciel traci prawo do wynagrodzenia i żądania usunięcia urządzeń.

8. Czy okres przed 1989 rokiem liczy się do zasiedzenia?

Nie. Sąd Najwyższy wskazał, że czas, kiedy przedsiębiorstwa energetyczne działały w imieniu Skarbu Państwa, nie wlicza się do biegu zasiedzenia.

9. W jaki sposób właściciel nieruchomości może uregulować stan prawny gruntów?

Najpierw wyślij do przedsiębiorstwa wezwanie o przedstawienie podstawy prawnej korzystania z działki i zaproponuj zawarcie umowy o służebność przesyłu. Jeśli firma odmówi, możesz wystąpić do sądu o ustanowienie służebności i wynagrodzenie.

10. Czy sprawy sądowe w takich sytuacjach są trudne?

Tak, często są skomplikowane i czasochłonne, ale znajomość dat posadowienia urządzeń i historii własności znacznie zwiększa szanse na korzystny wynik.