Darowizna, dożywocie, testament – jak przepisać mieszkanie innej osobie?

Przekazanie mieszkania w drodze darowizny

Sposobem na przekazanie mieszkania innej osobie, nawet nie spokrewnionej, jest sporządzenie umowy darowizny. Zgodnie z art. 888 k.c. darczyńca zobowiązuje się w niej do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Nie ma więc przeciwwskazań, aby było to mieszkanie. Co ważne, przedmiotem darowizny może być zarówno mieszkanie własnościowe, jak i mieszkanie objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W myśl art. 17² § 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych jest to bowiem prawo zbywalne.

W ślad za orzecznictwem warto podkreślić, że darczyńca musi jednak zdawać sobie sprawę ze znaczenia dokonywanej czynności, a zatem być świadomym, że darowuje mieszkanie określonej osobie.

Koszty darowizny mieszkania

Umowa darowizny, której przedmiotem jest mieszkanie, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem pokrycie kosztów notariusza, czyli tzw. taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości mieszkania. Ile trzeba zapłacić notariuszowi? Zgodnie z § 3 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w przypadku wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;

• powyżej 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3 proc. nadwyżki powyżej 3000 zł;

• powyżej 10000 zł do 30000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10000 zł;

• powyżej 30000 zł do 60000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30000 zł;

• powyżej 60000 zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60000 zł;

• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł;

• powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, ale nie więcej niż 10000 zł.

Do kosztów przekazania mieszkania w umowie darowizny trzeba też doliczyć podatek od spadków i darowizn. W razie, gdy obdarowany nie jest spokrewniony z darczyńcą, zaliczany jest do tzw. III grupy podatkowej, a kwota wolna od podatku wynosi 5773 zł. Po jej przekroczeniu, o co w przypadku darowizny mieszkania nie jest trudno, konieczne jest złożenie stosownego druku i uiszczenie podatku od nadwyżki. W jakiej wysokości? Zgodnie z art. 15 § 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

• do 11833 zł nadwyżki – 12 proc.;

• od 11833 zł do 23665 zł nadwyżki – 1420 zł + 16 proc. od nadwyżki 11833 zł;

• od 23665 zł nadwyżki – 3313,20 zł + 20 proc. od nadwyżki 23665 zł.

Warto też pamiętać o dodatkowych opłatach, takich jak koszty odpisu aktu notarialnego, czy dokonania wpisu do księgi wieczystej.

Warunki i koszty umowy dożywocia

Mieszkanie można przekazać także innej osobie umową dożywocia. Umowa dożywocia to rodzaj umowy alimentacyjnej, czyli takiej, której podstawową rolą jest zaspokojenie potrzeb osobistych uprawnionego, w tym wypadku zbywcy nieruchomości. W umowie dożywocia nabywca zobowiązuje się bowiem w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W myśl art. 908 § 1 k.c. nabywca powinien przyjąć zbywcę pod swój dach, wyżywić, ubrać, dostarczyć mieszkanie, zapewnić światło i opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a także zadbać o pogrzeb.

Koszty umowy dożywocia

Ze względu na przedmiot umowy dożywocia musi być ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Na koszty, które trzeba ponieść podczas jej zawierania, składa się zatem przede wszystkim taksa notarialna. Jej wysokość ustalana jest na takich samych zasadach jak w przypadku umowy darowizny. Punktem wyjścia jest zatem określenie wartości mieszkania.

Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa dożywocia podlega opodatkowaniu, a ciężar podatkowy spoczywa na nabywcy własności mieszkania. Wysokość podatku wynosi zaś 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. W świetle tego rozwiązania szczególnego znaczenia nabiera zatem właściwe oszacowanie wartości mieszkania.

Podobnie jak w przypadku przeniesienia własności umową darowizny, trzeba liczyć się z kosztami odpisu aktu notarialnego oraz ewentualnych wpisów do księgi wieczystej.

Przekazanie mieszkania w testamencie

Mieszkanie można przekazać również innej osobie w testamencie. Trzeba pamiętać, że ponieważ jest on formą rozporządzenia majątkiem na wypadek śmierci, nieruchomość przejdzie na własność określonej osoby dopiero po śmierci testatora.

Zakładając, że mieszkanie jest jedynie składnikiem majątku, konieczne jest szczegółowe określenie, o jaki składnik majątku chodzi. Szczególnie korzystnym rozwiązaniem jest dokonanie tzw. zapisu windykacyjnego, czyli zawarcie w testamencie postanowienia, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu np. mieszkanie z chwilą otwarcia spadku. Przy czym należy podkreślić, że zapisu windykacyjnego można dokonać jedynie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego.

Koszty przekazania mieszkania testamentem

Rozważając przekazanie mieszkania w testamencie z zapisem windykacyjnym, należy pamiętać o kosztach sporządzenia aktu notarialnego. Maksymalna stawka wynosi w tym przypadku 200 zł, a jeśli sporządzany byłby testament bez dodatkowych zapisów np. przekazujący cały majątek, w tym mieszkanie, na niespokrewnioną osobę – 50 zł.

Dodatkowym obciążeniem jest uiszczenie podatku od spadków i darowizn, który w przypadku III grupy podatkowej obliczany jest tak, jak w przypadku podatku od darowizny, czyli zgodnie z zasadami określonymi w art. 15 § 1 ustawy.

Analizując koszty przekazania mieszkania testamentem, nie sposób nie wspomnieć o zachowku. Wysokość zachowku, którego celem jest ochrona interesów najbliższych członków rodziny zmarłego pominiętych w testamencie, ustalana jest bowiem przy uwzględnieniu przedmiotu zapisu windykacyjnego, czyli wartości mieszkania.