Subskrybuj nas na Youtube
Pytanie to należy postawić po zapoznaniu się z wypowiedziami ekspertów i urzędników cytowanych przez Dziennik Gazetę Prawną w artykułach opublikowanych 20 października 2016 r. („Nieruchomości w zawieszeniu”, „Miasto z prawem pierwokupu”).
Wątpliwości, o których poinformowała gazeta, zrodziły się w związku z wykładnią nowej regulacji prawa pierwokupu wynikającej z treści art. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi wprost, że Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń określonych w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy oraz także roszczeń określonych w art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jak wynika z publikacji wspomniane wątpliwości nie dotyczą obrotu budynkami znajdującymi się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, gdyż oczywiste jest, że zgodnie z art. 235 par. 2 k.c. dzielą one los prawny użytkowania wieczystego objętego pierwokupem. Zastrzeżenia budzi natomiast obrót lokalami, które stanowią odrębne nieruchomości. Lokale te mają być wydzielane z budynków położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zakładając tylko na próbę istnienie w tym wypadku prawa pierwokupu, warto poszukać klarownych argumentów na poparcie takiego stanowiska. O takowe jednak trudno. Wyjaśniając powyższą kwestię, należy przypomnieć, że przepisy ograniczające obrót jakimikolwiek prawami nie mogą być wykładane rozszerzająco. Z doniesień DGP wynika, że pierwokup dotyczyć ma przypadków, w których z własnością zbywanego lokalu związane będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jak zatem uzasadnić pogląd o obciążeniu prawem pierwokupu zbywanego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, skoro ustawa stanowi, że obciążenie to dotyczy wyłącznie prawa wieczystego użytkowania gruntu? Tego rodzaju próba musi być skazana na niepowodzenie.
W pierwszej kolejności należy przywołać legalną definicję nieruchomości zawartą w art. 46 par. 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są grunty, budynki, a także ich części – czyli lokale, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Odrębna własność lokalu jest zatem zawsze prawem wydzielonym i samodzielnym. W efekcie taka nieruchomość lokalowa funkcjonuje w obrocie prawnym niezależnie i podlega ochronie przewidzianej zarówno w kodeksie cywilnym, jak i w konstytucji. Cechą prawa własności lokalu jest jednak to, że w razie jego wyodrębnienia właścicielowi przysługuje dodatkowo udział w nieruchomości wspólnej, ale nie jako prawo samoistne, lecz jak mówi ustawa o własności lokali (dalej u.w.l.) – jako prawo związane z własnością lokalu. W efekcie mamy do czynienia z prawem głównym (własność lokalu) i z prawem związanym (udział w nieruchomości wspólnej). Zgodnie z art. 4 ust. 3 u.w.l., jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jako prawa związanego z własnością lokalu będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu. Prawa związane nie funkcjonują w obrocie prawnym samodzielnie i „przymusowo”, ale zgodnie z art. 50 k.c. dzielą los prawny rzeczy głównej, w tym wypadku nieruchomości lokalowej. Zawsze zatem przy zbyciu rzeczy głównej, jaką jest lokal, następuje zbycie prawa z nim związanego, jakim jest użytkowanie wieczyste.
Przypomnienie tych podstawowych reguł prowadzi do wniosku, że odrębna własność lokalu nie jest podrzędną kategorią własności, uzależnioną od bytu czy losów prawnych innej nieruchomości. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie daje podstawy do przyjęcia, jakoby odrębna własność lokalu była własnością czasową. Zasadnie wskazuje się w piśmiennictwie, że wynikający z art. 3 ust. 1 u.w.l. układ praw uniemożliwia uznanie prawa własności lokalu za obciążenie ustanowione na użytkowaniu wieczystym. Przeciwnie, własność lokalu jest własnością samodzielną (odrębną), z którą związane jest prawo użytkowania wieczystego gruntu i pełni wobec użytkowania wieczystego gruntu funkcję dominującą. Wniosek ten wydaje się oczywisty nie tylko wobec brzmienia art. 3 ust. 1 u.w.l., ale także wobec przywołanego już art. 50 k.c.
W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że przy zbywaniu odrębnej własności lokali nie następuje zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, do którego należy stosować prawo pierwokupu, gdyż to ostatnie jako prawo związane nie jest samodzielnym przedmiotem obrotu, a tylko do takich przypadków przepis art. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami może mieć zastosowanie. Przy zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży mamy do czynienia z wykreowaniem nowej nieruchomości lokalowej, z właściwymi dla niej wyłącznie cechami. Powstaje zupełnie inna nieruchomość powiązana jedynie z prawem akcesoryjnym, jakim z tą chwilą staje się prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność budynku, z którego lokal został wydzielony. Wówczas też zaczyna się własny i niezależny dla nowej nieruchomości byt prawny.
Stosując przepisy o pierwokupie, należy także pamiętać o niepoddawanej w wątpliwość regule tożsamości przedmiotu sprzedaży z przedmiotem objętym ustawowym prawem pierwokupu. Co za tym idzie, jeśli ustawa zakreśla prawo pierwokupu dla danej rzeczy, to będzie ono stosowane tylko wówczas, jeśli ta i tylko ta rzecz jest przedmiotem sprzedaży. W konsekwencji jeśli tylko część nieruchomości spełnia przesłanki w odniesieniu do pierwokupu, to w wypadku sprzedaży całej nieruchomości prawo pierwokupu nie może być stosowane, gdyż dotyczyłoby także tej części, która nie jest nim objęta, i naruszałoby ową regułę tożsamości. Zawsze zatem w tego typu sytuacjach należy skonfrontować przedmiot sprzedaży z przedmiotem prawa pierwokupu. Muszą one być tożsame i niejako „nakładać się na siebie”. W omawianym przypadku zgodnie z ustawą przedmiotem pierwokupu ma być prawo wieczystego użytkowania gruntu, a przedmiotem sprzedaży jest samodzielny lokal, do którego przypisane jest, jako prawo akcesoryjne, prawo użytkowania wieczystego gruntu. Tylko wówczas pierwokup miałby zastosowanie, gdyby umowa sprzedaży odnosiła się do prawa zdefiniowanego w art. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przecież tak nie jest. Sprzedaż dotyczy innego niż mówi przepis przedmiotu, z którym związane jest (ale jako niesamodzielne w sensie obrotu prawnego) użytkowanie wieczyste.
Zbycie lokalu nie stanowi zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, a samodzielny lokal nie jest prawem wieczystego użytkowania gruntu. Ustawa celowo zawęziła swoje stosowanie do prawa wieczystego użytkowania gruntu i nie można jej rozszerzać na inne rodzaje nieruchomości.