Autorzy projektu podkreślają, że celem ustawy jest przekazanie gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym na własność mieszkańców tego budynku. Koncepcja ta wpisuje się wprost w realizację jednego z zadań władzy publicznej, określonego w art. 75 konstytucji. Przepis ten wskazuje, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, a w szczególności popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Niewątpliwie jest to zmiana wychodząca naprzeciw społecznemu oczekiwaniu uregulowania i ujednolicenia praw do gruntów wchodzących w skład nieruchomości wspólnych. W Polsce posiadanie mieszkania jest synonimem stabilizacji i bezpieczeństwa, zatem zasadniczy cel stojący za założeniami projektu zgodny jest z interesem społecznym i został dobrze przyjęty przez Polaków. Niewątpliwie też, w dalszej perspektywie czasowej, wejście w życie projektowanych przepisów spowoduje poprawę sytuacji prawnej i materialnej obywateli.

Jednak, nawet przy pozytywnej ocenie celu regulacji, nie sposób nie zwrócić uwagi na przynajmniej jedną niespójność zapisów projektowanej ustawy. Chodzi tu mianowicie o potrzebę dostosowania zakresu przedmiotowego określonego w artykule 17 i artykule 20 ust. 1 projektu ustawy. Zgodnie z art. 17, który kreuje zasadę ogólną, od 1 stycznia 2017 r. zostanie wprowadzony ustawowy zakaz ustanawiania odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Z kolei art. 20, który ma charakter przepisu przejściowego, ma umożliwić przekształcenie w tych przypadkach, kiedy to do wyodrębnienia własności pierwszego lokalu mieszkalnego dojdzie już po wejściu w życie projektowanej ustawy. Tak więc przepis ten ma być regulacją szczególną przewidującą dodatkową procedurę umożliwiającą ustanawianie odrębnej własności z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Problem jednak polega na tym, że ma on dotyczyć tylko i wyłącznie tych gruntów, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego. A tymczasem w znakomitej większości przypadków cel oddania w użytkowanie wieczyste nie jest dookreślony jako „budownictwo mieszkaniowe”. Zazwyczaj nie jest on w ogóle doprecyzowany lub jest określany jako „zgodny z przeznaczeniem gruntu”.

W związku z powyższym potrzebna wydaje się zmiana treści art. 20 ust. 1 projektu w taki sposób, aby pojawiło się w nim sformułowanie „w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe”. Po uwzględnieniu powyższej zmiany przepis brzmiałby następująco: „Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe nie ustanowiono odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, współużytkowanie wieczyste gruntu, powstałe w wyniku wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, przekształca się we współwłasność gruntu z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego, stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Dzięki tej zmianie nie byłoby już wątpliwości co do tego, czy możliwe będzie po 1 stycznia 2017 r. ustanowienie odrębnej własności lokali w odniesieniu także do tych gruntów, które nie są oddane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.

Mariusz Białecki

Mariusz Białecki

źródło: Dziennik Gazeta Prawna