Subskrybuj nas na Youtube
Po miesiącu obowiązywania małej ustawy reprywatyzacyjnej wychodzą jej kolejne niedociągnięcia. Przepisy utrudniają sprzedaż lokali położonych na zwróconych gruntach.
/>
Mała ustawa reprywatyzacyjna zaczyna odbijać się czkawką m.in. deweloperom. Okazuje się, że budujący na gruntach, na których w wyniku decyzji zwrotowych ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, nie mogą bezpośrednio sprzedawać swoich lokali. Zobligowani są najpierw zapytać miasto stołeczne Warszawa, czy aby nie ma zamiaru skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu.
Sprzedaż warunkowa
Brzmi niewiarygodnie, ale do takich wniosków skłania literalna wykładnia art. 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), za której stosowaniem opowiadają się obecnie notariusze. Zgodnie ze wskazanym przepisem Skarbowi Państwa lub miastu przysługuje prawo pierwokupu w przypadku m.in. sprzedaży:
● praw i roszczeń określonych w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Warszawy, a także
● prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń dekretowych (ustanawia się je po uzyskaniu decyzji zwrotowej, a więc na końcu walki o odzyskanie nieruchomości).
To w przypadku tej drugiej z przesłanek pojawia się problem.
– Na terenach Warszawy bardzo częste są sytuacje, w których grunty oddane w użytkowanie wieczyste na skutek realizacji roszczeń dekretowych stały się przedmiotem wtórnego obrotu i realizowane są na nich różnego rodzaju inwestycje – tłumaczy adwokat Rafał Dębowski, specjalizujący się w prawie nieruchomości. I podkreśla, że obecnie deweloperzy mogą mieć poważny problem, czy ustanawiając odrębną własność lokalu i sprzedając to prawo w wybudowanej inwestycji, powinni informować o tym miasto.
– Wraz ze sprzedażą odrębnej własności lokali następuje bowiem sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego jako prawa związanego z własnością lokalu – wskazuje prawnik.
Efekt? – Na rynku na razie mamy konsternację. Wielu notariuszy zastanawia się, jak interpretować nowe przepisy – zaznacza mecenas Dębowski.
Jego zdaniem celem małej ustawy reprywatyzacyjnej nie miało być utrudnienie sprzedaży znaczącej części lokali przez to tylko, że te są położone na gruntach będących przedmiotem zwrotu dekretowego.
– Zgodnie z wykładnią celowościową prawo pierwokupu nie powinno mieć w takich przypadkach zastosowania – akcentuje.
Pozostawmy sprawę praktyce
Inny punkt widzenia prezentuje miasto. – Obecnie nie możemy stosować innej wykładni niż literalna. Notariusze w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości położonych na gruntach, gdzie ustanowiono użytkowanie wieczyste w wyniku decyzji zwrotowej, powinni sporządzać warunkowe akty sprzedaży – uważa Witold Pahl, wiceprezydent Warszawy.
Zastrzega jednak, że sprawa jest świeża, a rozumienie wskazanych przepisów określi ich stosowanie. Potrzeba więc czasu.
– Nie możemy jednak jasno stwierdzić, że miasto w żadnym wypadku nie skorzysta z prawa pierwokupu. Mogą zdarzyć się bowiem sytuacje, gdy prawo to będzie służyć rozwiązaniu społecznych problemów. Wtedy miasto zrobi z niego użytek – dodaje.
Co ciekawe – i na co zwraca uwagę adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości – art. 111a u.g.n. najbardziej utrudni obrót tymi nieruchomościami, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste przed wejściem w życie małej ustawy reprywatyzacyjnej. A więc tych, które najczęściej były już wcześniej przedmiotem sprzedaży.
– Wprowadzona nowelizacja przewiduje bowiem prawo pierwokupu tylko w zakresie użytkowania wieczystego, ale już nie w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości nabyta w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z tym niedogodności wynikające z pierwokupu użytkowania wieczystego mogą być łatwo wyeliminowane poprzez przekształcenie we własność, do czego uprawnieni są, nieodpłatnie, spadkobiercy byłych właścicieli. Zapewne w tym kierunku pójdą struktury transakcji – podnosi mec. Górski.
Mały pożytek
W jego ocenie opisywany problem jest kolejnym przykładem potwierdzającym tezę, że zyski z małej ustawy reprywatyzacyjnej są zdecydowanie mniejsze niż wynikające z niej straty.
– Ustawa nie tylko skutecznie nie wyeliminuje istniejących patologii, ale także, w sposób nieuzasadniony, skomplikuje obrót – zaznacza mec. Górski.
– Do instytutu już zgłaszają się osoby, które w oparciu o zawarte w niej nowe przesłanki otrzymały decyzje odmawiające ustanowienia użytkowania wieczystego. Z drugiej strony prezydent m.st. Warszawy nie wydaje decyzji pozytywnych, pomimo istnienia przesłanek, i to także w przypadku nieruchomości niezabudowanych, gdzie nie mogą ucierpieć interesy lokatorów. Ponadto nie staje do umów o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, do czego organ jest zobligowany po wydaniu decyzji dekretowej – wylicza adwokat.
