Czy ostrzeżenie ochroni interesy właściciela

Pani Halina odziedziczyła działkę, co do której zawsze była przekonana, że stanowi ona wyłączną własność jej rodziców. Przeprowadziła postępowanie spadkowe i weszła w prawo własności po rodzicach. Porządkując pozostawione przez nich dokumenty, dowiedziała się, że do księgi wieczystej prowadzonej dla działki wpisana została przez pomyłkę jako właściciel również jej ciotka. Rodzice pozostawili dokumenty potwierdzające, że nie była ona faktycznym właścicielem, ale starsza pani postanowiła teraz szybko sprzedać część nieruchomości. Czy, żeby zablokować sprzedaż, mogę wpisać ostrzeżenie do księgi wieczystej – pyta czytelniczka.

TAK

Aby zablokować przynajmniej na pewien czas sprzedaż części działki, pani Halina powinna złożyć wniosek do sądu do wydziału wieczystoksięgowego o wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności ciotki. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowią, że roszczenie o usunięcie takich niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Usunięcia niezgodności może żądać osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane jest błędnie albo zostało ograniczone przez wpis nieistniejących obciążeń. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku czytelniczki, ponieważ według zapisu w księdze wieczystej nie jest jedyną właścicielką, lecz jedynie współwłaścicielką. Wpis ostrzeżenia może nastąpić na podstawie nieprawomocnego orzeczenia sądu lub postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia. Aby uzyskać wpisanie ostrzeżenia, nie wystarczy tylko złożenie wniosku o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym, ale trzeba dołączyć odpis nieprawomocnego orzeczenia, w którym sąd stwierdza, że zamiast nazwiska dotychczasowego właściciela trzeba do księgi wieczystej wpisać inną osobę. Osoba figurująca w niej do tej pory ma prawo wnieść od tego nieprawomocnego wyroku apelację.

Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego nabywca części nieruchomości od ciotki nie będzie mógł się skutecznie tłumaczyć, że był przekonany o tym, że sprzedającym był właściciel.

Podstawa prawna

Art. 8, art. 10, art. 20 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.).

Czy właściciel może wykreślić wpisane roszczenie

Zawarłem umowę przedwstępną o sprzedaż placu pod budowę. Przyszły nabywca koniecznie chciał się ubezpieczyć i dokonaliśmy wpisu do księgi wieczystej o tym, że przysługuje mu roszczenie o przeniesienie nieruchomości. Potem jednak zrezygnował z kupna, ale wpis w księdze wieczystej nadal istnieje i odstrasza innych potencjalnych kupców. Czy mogę go usunąć – pyta pan Piotr.

TAK

W razie rozwiązania umowy przedwstępnej lub odstąpienia od niej przez właściciela z winy nabywcy może dojść do wykreślenia roszczenia na żądanie niedoszłego sprzedawcy. Roszczenie o przeniesienie własności może też zostać wykreślone po upływie roku od dnia wpisania do księgi wieczystej, gdy w tym czasie nie został złożony wniosek o wpis prawa nowego właściciela. Wystarczy, że z żądaniem wykreślenia wystąpi do sądu wieczystoksięgowego dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty. Zdarza się też, że złożony w terminie wniosek o wpis prawa nie został uwzględniony – wówczas roszczenie zostanie wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienie wniosku.

Podstawa prawna

Art. 19 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.).

Czy wszystkie wpisy w księdze wieczystej są jawne

Pan Jan planuje kupić dom na rynku wtórnym, ale chce uniknąć zakupu obciążonego różnymi zobowiązaniami poprzedniego właściciela. Przede wszystkim chciałby ustalić, czy nie została wszczęta egzekucja z tej nieruchomości. Zapoznał się z ofertami kilku pośredników, ale postanowił sam sprawdzić w księgach wieczystych, jaki jest stan prawny nieruchomości. Czego mogą dotyczyć ujawnione w niej roszczenia? Czy wpisy są zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym?

TAK

Domniemywa się, że prawa są wpisane do księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, zaś te, które zostały z niej wykreślone, nie istnieją. Zasada ta dotyczy także wszelkiego rodzaju ujawnionych w księdze wieczystej praw rzeczowych, osobistych i roszczeń. Dlatego mówi się o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego tytułu prawa czytelnika, który nabędzie nieruchomość, będą chronione. Rękojmia polega na tym, że kupując dom od osoby, która jest do księgi wieczystej wpisana jako właściciel, wieczysty użytkownik lub inny uprawniony, pan Jan nabywa własność lub prawo rzeczowe nawet wtedy, gdy stan ujawniony w księdze nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, bo faktycznie właścicielem jest inna osoba. Taka sytuacja ma jednak miejsce tylko wtedy, gdy nabywca działał w dobrej wierze, czyli nie wiedział i nie mógł się z łatwością dowiedzieć o tej niezgodności. Jednakże w razie udowodnienia złej wiary rzeczywisty właściciel może spowodować uznanie umowy za bezskuteczną lub wystąpić o odszkodowanie.

Zawsze się jednak może zdarzyć, że wystąpi niezgodność między stanem prawnym nieruchomości a wpisem w księdze wieczystej. Wtedy treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto kupił dom od osoby wpisanej jako właściciel. Aby jednak uniknąć nietrafionego zakupu, warto w niej sprawdzić nie tylko, kto jest właścicielem nieruchomości, ale także zapisy obejmujące określone roszczenia i ostrzeżenia. Mogą tam np. zostać ujawniane prawo najmu, dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, dożywocia, a także roszczenia z umowy przedwstępnej o przeniesienie własności albo ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Oprócz tego wpisane są też roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, a także roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienia do zniesienia współwłasności. Powinno też zostać wpisane ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości, dla której jest ona prowadzona, oraz wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką.

Podstawa prawna

Art. 3–6, art. 16–19 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.).

Czy informuje się o umowie przedwstępnej

Pani Danuta chce kupić sąsiednią działkę, ale jej właścicielka nie jest zdecydowana co do sprzedaży. Czytelniczka ma obawy, że może wycofać się z transakcji już po otrzymaniu zaliczki, a nawet sprzedać ją innej osobie, która zapłaci więcej. Znajomi radzą, aby zawarła z właścicielką umowę przedwstępną i wpisała ją do księgi wieczystej. Czy wpis do księgi wieczystej ochroni moje prawa – pyta czytelniczka.

TAK

Zawarcie umowy przedwstępnej i ujawnienie jej w dziale trzecim księgi wieczystej na pewno będzie chroniło interesy pani Danuty, w razie gdyby sąsiadka już po dokonaniu tych formalności postanowiła sprzedać działkę innej osobie. Taki wpis ujawni roszczenie czytelniczki wynikające z umowy notarialnej o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Inny nabywca zanim przystąpi do transakcji, na pewno zapozna się (bądź zrobi to reprezentujący go prawnik) z treścią księgi wieczystej, a więc również z wpisami w dziale trzecim. Nawet gdy zdecyduje się ją kupić, musi liczyć się z tym, że pani Danuta będzie miała prawo realizować wobec niego (czyli nowego właściciela) swoje roszczenia dotyczące przeniesienia własności ujawnione w księdze wieczystej.

Jednakże sprzedaż bądź darowizna będą ważne. Ujawnienie roszczenia nie uniemożliwia bowiem przeniesienia własności na inną osobę. Kolejny nabywca obejmie ją jednak z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia. Może nieruchomość dalej sprzedać lub podarować, jednak czytelniczka będzie mogła wystąpić z roszczeniem wobec każdego kolejnego nabywcy nieruchomości. 

Podstawa prawna

Art. 19, art. 25 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.).

Wyrok Sądu Najwyższego z 13 lipca 2005 r., sygn. akt I CK 28/05.