Subskrybuj nas na Youtube
Nieruchomości, które uległy wywłaszczeniu, powinny zostać wykorzystane na wcześniej zamierzone cele publiczne. Jeżeli jednak do tego nie dojdzie, gminie powinno zależeć na uregulowaniu stanu prawnego gruntu, by nie dopuścić do utraty jego własności. Osoba prywatna może bowiem przejąć z mocy prawa działkę, o ile dysponuje nią wystarczająco długo. Jak się przed taką sytuacją bronić, jakie argumenty może zastosować gmina, a także jakie mechanizmy zadziałają w sytuacji, kiedy dojdzie do zbiegu postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości z postępowaniem o zasiedzenie?
Chociaż własność uznaje się za jedno z fundamentalnych praw człowieka i obywatela, to na podstawie art. 21 Konstytucji RP i przepisów szczególnych możliwe jest odebranie własności nieruchomości osobie prywatnej na rzecz podmiotów państwowych lub samorządowych. Tak istotna ingerencja może nastąpić tylko wtedy, jeśli odbywa się to na cele publiczne, a dotychczasowy właściciel otrzyma w zamian słuszne odszkodowanie. Organ administracji publicznej jest przy tym zobowiązany przestrzegać zasad sformułowanych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.; dalej: u.g.n.), co ma stanowić jeden z przejawów ochrony prawa własności. Podmioty publiczne, a zwłaszcza jednostki samorządu terytorialnego, decydują o przeznaczeniu gruntów leżących w swoich granicach administracyjnych, biorąc pod uwagę potrzeby ogółu społeczności, którym interesy prywatne niekiedy muszą ustąpić. Służy temu instytucja wywłaszczenia, która przyjmuje formę decyzji administracyjnej.
Jednak w pewnych przypadkach okazuje się, że organy publiczne nie do końca prawidłowo określiły potrzeby społeczności i to, jak daleko ma sięgać realizacja celów publicznych. Zdarzają się sytuacje, że odebrane działki nie zostały wykorzystane na inwestycję mimo pierwotnych planów. Z tego powodu w art. 136 i n. u.g.n. przewidziano możliwość zwrotu takiej nieruchomości poprzedniemu właścicielowi. Odbywa się to w drodze postępowania administracyjnego przed właściwym miejscowo starostą, który na podstawie art. 137 u.g.n. rozpatruje, czy nieruchomość można uznać za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (tematyka zwrotu wywłaszczonej działki została szczegółowo omówiona w tekście „Jak prawidłowo i sprawnie oddać niepotrzebnie odebraną pracelę; DGP nr 239 z 9 grudnia 2015 r.).
1. KIEDY JEST MOŻLIWE ZASIEDZENIE?
Postępowanie administracyjne o zwrot nieruchomości nie jest jedyną metodą odzyskania własności wywłaszczonej działki przez osobę prywatną. Inną jest zasiedzenie.
Możliwe jest to w przypadkach, w których formalnie nieruchomość została przejęta przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego, jednakże z punktu widzenia byłego właściciela nic się nie zmieniło: mimo że nie on, lecz podmiot publiczny widnieje w księgach wieczystych – to w dalszym ciągu korzysta on z działki, jakby do wywłaszczenia nigdy nie doszło. Jeżeli taki stan trwa wystarczająco długo, może okazać się, że osoba ta z powrotem nabyła własność gruntu w wyniku zasiedzenia.
PRZYKŁAD 1
Po wywłaszczeniu bez zmian
Nieruchomość prywatna została przejęta przez Skarb Państwa w celu poprowadzenia drogi publicznej na tej działce i działkach sąsiadujących. Droga została wybudowana, ale na opisywanej działce nie były prowadzone żadne prace budowlane, a dotychczasowy właściciel w dalszym ciągu wykorzystuje ten teren na własne potrzeby, m.in. uprawia przydomowy ogródek lub prowadzi płatny parking. Chociaż formalnie nie jest właścicielem działki, to nie przeszkadza mu to samodzielnie decydować o jej przeznaczeniu. Jeśli Skarb Państwa nie wyrazi sprzeciwu wobec tego stanu rzeczy, to może dojść do nabycia własności działki przez zasiedzenie.
Instytucja zasiedzenia przewidziana jest w art. 172 i n. ustawy z 23 czerwca 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Dotyczy nie tylko nieruchomości, ale także rzeczy ruchomych. Przepisy stosuje się, jeśli zachodzi potrzeba usunięcia trwającej od lat niezgodności stanu prawnego rzeczy z jej stanem faktycznym. W przypadku nieruchomości ma to szczególne znaczenie, ponieważ wątpliwości co do osoby właściciela mogą wręcz uniemożliwić obrót taką nieruchomością.
Posiadacz samoistny a posiadacz zależny
Przepis posługuje się pojęciem posiadacza samoistnego, przez co należy rozumieć osobę, która włada daną rzeczą, tak jakby była jej właścicielem. Różni się to od tzw. posiadania zależnego, które polega na korzystaniu z rzeczy tak jak np. najemca czy dzierżawca. U posiadacza zależnego nie istnieje przeświadczenie, że ma on prawo władać rzeczą, jakby należała ona wyłącznie do niego. Natomiast sam fakt długotrwałego posiadania rzeczy nie świadczy o tym, że jest to posiadanie samoistne, ważny jest zaś sposób korzystania z niej.
Posiadanie samoistne i zależne rozróżnia się na podstawie zachowania osoby, która twierdzi, że doszło do zasiedzenia na jej rzecz. Istotne jest nie tylko wewnętrzne przekonanie tej osoby, że nieruchomość traktuje jak swoją, ale także sposób, w jaki uzewnętrznia swój stosunek wobec tej rzeczy. Do zasiedzenia nie wystarczy to, że korzystający z rzeczy poczuwa się za właściciela (element subiektywny), lecz musi to w sposób wyraźny zamanifestować wobec innych osób (element obiektywny).
2. JAKIE WARUNKI MUSZĄ BYĆ SPEŁNIONE?
Orzecznictwo stoi na stanowisku, że wola posiadania rzeczy dla siebie (w literaturze prawniczej określana jako animus rem sibi habendi) jest konieczną, ale nie wystarczającą przesłanką. Za posiadacza samoistnego można uznać dopiero taką osobę, która w zauważalny sposób uzewnętrznia wolę wykonywania władztwa wyłącznie dla siebie.
Sama wola nie wystarczy
Powinno się to przejawiać w podejmowaniu czynności wskazujących, że posiadacz wobec właściciela i otoczenia prawnego demonstruje zachowania świadczące o zawładnięciu nieruchomością oraz swobodnym dysponowaniu nią w imieniu własnym i na własną rzecz. Konieczne jest przy tym zamanifestowanie zmiany na zewnątrz i w jednoznaczny sposób, a sama intencja posiadacza nie jest wystarczająca. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 marca 2014 r., sygn. akt III CSK 103/13, LEX nr 1463865). Wola posiadania rzeczy dla siebie musi być zatem okazywana wszystkim innym osobom prywatnym lub publicznym. Posiadacz nie powinien dopuścić do sytuacji, w której inny podmiot również będzie korzystał z tej rzeczy i później rościł sobie prawo własności. [Przykład 2]
PRZYKŁAD 2
Odgrodzenie się sygnałem woli posiadania
Po wywłaszczeniu części gruntu dawny właściciel w dalszym ciągu korzystał z działki, która była jego własnością i przylegała do jego domu. Widząc, że odbywające się niedaleko prace budowlane nie sięgają tej działki, nie usunął przydomowego ogródka, a wręcz odgrodził go siatką, by uprawiane przez niego rośliny nie zostały zniszczone przez maszyny i robotników. Kiedy prace budowlane się zakończyły, postawił murowane ogrodzenie otaczające jego dom razem z wywłaszczoną działką. W ten sposób jako posiadacz samoistny dał wszystkim jasny sygnał, że wspomnianą działkę traktuje jak swoją i nie chce, aby ktokolwiek wchodził na jego posesję bez jego zgody. Będzie też protestował, jeżeli przykładowo dzieci postanowią bez pozwolenia zerwać kwiaty lub owoce z ogródka (postanowienie SN z 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00, LEX nr 54474).
Zmiana rodzaju posiadania
Dopuszczalna jest sytuacja, w której dochodzi do zmiany rodzaju posiadania. Jeżeli osoba, którą należałoby uznać raczej za posiadacza zależnego, zmieni swoje zachowanie i wyraźnie zamanifestuje, że zaczyna traktować nieruchomość jak swoją, to jej posiadanie zamienia się w samoistne. Zmiana nastawienia musi być uzewnętrzniona, gdyż w przeciwnym razie będzie to nieskuteczne (postanowienie SN z 12 marca 1971 r., sygn. akt III CRN 516/70; OSP 1971, z. 11, poz. 207).
3. KIEDY MOŻNA DOWODZIĆ ZŁEJ WIARY POSIADACZA
Z przepisów wprost wynika, że korzystający z rzeczy nie może być jej właścicielem, ale zapis ten nie wyklucza osób, którym wprawdzie wcześniej przysługiwało prawo własności, lecz z różnych powodów je utraciły. W szczególności odnosi się to do tych, którym odebrano nieruchomość w wyniku wywłaszczenia na cele publiczne. Taka okoliczność nie przekreśla prawa do nabycia rzeczy w drodze zasiedzenia, ale ma znaczenie dla ustalenia dobrej bądź złej wiary posiadacza. Zgodnie z przyjętą doktryną osoba uzyskuje posiadanie rzeczy w dobrej wierze, jeżeli można uznać za usprawiedliwione jej błędne przeświadczenie o tym, że jest właścicielem rzeczy. Istotny jest natomiast sam moment objęcia rzeczy swoim władaniem, ponieważ późniejsze zorientowanie się co do kwestii własności nie będzie już miało znaczenia (postanowienie SN z 25 czerwca 2003 r., sygn. akt III CZP 35/03, LEX nr 83981).
Argumenty na korzyść gminy
W przypadku byłego właściciela nieruchomości przejętej na cele publiczne uznanie jego dobrej wiary może budzić wątpliwości. Należy przyjąć, że skoro uczestniczył w postępowaniu wywłaszczeniowym, to powinien wiedzieć, że działka już do niego nie należy, zwłaszcza jeśli otrzymał za nią odszkodowanie. Nawet jeżeli nie interesował się przebiegiem postępowania i nie zapoznał się z decyzją administracyjną, to nie zmienia to jego sytuacji. Orzecznictwo przyjmuje bowiem, że dobrą wiarę posiadacza wyłączają zarówno jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności), jak i niedbalstwo. W złej wierze pozostaje zatem osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (postanowienie SN z 4 grudnia 2009 r., sygn. akt III CSK 79/09, LEX nr 677888).
4. ILE LAT MUSI UPŁYNĄĆ?
Problem ustalenia, czy do przejęcia rzeczy doszło w dobrej bądź złej wierze, ma znaczenie dla określenia, ile czasu musi upłynąć, by doszło do zasiedzenia rzeczy. Posiadacz w złej wierze potrzebuje trzydziestu lat na to, by doszło do zasiedzenia. Natomiast osobie, która objęła władanie nad rzeczą w dobrej wierze, termin ten skraca się do dwudziestu lat. Jak to zostało wyżej wyjaśnione, posiadacz, który później uświadomił sobie, że był w błędzie, nie musi się obawiać pogorszenia swojej sytuacji. W dalszym ciągu uznaje się go za posiadacza w dobrej wierze, dlatego termin zasiedzenia nie ulega wydłużeniu. Terminy zostały zmienione ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 55, poz. 321 ze zm.), zaś wcześniej wynosiły odpowiednio dwadzieścia i dziesięć lat. Wobec pojawiających się wątpliwości Sąd Najwyższy wyjaśnił, że krótsze terminy należy stosować, jeżeli zasiedzenie nastąpiło przed wejściem w życie wspomnianej nowelizacji, czyli przed 1 października 1990 r. (por. uchwała SN z 10 stycznia 1991 r., sygn. akt III CZP 73/90, OSNCP 1991, nr 7, poz. 83; postanowienie SN z 2 września 1993 r., sygn. akt II CRN 89/93, LEX nr 110583). Sądy i organy powinny zatem badać wskazaną kwestię intertemporalną i w razie konieczności stosować przepisy w poprzednim brzmieniu.
Poprzednik też się liczy
Dodatkowo należy pamiętać o treści art. 176 k.c., który przewiduje możliwość doliczenia czasu posiadania gruntu przez poprzednika w sytuacji, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia władztwo nad działką przeszło z jednej osoby na drugą. Nowy posiadacz może sobie doliczyć do czasu, przez który sam panuje nad działką, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzednik uzyskał nieruchomość w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem władania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Wynika z tego, że przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na postawę osoby, która posiadła rzecz jako pierwsza. Pamiętać należy, że nie chodzi o przypadki, w których przejęcie nieruchomości nastąpiło wbrew woli poprzedniego użytkownika, któremu przysługuje ochrona swego stanu posiadania. Wskazany przepis będzie zatem dotyczył sytuacji, w których nieruchomość jest przekazana dobrowolnie albo w drodze dziedziczenia [Przykład 3]. Warunkiem jest, by objąć władanie nad gruntem, zanim minie termin zasiedzenia poprzedniemu korzystającemu. Nieruchomość może być kolejno przekazywana kilku osobom, jednak każda z nich powinna mieć cechy posiadacza samoistnego (postanowienie SN z 29 kwietnia 1987 r., sygn. akt III CRN 96/87, OSNCP 1988, nr 11, poz. 157).
Dla potencjalnego właściciela nieruchomości ważne jest to, że posiadanie co do zasady traktuje się jako nieprzerwane, nawet jeśli chwilowo się je utraci na rzecz innej osoby. Konieczne jest natomiast, by posiadanie zostało przywrócone (zob. art. 345 k.c.). Przemijające przeszkody w posiadaniu również nie przerywają ciągłości biegu zasiedzenia, dlatego nie ma potrzeby naliczania terminów na nowo (zob. art. 340 k.c.).
PRZYKŁAD 3
Dziedziczenie posiadania
Nieruchomość należącą do przedsiębiorcy wywłaszczono w celu poprowadzenia linii kolejowej. Jednak nie przeszkodziło to w dalszym prowadzeniu na wywłaszczonej działce działalności gospodarczej i to przez wiele lat. Przedsiębiorca postawił budynek użytkowy, ogrodził go i wybudował parking. Jako osoba bezdzietna w testamencie na spadkobiercę całości majątku ustanowił siostrzeńca. Ten przejął następnie przedsiębiorstwo i przez krótki czas kontynuował działalność rozpoczętą przez spadkodawcę. Z powodu pogorszenia koniunktury zrezygnował z prowadzenia firmy, a budynek użytkowy przystosował do zamieszkania. Po remoncie wprowadził się do budynku i mieszkał w nim przez kolejne lata. Chociaż przeznaczenie nieruchomości zmieniło się, to nie przekreśla to szans na jej zasiedzenie. Zarówno spadkodawca, jak i spadkobierca traktowali nieruchomość jak swoją, więc obu można uznać za posiadaczy samoistnych. Siostrzeniec będzie miał możliwość doliczenia sobie okresu posiadania działki przez wuja.
5. JAK PRZEBIEGA NABYCIE WŁASNOŚCI?
Skutkiem upływu czasu określonego w przepisach jest to, że posiadacz staje się właścicielem nieruchomości, a dotychczasowy prawowity właściciel traci prawo własności.
W przypadku zasiedzenia dochodzi do pierwotnego nabycia rzeczy z mocy ustawy. Oznacza to, że prawo własności poprzedniego właściciela nie jest przekazywane następnemu, lecz w całości wygasa. Dlatego podkreśla się, że uprawnienia nowego właściciela nie są w żaden sposób zależne od sytuacji prawnej dotychczasowego.
Istota instytucji
Z dniem upływu terminu zasiedzenia powstaje całkowicie nowe prawo własności, a nowy właściciel nie ma obowiązku wynagrodzić poprzedniego, płacąc odszkodowanie czy równowartość nieruchomości (por. m.in. postanowienie SN z 15 listopada 1968 r., sygn. akt III CRN 257/68, LEX nr 6415).
Co istotne: mimo że w wyniku zasiedzenia dochodzi do nabycia pierwotnego nieruchomości, to nie znaczy to, że również wygasają inne prawa rzeczowe, które obciążają nabytą działkę. Służebności gruntowe co do zasady pozostają bez zmian. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wykonywanie posiadania przez osobę nieuprawnioną skierowane jest przeciwko rzeczywistemu właścicielowi, a nie przeciwko osobom, którym przysługują te ograniczone prawa rzeczowe (wyrok SN z 29 grudnia 1967 r., sygn. akt III CR 59/67, OSNCP 1968, nr 7, poz. 128).
Postępowanie sądowe
Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy ustawy, jednak potrzebne jest stwierdzenie tej okoliczności przez sąd cywilny. Posiadacz, który uważa, że stał się właścicielem gruntu, składa wniosek w postępowaniu nieprocesowym, wskazując przede wszystkim parametry działki i dane ją identyfikujące (np. numer księgi wieczystej lub dane ewidencyjne). Powinien opisać okoliczności jej przejęcia w posiadanie (przesądzające o jego dobrej bądź złej wierze), sposób korzystania z niej, a także określić datę nabycia nieruchomości. Data wskazana przez wnioskodawcę nie jest jednak wiążąca dla sądu, ponieważ moment nabycia własności wynika z przepisów, a nie z woli wnioskodawcy.
Właściciel nieruchomości ma prawo uczestniczyć w tym postępowaniu, a sąd jest zobowiązany wezwać go do udziału w sprawie, gdyż jest osobą bezpośrednio zainteresowaną wynikiem przyszłego rozstrzygnięcia.
Jeśli wniosek okaże się zasadny, sąd wydaje postanowienie deklaratoryjne, czyli stwierdzające, że z określonym dniem wnioskodawca w drodze zasiedzenia nabył własność szczegółowo opisanej nieruchomości. Nie jest to postanowienie konstytutywne, ponieważ nie tworzy nowego stanu prawnego, lecz stwierdza, że taka zmiana już zaszła. Tym samym przestaje istnieć niezgodność pomiędzy stanem faktycznym nieruchomości a jej stanem prawnym, a nowy właściciel ma prawo starać się o zaktualizowanie ksiąg wieczystych.
6. PROTEST PRAWOWITEGO WŁAŚCICIELA, CZYLI CO MOŻE GMINA?
Sąd cywilny powinien oddalić wniosek osoby władającej działką, jeśli nie doszło jeszcze do upływu terminu zasiedzenia.
Wniosek nie może zostać uwzględniony także w przypadku, gdy bieg terminu zasiedzenia został przerwany działaniami właściciela.
Dla rzeczywistego właściciela nieruchomości istotne znaczenie będzie miał art. 175 k.c., który stanowi, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Stanowi to odwołanie do reguł przewidzianych w art. 121–124 k.c. W konsekwencji bieg zawieszenia może ulec zawieszeniu (art. 121 k.c.), jego zakończenie może ulec wstrzymaniu (art. 122 k.c.) oraz podlega przerwie (art. 123 k.c.).
Ostatnia z wymienionych instytucji będzie najważniejsza dla właściciela będącego podmiotem publicznym, któremu zależy na odzyskaniu władztwa nad rzeczą. Tylko właściciel jest uprawniony do podjęcia działań celem przerwania biegu zasiedzenia. Zgodnie z art. 123 k.c. może to nastąpić w wyniku każdej czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia czy też poprzez wszczęcie mediacji.
Sąd Najwyższy staje na stanowisku, że czynnością procesową przerywającą bieg zasiedzenia (art. 123 par. 1 pkt 1 k.c.) jest tylko takie działanie, które jest skierowane przeciwko posiadaczowi i stanowi akcję zaczepną bezpośrednio zmierzającą do pozbawienia go posiadania, np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym czy wnioskiem o dział spadku, obejmującego daną nieruchomość, jeżeli jej posiadacz jest uczestnikiem działu; nie jest nią natomiast, jeśli posiadacz nie jest uczestnikiem postępowania działowego (uchwała SN z 18 czerwca 1968 r., sygn. akt III CZP 46/68, LEX nr 1633184).
Obrona przed zasiedzeniem
Dla Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego najlepszym rozwiązaniem będzie wytoczenie powództwa windykacyjnego przewidzianego w art. 222 k.c., zanim upłynie termin zasiedzenia. Prawowity właściciel nie może bowiem samowolnie przejąć nieruchomości, ponieważ stanowiłoby to naruszenie posiadania, które również podlega prawnej ochronie. Mimo sprawy windykacyjnej posiadacz może postanowić wszcząć osobne postępowanie dotyczące zasiedzenia przez niego nieruchomości. Wówczas w interesie podmiotu publicznego będzie zgłoszenie zarzutu przerwania biegu zasiedzenia, z powołaniem się na równolegle toczącą się sprawę o wydanie tej nieruchomości właścicielowi.
7. PROBLEM: ZBIEG POSTĘPOWAŃ. JAK POSTĄPIĆ?
W niektórych przypadkach dawny właściciel może jednocześnie próbować odzyskać własność w postępowaniu administracyjnym oraz starać się o sądowe stwierdzenie zasiedzenia. Podmiot publiczny powinien wiedzieć, jakie argumenty wskazywać na poparcie swego stanowiska.
W praktyce istnieje bowiem wiele nieruchomości formalnie należących do podmiotów publicznych, których stan prawny nie jest uregulowany. Jeżeli dawny właściciel odebranej działki nie objął jej swym posiadaniem, to w zasadzie może jedynie domagać się jej zwrotu na podstawie przepisów u.g.n. Jeśli jednak grunt pozostaje w jego wyłącznym władaniu, to ma on wybór: czy odzyskać własność w postępowaniu administracyjnym, czy starać się o stwierdzenie, że doszło do zasiedzenia na jego rzecz. Nic nie stoi na przeszkodzie, by mógł wszcząć oba rodzaje spraw, dlatego warto wyjaśnić, na czym polegają różnice między nimi.
Istotne różnice
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że rozstrzygnięcia wydane w postępowaniu cywilnym w sprawie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości i w postępowaniu administracyjnym w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oparte są na odmiennych i niezależnych od siebie przesłankach.
Zgodnie z art. 136 ust. 3 u.g.n. żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości można złożyć, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Organ administracji ustala zatem, jaki był cel wywłaszczenia nieruchomości, czy nieruchomość ta została wykorzystana zgodnie z warunkami określonymi w decyzji, a także czy upłynęły terminy wskazane w art. 137 u.g.n.
Z kolei sąd cywilny bada okoliczności opisane w art. 172 k.c., czyli fakt samoistnego posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę i ewentualnie jego poprzednika prawnego, a także dobrą bądź złą wolę posiadacza w chwili objęcia nieruchomości we władanie, jak również upływ wymaganego terminu. Sąd cywilny będzie oczywiście odwoływał się do treści decyzji wywłaszczeniowej, ale drugorzędne znaczenie będzie miał fakt, że nieruchomość nie została wykorzystana na cele publiczne. Istotniejsze będzie to, że dzięki temu wnioskodawca mógł przejąć posiadanie nieruchomości i bez problemów z niej korzystać.
W postępowaniu administracyjnym kładzie się zatem większy nacisk na to, jak działka miała być wykorzystana i dlaczego do tego nie doszło. Natomiast sąd cywilny skupia się przede wszystkim na zachowaniu i woli osoby prywatnej.
W obu przypadkach upływ czasu jest ważną okolicznością, jednak przewidziane terminy są zupełnie różne i wcale nie muszą się pokrywać. Osoba prywatna może rozważyć, czy bardziej korzystne dla niej będzie wstrzymanie się z wszczęciem sprawy administracyjnej, licząc na to, że miną terminy zasiedzenia. Możliwe zaś, że będzie jej zależało na jak najszybszym odzyskaniu działki, np. z uwagi na zamiar jej sprzedaży.
Niekoniecznie ta sama osoba
W obu przypadkach nie jest konieczne, by ta sama osoba była właścicielem nieruchomości – zarówno przed wywłaszczeniem, jak i później w wyniku zasiedzenia lub zwrotu na podstawie regulacji u.g.n. Jednak prawo starania się o zwrot nieruchomości w drodze postępowania administracyjnego przysługuje spadkobiercom (ustawowym lub testamentowym).
Natomiast posiadacz samoistny nie musi być spadkobiercą swojego poprzednika ani nawet być z nim spokrewniony. Do przejęcia posiadania wprawdzie najczęściej dochodzi w drodze dziedziczenia, ale nie jest to jedyna możliwość. Dlatego osoby wykluczone na podstawie przepisów u.g.n. mogą dochodzić swoich praw w oparciu o instytucję zasiedzenia. W związku z tym możliwa jest sytuacja, że w postępowaniu administracyjnym występują spadkobiercy poprzednich właścicieli, natomiast stwierdzenia zasiedzenia domaga się osoba obca, faktycznie władająca gruntem.
8. JAKIE SKUTKI PRAWNE ZWROTU, A JAKIE WYWŁASZCZENIA?
Decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości wywołuje odmienne skutki prawne niż postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia.
Decyzja administracyjna wywołuje skutek ex nunc, w związku z czym własność nieruchomości przechodzi z podmiotu publicznego na podmiot prywatny dopiero z dniem, w którym decyzja ta staje się ostateczna. Ponadto wiąże się z tym obowiązek zwrotu odszkodowania otrzymanego w związku z wywłaszczeniem (art. 136 ust. 3 u.g.n.).
Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości wywołuje skutek ex tunc, a zatem przesądza, że nabycie własności nastąpiło przed dniem orzekania, a nawet jeszcze przed wszczęciem postępowania. W konsekwencji zakres roszczeń przysługujących posiadaczowi (np. roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości) sięga aż do daty wskazanej w postanowieniu sądu.
Powyższe różnice zostały opisane także przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 10 maja 1999 r. (sygn. akt IV SA 811/97) NSA wyjaśnił, że nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z upływem określonego w kodeksie cywilnym terminu i stanowi pierwotny sposób nabycia własności. Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego o stwierdzeniu zasiedzenia nie ma charakteru konstytutywnego, lecz jedynie deklaratoryjny. Na tej podstawie NSA uznał, że z punktu widzenia skutków prawnych bez znaczenia jest okoliczność, kiedy orzeczenie o zasiedzeniu zostało wydane. Decydujące znaczenie ma natomiast określenie przez sąd daty, z którą doszło do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Należy za NSA podkreślić, że prawomocne orzeczenie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia (dotyczące prawa własności nieruchomości) wiąże zarówno organy administracji publicznej, jak i sąd administracyjny w sprawach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.
Jeśli jednak wywłaszczona nieruchomość zostanie zwrócona posiadaczowi, zanim upłynie termin zasiedzenia, to sąd cywilny nie powinien uwzględnić wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Artykuł 172 k.c. wyraźnie stanowi, że zasiedzieć nieruchomość może tylko osoba niebędąca właścicielem. Jeśli uprzednio zgodnie z prawem uzyskała własność innym sposobem, to nie podpada już pod wskazane przepisy.
Mimo że w obu postępowaniach stan faktyczny może być taki sam, to jednak nakierowane są one na inne kwestie. Wpływa to nie tylko na to, jakie okoliczności bada sąd bądź organ administracji, ale także to, w jaki sposób podmiot publiczny powinien chronić swoje prawo własności nad nieruchomością. Argumenty, które będą przekonujące w postępowaniu administracyjnym, mogą okazać się zbędne w postępowaniu cywilnym, przez co nie przyniosą oczekiwanego skutku. Dokładne rozróżnienie instytucji zwrotu wywłaszczonej nieruchomości od jej zasiedzenia umożliwi opracowanie skutecznej strategii w zarządzaniu gruntami publicznymi.
!Dla rzeczywistego właściciela nieruchomości istotne znaczenie będzie miał art. 175 k.c., który stanowi, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Gmina może np. próbować przerwać ten bieg.
WAŻNE
Najbardziej korzystnym rozwiązaniem z punktu widzenia interesów majątkowych samorządu terytorialnego jest zniweczenie zasiedzenia gruntów przez inny podmiot i odzyskanie odszkodowań wypłaconych za wywłaszczone nieruchomości lub ewentualnie niedopuszczenie do ich zwrotu.