Synowa pani Krystyny kupiła działkę budowlaną. Pozostaje ona z mężem we wspólnocie majątkowej, ale akt notarialny kupna-sprzedaży wystawiono tylko na nią. Syn wiedział o zakupie i bardzo się zdziwił, że nie jest współwłaścicielem. – Czy to zgodne z prawem – zastanawia się czytelniczka.
W opisanej sytuacji istotne jest ustalenie, z jakich środków finansowych synowa pani Krystyny dokonała zakupu działki. W chwili zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami powstaje ustawowa wspólność majątkowa, jednak mimo to każdy z nich posiada majątek osobisty, który może ulec powiększeniu również w trakcie trwania małżeństwa.
Choć może to wydawać się zaskakujące, ale wynagrodzenie za pracę małżonków i dochody z prowadzonej działalności gospodarczej nie stanowią ich majątku osobistego, lecz wspólny. Sytuacja nie zmienia się, gdy dochody w małżeństwie osiąga tylko jeden z nich. Ten, który nie ma żadnych przychodów, ma prawo do dysponowania przychodami współmałżonka.
Reklama
– W opisanej sytuacji konieczne jest rozróżnienie pochodzenia środków finansowych, które zostały przeznaczone na zakup nieruchomości – tłumaczy Aleksandra Zjawińska, aplikant adwokacki w kancelarii prawnej PIERÓG & Partnerzy. – Jeśli synowa pani Krystyny kupiła działkę budowlaną ze środków, które stanowią jej osobisty majątek, nie było wymogu zgody drugiego małżonka. Co więcej, nie ma nawet potrzeby i konieczności poinformowania go o tym – dodaje prawniczka. Zasadą jest, że każdy z małżonków samodzielnie zarządza swoim majątkiem osobistym. Czasem mogą pojawić się trudności z oceną, czy dane środki finansowe wchodzą w skład majątku osobistego czy wspólnego majątku małżeńskiego, trudno jednak wskazać regułę pomagającą w ocenie tej kwestii.
Inaczej będzie wtedy, gdy działka została kupiona ze wspólnych środków finansowych małżonków. W takiej sytuacji przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży obecni powinni być oboje małżonkowie i konieczne jest wyrażenie przez nich zgody. Możliwy jest udział jednego podczas podpisania aktu notarialnego, jeśli drugi nie może lub nie chce być obecny z różnych względów. Wtedy jednak powinien udzielić zgody na zakup nieruchomości. Nie wystarczy przy tym ustna akceptacja – zgoda na taką czynność musi mieć formę aktu notarialnego. Innymi słowy, małżonek musi zgłosić się również do notariusza, który sporządzi odrębny dokument zawierający zgodę na dokonanie czynności i tym samym umożliwiający zakup nieruchomości.

Reklama
Rodzinne i odrębne
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
● przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
● przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
● prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom – przykładem są prawa majątkowe wynikające z umowy spółki cywilnej lub z osobowych spółek handlowych;
● przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
● prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie – przykładem jest prawo pierwokupu i prawo odkupu oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jednak tylko wtedy, gdy do majątku osobistego przynależą przedmioty, z którym dane prawo jest związane;
● przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
● wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
● przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
● prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
● przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Do majątku wspólnego należą:
● wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
● dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;
● środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;
● kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie w ZUS.
Podstawa prawna
Art. 31 par. 1, art. 33, art. 37 par. 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2015 r. poz. 2082).
OPINIA EKSPERTA
Aleksandra Zjawińska aplikant adwokacki, Kancelaria Prawna PIERÓG&Partnerzy / Dziennik Gazeta Prawna
Podkreślenia wymaga, że zakup nieruchomości – zarówno działki budowlanej czy też mieszkania lub domu – zawsze wymaga zachowania formy szczególnej, czyli podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa przeniesienia własności (w tym przypadku kupna-sprzedaży) zostanie podpisana w zwykłej formie pisemnej lub jakiejkolwiek innej, będzie to podstawą nieważności danej czynności prawnej i w konsekwencji pozbawienia kontraktu skutków prawnych. Innymi słowy, osoba kupująca nie stanie się właścicielem. W opisanej sytuacji wskazano, że dochowana została forma szczególna, jednak w akcie notarialnym, jako osoba kupująca, wskazany został tylko jeden z małżonków.
Notariusz, który sporządza akt notarialny dotyczący przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązany jest ustalić, z jakich środków pochodzą pieniądze przeznaczone na zakup działki budowlanej. W akcie notarialnym przeniesienia własności nieruchomości notariusz powinien zapisać, że środki na nabycie własności pochodzą z majątku osobistego małżonka, jeżeli dokona takiego ustalenia. Dopiero taki zapis powoduje, że działka budowlana nie wejdzie do majątku wspólnego małżonków.
Jeśli środki pochodzą z wchodzących w skład majątku wspólnego, notariusz zobowiązany jest wymagać obecności i zgody obojga małżonków lub uzyskać pisemną zgodę od nieobecnego małżonka.
Jeśli wymóg obecności i zgody obojga małżonków został spełniony, a w akcie notarialnym oraz księdze wieczystej widnieje imię i nazwisko tylko jednego z nich, to wskazać należy, że wszystko to, co zostało nabyte w czasie trwania związku małżeńskiego przez oboje małżonków lub tylko przez jednego z nich, stanowi ich majątek wspólny.