Wspólnie z bratem dzielimy działkę z domem, którą otrzymaliśmy od rodziców kilkanaście lat temu. Każde z nas jest równoprawnym współwłaścicielem ziemi. Teraz chcemy znieść współwłasność, a każde przejmie połowę działki. Pojawił się jednak problem podziału domu stojącego na środku działki. Czy w ogóle da się podzielić budynek w ten sposób, by część leżąca na mojej połowie działki należała do mnie, podczas gdy druga część ulokowana na ziemi brata stanowiła jego własność – pyta pani Marianna.
Wspólny majątek często okazuje się problematyczny. Każdy ze współwłaścicieli może mieć przecież odrębny pomysł na to, jak zagospodarować nieruchomość a sporne koncepcje prowadzą do kłótni. Poważną wadą jest brak pełnej swobody w zarządzaniu majątkiem w przeciwieństwie do sytuacji, w której nieruchomość należy do jednej osoby. Współwłaściciel nie może np. postawić na działce budynku, jeśli pozostali współwłaściciele się temu sprzeciwiają. Decyzja czytelników o podziale nieruchomości wcale więc nie dziwi. Osiągnięcie satysfakcjonującego celu dotyczącego podziału może jednak okazać się równie kłopotliwe jak wcześniej samo korzystanie z nieruchomości przez współwłaścicieli.
Pierwszy wariant to zniesienie współwłasności dokonane w oparciu o ustalenia współwłaścicieli. Mogą oni zdecydować, jak podzielić ziemię, by każdy był usatysfakcjonowany z przyznanej mu części i nie podnosił później, że dostał gorszy jakościowo kawałek, chociażby ze względu na położenie. Efektem osiągnięcia porozumienia powinna być umowa zawierana w drodze aktu notarialnego. Zachowanie tej ostatniej formy jest konieczne, jeśli mamy do czynienia z nieruchomościami, a więc ziemią lub budynkami.
Drugi wariant, a więc brak porozumienia, oznacza przeniesienie kwestii zniesienia współwłasności na grunt postępowania sądowego. W takiej sytuacji nieruchomość stanowiąca dotychczas współwłasność, jest dzielona w drodze wyroku. To gorsze rozwiązanie, bo oznacza konieczność poniesienia kosztów sądowych, a w ostatecznym rozrachunku strony nie mają wpływu na decyzję niezawisłego sądu.
Koncentrując się na opisywanym przez czytelniczkę przypadku, warto wyodrębnić dwie kwestie. Dokonywany w ramach znoszenia współwłasności podział ziemi o przeznaczeniu nierolniczym nie powinien rodzić problemów. Jest to bowiem działanie dopuszczalne pod kilkoma warunkami. Po pierwsze nie może być sprzeczne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile takowy został przez gminę uchwalony. Po drugie każda z działek powstałych po podziale musi mieć dostęp do drogi publicznej albo bezpośrednio, albo poprzez drogę wewnętrzną z ustanowioną na niej służebnością dla właściciela tej działki, która bezpośrednio nie sąsiaduje z drogą publiczną.
Problemem jest podział domu stojącego na wspólnej ziemi. Budynek może przeszkodzić w płynnym podziale nieruchomości. W polskim prawie zasadą jest, że fizyczny podział budynków jest niedopuszczalny. Z reguły nie można więc zastosować tej formy jako sposobu zniesienia współwłasności. Od tej zasady są wyjątki, ale bardzo ciężko spełnić warunki, by z nich skorzystać (patrz opinia eksperta).
Jednym ze sposobów na wybrnięcie z pata jest wyodrębnienie własności lokali w budynku. Ta forma podziału nie jest jednak stuprocentowa, ponieważ grunt, na którym stoi dom oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, nadal będą stanowiły współwłasność.
Najlepszym rozwiązaniem w opisywanym przypadku, jeśli współwłaściciele chcą całkowicie rozdzielić łączące ich więzy majątkowe, wydaje się taki podział, w którym jedna z osób przejmie dom i po prostu spłaci drugiego z dotychczasowych współwłaścicieli.
Podstawa prawna
Art. 210–212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Art. 93–97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518).
OPINIA EKSPERTA
Zasadą określoną w kodeksie cywilnym przy zniesieniu współwłasności jest podział wspólnego przedmiotu lub nieruchomości, a jeśli jest to niemożliwe lub sprzeczne z zasadami społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy, to wówczas rzecz lub nieruchomość należy przyznać jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty osób, które współwłasności zostały pozbawione.
Szczególnie duży problem pojawia się w momencie podziału nieruchomości budynkowej. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że mamy różnego typu budynki, np. wielorodzinne, które podzielić jest łatwo, lub jednorodzinne, które podzielić bardzo trudno lub jest to niemożliwe. W sytuacji, która jest analizowana, konieczne jest rozważenie, czy nieruchomość można podzielić w sposób zgodny z szeroko rozumianym prawem budowlanym i zasadami rzemiosła. Każdy z wyodrębnionych lokali, ażeby utrzymał status mieszkalnego, musi być wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. W praktyce, mówiąc potocznie, budynek należałoby przebudować tak, ażeby powstał z niego bliźniak.
Oczywiście są jeszcze inne możliwości, ale są one już dosyć skomplikowane. Przykładowo, można wydzielić działkę z domem i drogą dojazdową od pozostałej ziemi i wówczas nie znosić jej współwłasności. Niemniej jednak taki podział również wymaga uczestnictwa jednostki samorządu terytorialnego, a taką zgodę będzie ciężko uzyskać. Decyzję o podziale wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jeżeli sprawa trafi przed sąd, a wcześniej nie dojdzie do podziału działki gruntowej lub wyszczególnienia lokali mieszkalnych, wówczas sąd nie będzie mógł skorzystać z tych rozwiązań.
Komentarze (2)
Pokaż:
NajnowszePopularneNajstarsze- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie D.U. nr 75
poz. 690, ze zmianą w Rozp. Min. Infr.z dnia 12.03.2009r D.U. nr 56 poz.461,
- Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia
07.06.2010r r D.U Nr 109 poz.719 w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków,
innych obiektów budowlanych i terenów,
- Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24.07.2009r
/Dz.U. Nr 124 poz. 1130 / w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz
dróg pożarowych,
- Rozp.MSW i A z dnia 16.06.2003r D.U.Nr 121 poz.1137 ( uzgodn.ppoż.)
zmn. Rozp.MSWiA z dnia 16.07.2009r D.Unr 119 poz.998 weszło 14.08.09r ,
- Ustawa o ochronie przeciwpożarowej z dnia 24.08.1991r ze zmn. w D.U. nr 178
poz.1380 z 2009r jednolity tekst,
- Ustawa -Prawo budowlane z dnia 7.07.94r D.U.Nr 89 poz.414 , jedn.tekst w
DU z 2014 poz. 1409 ze zmn.(DU nr 243 poz.1623 rozp. Mar.Sejmu 12.11.10r),art. 9
odstepst,art.71 zmn.sposobu uż.
W sprawach trudnych udzielamy konsultacji: jsz.602743414.