Wspólnie z bratem dzielimy działkę z domem, którą otrzymaliśmy od rodziców kilkanaście lat temu. Każde z nas jest równoprawnym współwłaścicielem ziemi. Teraz chcemy znieść współwłasność, a każde przejmie połowę działki. Pojawił się jednak problem podziału domu stojącego na środku działki. Czy w ogóle da się podzielić budynek w ten sposób, by część leżąca na mojej połowie działki należała do mnie, podczas gdy druga część ulokowana na ziemi brata stanowiła jego własność – pyta pani Marianna.
Michał Jaskólski partner w Kancelarii Prawnej Świeca i Wspólnicy Sp.k. / Media
Wspólny majątek często okazuje się problematyczny. Każdy ze współwłaścicieli może mieć przecież odrębny pomysł na to, jak zagospodarować nieruchomość a sporne koncepcje prowadzą do kłótni. Poważną wadą jest brak pełnej swobody w zarządzaniu majątkiem w przeciwieństwie do sytuacji, w której nieruchomość należy do jednej osoby. Współwłaściciel nie może np. postawić na działce budynku, jeśli pozostali współwłaściciele się temu sprzeciwiają. Decyzja czytelników o podziale nieruchomości wcale więc nie dziwi. Osiągnięcie satysfakcjonującego celu dotyczącego podziału może jednak okazać się równie kłopotliwe jak wcześniej samo korzystanie z nieruchomości przez współwłaścicieli.
Pierwszy wariant to zniesienie współwłasności dokonane w oparciu o ustalenia współwłaścicieli. Mogą oni zdecydować, jak podzielić ziemię, by każdy był usatysfakcjonowany z przyznanej mu części i nie podnosił później, że dostał gorszy jakościowo kawałek, chociażby ze względu na położenie. Efektem osiągnięcia porozumienia powinna być umowa zawierana w drodze aktu notarialnego. Zachowanie tej ostatniej formy jest konieczne, jeśli mamy do czynienia z nieruchomościami, a więc ziemią lub budynkami.
Drugi wariant, a więc brak porozumienia, oznacza przeniesienie kwestii zniesienia współwłasności na grunt postępowania sądowego. W takiej sytuacji nieruchomość stanowiąca dotychczas współwłasność, jest dzielona w drodze wyroku. To gorsze rozwiązanie, bo oznacza konieczność poniesienia kosztów sądowych, a w ostatecznym rozrachunku strony nie mają wpływu na decyzję niezawisłego sądu.
Co grozi za prowadzenie firmy na podstawione osoby
Co grozi za prowadzenie firmy na podstawione osoby

Zobacz również
Koncentrując się na opisywanym przez czytelniczkę przypadku, warto wyodrębnić dwie kwestie. Dokonywany w ramach znoszenia współwłasności podział ziemi o przeznaczeniu nierolniczym nie powinien rodzić problemów. Jest to bowiem działanie dopuszczalne pod kilkoma warunkami. Po pierwsze nie może być sprzeczne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile takowy został przez gminę uchwalony. Po drugie każda z działek powstałych po podziale musi mieć dostęp do drogi publicznej albo bezpośrednio, albo poprzez drogę wewnętrzną z ustanowioną na niej służebnością dla właściciela tej działki, która bezpośrednio nie sąsiaduje z drogą publiczną.
Problemem jest podział domu stojącego na wspólnej ziemi. Budynek może przeszkodzić w płynnym podziale nieruchomości. W polskim prawie zasadą jest, że fizyczny podział budynków jest niedopuszczalny. Z reguły nie można więc zastosować tej formy jako sposobu zniesienia współwłasności. Od tej zasady są wyjątki, ale bardzo ciężko spełnić warunki, by z nich skorzystać (patrz opinia eksperta).
Jednym ze sposobów na wybrnięcie z pata jest wyodrębnienie własności lokali w budynku. Ta forma podziału nie jest jednak stuprocentowa, ponieważ grunt, na którym stoi dom oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, nadal będą stanowiły współwłasność.
Najlepszym rozwiązaniem w opisywanym przypadku, jeśli współwłaściciele chcą całkowicie rozdzielić łączące ich więzy majątkowe, wydaje się taki podział, w którym jedna z osób przejmie dom i po prostu spłaci drugiego z dotychczasowych współwłaścicieli.
Podstawa prawna
Art. 210–212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Art. 93–97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518).
OPINIA EKSPERTA
Zasadą określoną w kodeksie cywilnym przy zniesieniu współwłasności jest podział wspólnego przedmiotu lub nieruchomości, a jeśli jest to niemożliwe lub sprzeczne z zasadami społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy, to wówczas rzecz lub nieruchomość należy przyznać jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty osób, które współwłasności zostały pozbawione.
Szczególnie duży problem pojawia się w momencie podziału nieruchomości budynkowej. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że mamy różnego typu budynki, np. wielorodzinne, które podzielić jest łatwo, lub jednorodzinne, które podzielić bardzo trudno lub jest to niemożliwe. W sytuacji, która jest analizowana, konieczne jest rozważenie, czy nieruchomość można podzielić w sposób zgodny z szeroko rozumianym prawem budowlanym i zasadami rzemiosła. Każdy z wyodrębnionych lokali, ażeby utrzymał status mieszkalnego, musi być wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. W praktyce, mówiąc potocznie, budynek należałoby przebudować tak, ażeby powstał z niego bliźniak.
Oczywiście są jeszcze inne możliwości, ale są one już dosyć skomplikowane. Przykładowo, można wydzielić działkę z domem i drogą dojazdową od pozostałej ziemi i wówczas nie znosić jej współwłasności. Niemniej jednak taki podział również wymaga uczestnictwa jednostki samorządu terytorialnego, a taką zgodę będzie ciężko uzyskać. Decyzję o podziale wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jeżeli sprawa trafi przed sąd, a wcześniej nie dojdzie do podziału działki gruntowej lub wyszczególnienia lokali mieszkalnych, wówczas sąd nie będzie mógł skorzystać z tych rozwiązań.