Senat zamierza uporządkować przepisy związane z zabezpieczeniem wierzytelności hipoteką ustanowioną na części nieruchomości wówczas, gdy dochodzi do zniesienia współwłasności.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 lipca 2012 r. (sygn. akt P 15/12), w którym orzekł o niekonstytucyjności art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.), można wprawdzie obciążać hipoteką część ułamkową nieruchomości, ale w razie jej podziału po zniesieniu współwłasności taka hipoteka wygasa.
Aby zapewnić wierzycielowi dodatkową ochronę, Senat przygotował projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zawiera on instrumenty, które zabezpieczą wierzyciela na wypadek zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką. Gdy więc dłużnik hipoteczny zostanie właścicielem nieruchomości powstałej w wyniku podziału, to nadal będzie ciążyła na niej hipoteka.
Jednak gdy współwłaścicielowi przysługiwać będzie tylko spłata (a nie dostaje nawet części nieruchomości w naturze) albo też właściciel udziału obciążonego otrzyma nieruchomość mniejszej wartości niż jego dotychczasowy udział, ale z dopłatą, wówczas wierzycielowi hipotecznemu powinno przysługiwać ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu spłaty lub dopłaty.
– Nowelizacja spowoduje bardziej skuteczne i wiarygodne zabezpieczenie na części ułamkowej nieruchomości – uważa radca prawny Piotr Czachorowski z Kancelarii Radców Prawnych Czachorowscy.
Zastrzeżenia zgłosił jednak Związek Banków Polskich. Twierdzi, że wierzyciel będzie nadal miał kłopoty z wyegzekwowaniem roszczenia, co spowoduje konieczność ubiegania się o tytuł egzekucyjny, gdy nieruchomość przyznana dłużnikowi po podziale będzie miała niewspółmiernie małą wartość do dotychczasowego udziału.
Sprawą uregulowania skutków zniesienia współwłasności dla hipoteki obciążającej udział zajęło się również Ministerstwo Sprawiedliwości w projekcie założeń ustawy o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.
Resort zawarł tam podobne rozwiązania dotyczące powstania zastawu na spłacie i zaproponował, żeby hipoteka ustanowiona na nieruchomości o mniejszej wartości powstałej po podziale obejmowała roszczenie o dopłatę.

Etap legislacyjny
Projekt przed pierwszym czytaniem