Gdy lokator przestaje płacić czynsz, właściciel mieszkania niewiele może zrobić

Coraz więcej właścicieli mieszkań w Polsce zmaga się z problemem tzw. trudnych lokatorów – najemców, którzy przestają płacić czynsz lub po zakończeniu umowy najmu nie chcą się wyprowadzić. Choć sytuacja wydaje się oczywista – właściciel chce odzyskać swoją nieruchomość – prawo w praktyce stawia go na słabszej pozycji. Nawet mając prawomocny wyrok eksmisyjny, właściciel może czekać miesiącami, a nawet latami, na realne odzyskanie mieszkania.

– Prawo w większym stopniu chroni lokatora niż wynajmującego, dlatego możliwości tego drugiego są ograniczone. Właściciel nie może samowolnie usunąć najemcy, wymienić zamków czy odciąć mediów, nawet jeśli ten nie płaci i bezprawnie zajmuje lokal - wyjaśnia Katarzyna Siwiec, doradca podatkowy i radczyni prawna prowadząca własną kancelarię.

Eksmisja z mieszkania trwa długo – nawet z prawomocnym wyrokiem sądu

Właściciel nie może wejść do własnego mieszkania, nawet jeśli lokator od dawna nie reguluje opłat. Zgodnie z art. 344 Kodeksu cywilnego każda samowolna ingerencja mogłaby skutkować żądaniem przywrócenia posiadania przez lokatora. Jedyną legalną drogą jest postępowanie eksmisyjne. W praktyce oznacza to:

  1. Wypowiedzenie umowy w ściśle określonych prawem warunkach.
  2. Oczekiwanie na wyrok eksmisyjny.
  3. Oczekiwanie na jego uprawomocnienie.
  4. Postępowanie egzekucyjne z udziałem komornika.
  5. Często – oczekiwanie na wskazanie lokalu socjalnego przez gminę.

Jeżeli lokator otrzyma prawo do lokalu socjalnego (dotyczy to np. chorych, kobiet w ciąży i samotnie wychowujących dzieci), eksmisja zostaje zawieszona do czasu, aż gmina taką nieruchomość wskaże. Może to trwać miesiące, jaki lata. W tym czasie właściciel pokrywa koszty mieszkania – często również raty kredytu – za osobę, która faktycznie zajmuje mieszkanie, nie płaci za nie i odmówiła wyprowadzki.

Ważne

Co więcej, od 1 listopada do 31 marca obowiązuje tzw. okres ochronny. W tym czasie nie można przeprowadzić eksmisji, jeśli nie wskazano lokatorowi innego miejsca zamieszkania. Zakaz obowiązuje także, gdy komornik mógłby skierować osobę do noclegowni czy schroniska. Właściciel, nawet mając wyrok, musi czekać.

Może być jeszcze gorzej - przepisy nie chronią właścicieli nieruchomości

Sytuacja dodatkowo komplikuje się, gdy najemca nie ma prawa do lokalu socjalnego. Komornik może usunąć dłużnika z okupowanego przez niego mieszkania tylko do takiego, do którego lokatorowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Nie może natomiast po prostu wyrzucić go na bruk. Co to oznacza w praktyce?

- Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Tak więc postępowania eksmisyjne również rozciągają się w czasie – mówi Katarzyna Siwiec.

Najem okazjonalny miał chronić, ale często nie działa

Rozwiązaniem pozwalającym skrócić procedury jest najem okazjonalny, w którym najemca składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje adres, pod który wyprowadzi się w razie konfliktu. W takiej sytuacji eksmisję można przeprowadzić szybciej.

- Właściciel, po uzyskaniu klauzuli wykonalności od sądu, może od razu skierować sprawę do komornika. Nie musi czekać na pełne postępowanie sądowe – informuje radczyni prawna.

Aby najem okazjonalny działał, lokator musi wskazać konkretny adres, pod który przeprowadzi się w razie eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że go przyjmie. W praktyce najemcy często podają adres „na papierze”, a właściciel wskazanego lokalu w krótkim czasie cofa zgodę lub wskazany lokal nie spełnia warunków mieszkaniowych. W takim przypadku eksmitowany i tak czeka na lokal od gminy, czyli procedura się wydłuża – tak jak przy zwykłym najmie.

- Wielu właścicieli, zdesperowanych brakiem możliwości odzyskania mieszkania, szuka dróg na skróty. Trzeba jednak pamiętać, że prawo stoi na straży lokatora – a nieprzemyślane działania mogą skończyć się odpowiedzialnością karną – podkreśla Katarzyna Siwiec.

Co można zmienić w przepisach? Ekspertka wskazuje możliwe rozwiązania

Zdaniem ekspertki potrzebne są zmiany legislacyjne, które przyspieszą postępowania eksmisyjne, szczególnie w przypadkach oczywistego naruszenia umowy, skrócą okres zaległości czynszowych, po których właściciel może wypowiedzieć umowę (obecnie – minimum trzy miesiące) oraz usprawnią współpracę z gminami w zakresie lokali socjalnych.

– Celem zmian nie powinno być odebranie lokatorom bezpieczeństwa, ale przywrócenie minimalnej równowagi. Dziś to właściciel, mimo że posiada prawo własności, jest stroną słabszą – podsumowuje radczyni prawna.