Właściciel nie obciąży połowy swojej nieruchomości

Joanna O. dostała udział w nieruchomości wynoszący 1/2. Pozostałą część działki kupiła rok później, zaciągając na ten cel pożyczkę. Umowy zostały podpisane u notariusza, a zwrot pożyczki miał być zabezpieczony hipoteką na kupionym udziale.

Wydział ksiąg wieczystych łódzkiego sądu rejonowego oddalił jednak wniosek o dokonanie wpisu hipoteki, a sąd okręgowy poparł tę decyzję. Wskazał art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), zgodnie z którym hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, o ile stanowi udział współwłaściciela. Właścicielka działki wniosła skargę kasacyjną.

Przekonywała, że sądy I i II instancji źle zinterpretowały ten przepis, nie uwzględniając, że nabyła ona udziały na dwóch różnych podstawach: umowy darowizny i umowy sprzedaży. A w takiej sytuacji nie ma przeszkód – w ocenie skarżącej – by obciążyć hipoteką sam udział, a nie całą nieruchomość.

Sąd Najwyższy oddalił tę skargę, przyznając jednak, że pierwszy raz wypowiada się w tej kwestii. Wyjaśnił, że art. 65 ust. 1 ustawy jasno określa, że przedmiotem hipoteki może być nieruchomość. Zgodnie z nim w celu zabezpieczenia wierzytelności można grunt czy lokal obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nich, bez względu na to, czyją stały się własnością.

Zasadą jest zatem obciążenie hipoteką całej nieruchomości. Wyjątkowo – na mocy ust. 3 art. 65 – można obciążyć udział w niej, ale tylko pod warunkiem że jest ona przedmiotem współwłasności. W takiej zaś sytuacji jak rozpoznawana nie można mówić o samodzielności udziałów skupionych w rękach jednej osoby.

Skoro więc oba udziały zostały skumulowane w jedną własność, to nie można uznać ich odrębności, a tylko to dawałoby możliwość ustanowienia hipoteki na udziale.

ORZECZNICTWO

Postanowienie SN z 11 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 471/12.