Pani Karolina odziedziczyła po matce gospodarstwo rolne. – Prace polowe znacznie utrudnia znajdujący się na działce wodociąg – mówi czytelniczka. Co gorsza, tracę pokaźną część ziemi i często mają miejsce awarie. Na mój teren wchodzą obce osoby bez żadnego pozwolenia! Dowiedziałam się, że sieć należy do gminy. Rozumiem, że nie ma możliwości, aby wodociąg został przeprowadzony gdzie indziej. Ale chyba powinnam dostać odszkodowanie za takie niedogodności – zastanawia się pani Karolina.
Na terenie wielu gospodarstw rolnych znajdują się urządzenia przesyłowe i ten fakt rodzi zarówno pozytywne, jak i negatywne konsekwencje. Instalacje te zapewniają dostęp do prądu, gazu i wody dla całej lokalnej społeczności. Z drugiej strony właściciele nieruchomości, na których postawiono ogromne słupy energetyczne lub przeprowadzono wodociągi, mają prawo czuć niezadowolenie z takiego stanu rzeczy. Urządzenia przesyłowe zwykle obniżają wartość ziemi i ograniczają możliwość swobodnego dysponowania gruntem. Na przykład planując postawienie budynku, właściciel musi się liczyć z istnieniem niewygodnej infrastruktury...
Czytelniczka jako właścicielka nieruchomości ma prawo korzystać z niej z wyłączeniem innych osób. Wizyty pracowników na gruncie naruszają więc jej własność. Dlatego trzeba podjąć działania, które uregulują tę sytuację.
Pani Karolina wykonała już pierwszą istotną czynność: dowiedziała się, kto jest właścicielem sieci. Następnym krokiem powinno być ustalenie, czy gmina ma prawo do korzystania z gruntu. W tym celu trzeba zajrzeć do księgi wieczystej lub zbioru dokumentów dotyczących nieruchomości. Jeśli czytelniczka nie znajdzie żadnych podstaw, aby gmina korzystała z jej ziemi, może to oznaczać, że grunt jest wykorzystywany bezumownie.
Na tym etapie konieczne staje się wezwanie właściciela sieci do wskazania podstawy prawnej korzystania z nieruchomości. Aby przyspieszyć całą procedurę, warto w tym samym piśmie zażądać przedstawienia dokumentacji dotyczącej przeprowadzenia wodociągu, w tym pozwolenia na budowę. Trzeba pamiętać, żeby w możliwie dokładny sposób opisać swoją nieruchomość, podając oznaczenia działek. Gmina powinna udzielić stosownych informacji do dwóch tygodni od otrzymania wezwania.
Nawet jeśli wodociąg przeprowadzono przez działkę pani Karoliny bezumownie i z naruszeniem prawa, to usunięcie urządzeń przesyłowych może nastąpić tylko w ostateczności. Takie działanie mogłoby bowiem doprowadzić do pozbawienia wody okolicznych mieszkańców. Za uzasadnione trzeba natomiast uznać żądanie od gminy wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. W tym celu należy wysłać do miejscowego urzędu listem poleconym pismo mające na celu ustanowienie służebności przesyłu.
Wezwanie powinno doprowadzić do zawarcia u notariusza umowy. Ma ona za zadanie regulować uprawnienia, z których gmina faktycznie już korzysta. Służebność przesyłu zapewni właścicielowi sieci prawo do korzystania z wodociągu i gruntu czytelniczki. W umowie warto określić, jak ma wyglądać dostęp pracowników do urządzeń, aby jak najmniej kolidował z właścicielskim prawem pani Karoliny.
W zamian należy oczekiwać wynagrodzenia. Do właścicielki gruntu należy decyzja, czy będzie ono jednorazowe, czy płatne okresowo. Wysokość wynagrodzenia powinna nawiązywać do klasy gruntu, powierzchni nieruchomości zajmowanej przez wodociąg i użytkowanej przez pracowników oraz stopnia uciążliwości urządzeń. Żądana kwota nie powinna znacznie odbiegać od stawek należnych za dzierżawę gruntu. Trzeba także przemyśleć, czy korzystniejsze będzie zawarcie umowy na okres kilku lat, czy też na czas nieokreślony. Jeśli pani Karolina zdecyduje się na drugą opcję, to warto zastrzec możliwość wzrostu należnego wynagrodzenia.
Czytelniczce przysługuje zapłata nie tylko za korzystanie przez gminę z nieruchomości w przyszłości, ale także za okres, w którym jej grunt był wykorzystywany bezumownie. Należy pamiętać, że w takich sprawach mamy do czynienia z dziesięcioletnim terminem przedawnienia. Można więc zażądać wynagrodzenia od chwili przeprowadzenia wodociągu, nie później jednak niż od dziesięciu lat wstecz aż do dnia zapłaty.
Niewykluczone jest też żądanie dodatkowego odszkodowania za spadek wartości gruntu i liczne utrudnienia przy pracach polowych.
Wielu właścicieli nieruchomości nie wzywa przedsiębiorcy przesyłowego do zawarcia umowy, lecz od razu udaje się do sądu. Zanim jednak sprawa trafi na wokandę, warto spróbować załatwić ją ugodowo. Postępowanie przed sądem zwykle nie jest załatwiane od ręki. Ponadto, w razie fiaska negocjacji, na rozprawie można łatwo udowodnić próbę polubownego rozwiązania sporu.
Gdy gmina nie wyrazi zgody na zaproponowane warunki umowy, trzeba skierować do wydziału cywilnego wniosek o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu. Przedmiotem odrębnej sprawy będzie pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W zdecydowanej większości przypadków właściciele uzyskują należne środki pieniężne. Ale uwaga! Jeśli gmina jest uprawniona do korzystania z działki, to czytelniczka poniesie konsekwencje wytoczenia powództwa w sprawie bezumownego korzystania (patrz ramka!).
Trzeba koniecznie zadbać o uporządkowanie sytuacji prawnej na swoim gruncie. Inaczej przedsiębiorca przesyłowy uzyska możliwość stałego korzystania z części nieruchomości dzięki zasiedzeniu. I nie będzie wówczas zobowiązany do zawarcia odpłatnej umowy!
Na gruncie powoda posadowiono przyłącze wodociągowe. Właściciel nieruchomości wystąpił przeciwko Gminie B. o zapłatę kwoty 97 200 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie. Jak się później okazało, przed wykonaniem inwestycji powód wyraził pisemną zgodę na przeprowadzenie wodociągu przez swoją działkę. Dzięki temu gmina była uprawniona do korzystania z części nieruchomości. Nieostrożny powód przegrał sprawę i musiał zwrócić pozwanej gminie koszty procesu...
Wyrok SO w Płocku z 4 września 2013 r., I Wydział Cywilny, sygn. akt I C 1070/11.
Podstawa prawna
Art. 288, art. 3051, art. 3054 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).