Możliwość zabudowy nieruchomości wynikająca z dokumentu opracowanego przez notariusza nie oznacza jeszcze wiążących dla organów okoliczności. Należy zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego w gminie choć i ten nie musi być najważniejszy.

Czytelnik nabył działkę budowlaną z rurą kanalizacyjną, o której jak twierdzi nie wiedział. Spółdzielnia mieszkaniowa posiadała nieruchomości, które pozwalała użytkować spółdzielcom na zasadzie ogrodów działkowych. Kilka lat temu spółdzielnia postanowiła podzielić ten teren na działki budowlane i odsprzedać na zasadzie pierwokupu spółdzielcom, za równą, określoną, niewielką cenę.

Rura przebiega tak niefortunnie, że żaden organ nie pozwoli na zabudowę tej działki. Co ważne spółdzielca kupując nieruchomość, otrzymał akt notarialny na działkę budowlaną. W pierwszym etapie i spółdzielnia i gmina zrzuciły winę na siebie, a następnie na samego spółdzielcę. Dziś spółdzielnia proponuje właścicielowi odkupienie działki, choć zdaniem jej właściciela jej wartość jest o wiele większa, nie mówiąc o wkładzie pracy, altankach etc. etc. Ewentualnie spółdzielnia proponuje zmianę umiejscowienia rury bliżej granicy 2 działek, tak aby była możliwa zabudowa. Problem w tym, że stara instalacja również zostanie. Wiąże się również ze zniszczeniami na działce, usunięciem altany itd.

Oczywistym wydaje się fakt, że czytelnik nie zadał sobie trudu, aby obejrzeć wnikliwie działkę, przejrzeć plany w gminie, dodatkowo utwierdził go w tym sam akt notarialny. Problem jednak pozostaje.

Reklama

W pierwszej kolejności spółdzielca powinien ustalić kto jest właścicielem rury kanalizacyjnej, a następnie zażądać dokumentacji budowlanej, w tym ustalić kto i kiedy wybudował tą rurę i komu ona teraz służy, tzn. ilu odbiorów „obsługuje”. To bardzo ważne dla całej sprawy, bowiem jest minimalna szansa na usunięcie takiej instalacji.

- Ustalenie okoliczności jest o tyle istotne, że w pewnych warunkach mona nawet żądać usunięcia urządzenia przesyłowego w postaci rury kanalizacyjnej. W szczególności nie może to być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego: sąd nie pozwoli usunąć rury, która obsługuje np. całe osiedle; raczej nie będzie też możliwe usunięcie rury, która została posadowiona legalnie – informuje Maciej Broniecki, radca prawny z kancelarii Dauerman.

Reklama

W dalszej kolejności, przed odsprzedażą działki warto zastanowić się, czy ją odsprzedawać, czy np. nie ustanowić odpłatnie służebności przesyłu. Piszę o tym, bo wbrew pozorom dokumentacja budowlana często ginie, zwłaszcza jeśli chodzi o urządzenia przesyłowe stawiane za PRL-u.

- Ze stanu faktycznego nie wynika, na jakiej podstawie działka zwiększyła swoją wartość. Z faktu, iż wpisano w akcie notarialnym przeznaczenie budowlane działki nie wynikają jeszcze wiążące dla organów budowlanych okoliczności. Trzeba byłoby zbadać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - studium. Jeżeli nawet nie ma studium, spółdzielca powinien zainteresować się warunkami wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (a przynajmniej sprawdzić przeznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, przy czym ona również nie jest wiążąca) – dodaje Maciej Broniecki.

Najbezpieczniej będzie w tej sytuacji skorzystać z opinii rzeczoznawcy majątkowego, który wyceni wartość działki na chwilę obecną. Dla oceny ewentualnej szkody majątkowej spółdzielca powinien zlecić rzeczoznawcy wycenę, w której ustali on wartość działki bez obciążenia jej urządzeniem przesyłowym i wartość z posadowieniem na niej urządzenia przesyłowego. Różnica pomiędzy tymi dwoma kwotami stanowić będzie szkodę, której ewentualnie będzie mógł dochodzić.

Przy czym dochodzenie ewentualnego odszkodowania uzależnione będzie również od szeregu innych okoliczności, w tym oświadczeń składanych przez strony w akcie notarialnym przenoszącym na spółdzielcę własność nieruchomości, sposobu oznakowania rury kanalizacyjnej w dokumentach urzędowych dostępnych teoretycznie spółdzielcy przed kupnem nieruchomości czy sposobu postępowania samego właściciela urządzenia przesyłowego, który być może będzie chciał odpłatnie ustanowić służebność przesyłu.