Subskrybuj nas na Youtube
W październiku zaczynam studia na jednej z warszawskich uczelni. Nie dostałem miejsca w akademiku, więc szukam mieszkania. Pierwszy raz będę wynajmować lokum od obcych ludzi. Na co muszę zwrócić szczególną uwagę – pyta pan Michał.
/>
Wrzesień to czas wzmożonych poszukiwań mieszkań do wynajęcia. Jak ostrzega Andrzej Piórecki, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, na osoby niedoświadczone w zawieraniu tego typu transakcji czyha wiele pułapek. Pojawiają się np. pseudoagencje nieruchomości, pobierające opłaty – od 100 do 500 zł – za podanie, najczęściej nieaktualnego, adresu lokalu do wynajęcia. Należy bezwzględnie unikać tego typu ofert, bo nawet przy zgłoszeniu sprawy do organów ścigania ze względu na niską szkodę finansową policyjne śledztwa są zwykle umarzane. Warto też zachować szczególną ostrożność w przypadku ogłoszeń z bardzo atrakcyjną cenowo ofertą. Nie można także w sposób bezkrytyczny podchodzić do zdjęć przedstawiających wynajmowane mieszkania. Zdarzały się przypadki, że oszuści jako ilustracje nieruchomości wykorzystywali fotografie z magazynów wnętrzarskich. I dlatego eksperci radzą dokładnie sprawdzić wynajmującego.
Jak tłumaczy Andrzej Piórecki, podstawą do oceny wiarygodności wynajmującego jest umowa. Powinny się w niej znaleźć zarówno dane osobowe studenta, jak i właściciela mieszkania. Wynajmujący ma także prawo sprawdzić akt notarialny i księgę wieczystą potwierdzające prawo do lokum. Coraz popularniejsze stają się umowy najmu okazjonalnego. Podpisując taki dokument, właściciel mieszkania zyskuje gwarancję, że w razie rozwiązania umowy lokator opuści mieszkanie, co ten poświadcza notarialnie, a wynajmujący ma pewność, że ustalona wysokość czynszu może ulec zmianie tylko w przypadkach ściśle określonych w umowie.
Ważne jest również sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, który obu stronom umowy najmu pozwoli uniknąć problemów z oceną stanu nieruchomości przed rozpoczęciem współpracy i po jej zakończeniu. Ten dokument opisuje stan faktyczny lokalu i jego wyposażenia. Warto w nim zawrzeć jak najdokładniejszy opis mieszkania oraz ewentualne istniejące zniszczenia (ścian, podłóg, mebli, wyposażenia). Im bardziej szczegółowy będzie opis, tym łatwiej będzie się rozliczyć na koniec wynajmu. W protokole zapisywany jest też stan liczników, dzięki czemu najemca pokryje tylko rzeczywiste koszty użytkowania nieruchomości. Warto także załączyć dokumentację zdjęciową, która w razie wątpliwości co do początkowego stanu lokalu powinna pomóc je rozwiać.
Wielu właścicieli nieruchomości zaznacza w umowie, że najemca zobowiązuje się wykonać na swój koszt drobne naprawy i remonty. Przeważnie ograniczają się one do wstawienia np. zbitej szyby, pomalowania zniszczonej ściany lub wymiany żarówki.Wszystkie te drobne naprawy wynikają wyłącznie z użytkowania pozostawionych sprzętów. Natomiast jeśli w czasie trwania wynajmu pojawiają się poważne remonty obciążające wynajmującego, to musi o tym zawiadomić właściciela lokalu. W sytuacjach wymagających np. pilnej interwencji hydraulika najemca może dokonać naprawy na swój koszt, a później obciążyć opłatami właściciela nieruchomości, ale pod warunkiem, że ten wyraził na to zgodę.
Podobnie jest w przypadku podnajmu osobom trzecim. Dla obniżenia kosztów najmu wielu studentów wynajmuje mieszkania w kilka osób. Często najemcy są zaprzyjaźnieni lub przynajmniej się znają, ale nie brakuje też przypadków, kiedy jedna lub dwie osoby podpisują umowę, a potem szukają współlokatorów. Należy to jednak uzgodnić z właścicielem mieszkania. Istotna jest bowiem kwestia odpowiedzialności za ponoszenie opłat. W przypadku kilku najemców sprawa ta powinna zostać sprecyzowana w umowie.
PORADA EKSPERTA
Podstawą bezpiecznego wynajmu jest umowa, w której powinny być przedstawione prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Niezbędne jest także wskazanie granicy odpowiedzialności za koszty eksploatacji oraz ewentualnych zniszczeń nieruchomości. Przed podpisaniem dokument należy dokładnie przeczytać. Trzeba zwrócić uwagę na czas, na który ma ona obowiązywać. Ustawa o ochronie lokatorów mówi, że umowa na czas nieokreślony łączy się z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. W przypadku studentów to raczej mało korzystne rozwiązanie, bowiem ogranicza możliwość zmiany lokum. Umowa terminowa powinna w sposób jednoznaczny określać czas najmu i poza wyjątkowymi sytuacjami nie można jej normalnie wypowiedzieć. Jedyna możliwość wcześniejszego zerwania to w zasadzie porozumienie stron. W przypadku studentów popularnym rozwiązaniem jest wynajem na dziewięć miesięcy (od początku października do końca czerwca) lub dłuższy okres, np. na dwa lata. Przy czym warto uzgodnić, że w wakacje najemcy płacą połowę stawki.
Standardowym zabezpieczeniem interesów właściciela nieruchomości jest kaucja. Najemca wpłaca ją w chwili podpisania umowy i – o ile nie ma przesłanek, aby właściciel ją zatrzymał – odzyskuje przy zakończeniu współpracy. Wysokość kaucji powinna być podana w umowie najmu i zwykle opiewa na kwotę miesięcznego czynszu. Jest pobierana na wypadek problemów z płatnościami lub zniszczeń w mieszkaniu. Jest to normalna praktyka rynkowa.
Wprawdzie rzadko, ale zdarzają się na rynku najmu próby oszustwa. Czasem ktoś próbuje wynająć tę samą nieruchomość kilku osobom, a inny chce wynająć mieszkanie, choć nie jest jego właścicielem. Dlatego warto zachować dużą ostrożność i dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą rozmawiamy, jest tą, za którą się podaje, oraz czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. W tym celu można poprosić o zaprezentowanie dwóch dokumentów tożsamości oraz aktu notarialnego. Można także zajrzeć do księgi wieczystej mieszkania.
Duża część mieszkań dostępnych na rynku pochodzi z ofert agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Warto pamiętać, że dobry pośrednik nie powinien pobierać prowizji za nic innego poza podpisaniem finalnej umowy najmu. Prowizja płacona agentowi to pieniądze nie tylko za udostępnienie bazy mieszkań i skontaktowanie z właścicielem, ale także za merytoryczną pomoc. Standardowa prowizja dla pośrednika równa się miesięcznemu czynszowi. Nie należy więc korzystać z usług tych agentów, którzy pobierają opłatę za udostępnienie adresów lub oglądanie mieszkania.
Podstawa prawna
Art. 5–11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.).
