Aby skutecznie doszło do wcześniejszego rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony należy wskazać powody tej decyzji. Właściciel nieruchomości nie może pozbawić lokatorów dachu nad głową bez uzasadnienia.

Sprawa dotyczyła pozwu o eksmisję. Właścicielka bliźniaka chciała się pozbyć lokatorów, zajmujących połowę nieruchomości. Kobieta twierdziła, że pozwani nie zastosowali się do pisma, w którym wypowiedziała łączącą ich umowę. Domagała się także zapłaty długu – blisko 10 tys. zł, wynikającego z niepłacenia czynszu.

Strony w grudniu 2013 roku zawarły na okres pięciu lat umowę najmu lokalu mieszkalnego w zamian za opiekę. Powódka udostępniła lokal w bardzo złym stanie technicznym kobiecie z dwójką dzieci. Lokatorzy w zamian za najem lokalu zobowiązali się do opieki i pomocy w pracach domowych takich jak np. koszenie trawników, drobne remonty, rąbanie drewna na opał. Kobieta przeprowadziła także na własny koszt remont pomieszczeń.

Powódka twierdziła, że żadnej pomocy ze strony pozwanych nie otrzymuje, a lokatorzy zakłócają jej spokój i utrudniają korzystanie z mieszkania, co ma negatywny wpływ na jej zdrowie. Wskazywała także, że strony poza umową przystały na comiesięczny czynsz w wysokości 300 zł. Kwota ta została przez nią podniesiona w grudniu 2014 roku. Przyznała, że w styczniu 2016 roku wypowiedziała pozwanym stosunek najmu ze skutkiem na dzień 31 marca 2016r.

Reklama

Pozwani wyjaśnili, że realizują wszystkie obowiązki, do których się zobowiązali. „Z uwagi na gorsze samopoczucie powódki i zakazywanie udzielania jej pomocy, w tych okresach pozwani pomocy nie udzielają” – podkreślili. Koszty remontu wycenili na 8 tys. zł. Oświadczenie powódki o podwyższeniu czynszu określili niezgodnym z umową oraz przepisami prawa. Zaznaczyli, że łącząca ich umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do grudnia 2018r. Oświadczenie o jej wypowiedzeniu ze stycznia 2016r. pozbawione jest więc podstawy prawnej. Podnieśli, iż przedterminowe zakończenie umowy może nastąpić jedynie w wypadkach przewidzianych prawem. Winą za powstały konflikt obarczyli rodzinę kobiety, która chciała wprowadzić się na ich miejsce.

Reklama

Sąd analizując sprawę zwrócił uwagę na treść artykułu 659 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z zm.), z którego wynikała że w „umowie najmu wynajmujący (powódka) zobowiązuje się oddać najemcy (pozwanym) rzecz do używania (szczegółowo określone w umowach powierzchnie budynków, lokale i miejsca parkingowe) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. W § 2 zapisano, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. W analizowanej sprawie ziściły się okoliczności z drugiej części przepisu. Umowa najmu pomiędzy stronami została zawarta na czas oznaczony na okres 5 lat od dnia 1 grudnia 2013 r., czynsz został oznaczonych „w świadczeniach innego rodzaju”.

W związku z czasowym obowiązywaniem umowy ma do niej zastosowanie artykuł 673 § 3 Kc, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Strony w łączącym je kontrakcie nie wymieniły takich okoliczności. „Brak wskazania powodów (przyczyn) wypowiedzenia w umowie wykluczał dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony” - uznano.

Jeżeli w umowie nie wskazano podstaw do jej ewentualnego rozwiązania jest to możliwe jedynie przez powołanie na okoliczności wymienione w Kodeksie cywilnym np. gdy rzecz wydana miała wady.

W rozpatrywanej sprawie uznano, że „zaistniałe okoliczności nie uzasadniają wypowiedzenia zawartej umowy najmu”. Tym bardziej, że powódka jako osoba cierpiąca na chorobę Alzhaimera i depresję, wielokrotnie odmawiała przyjęcia udzielanej jej pomocy lub wręcz zakazywała pozwanym, aby ci otaczali jej opieką.

Z uwagi na powyższe sąd oddalił powództwo.

Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniu, sygn. akt I C 675/16