Jestem właścicielem małej kamienicy i mam problemy z niektórymi lokatorami – nie płacą czynszu i zakłócają spokój pozostałym mieszkańcom. Groziłem rozwiązaniem umowy najmu i eksmisją, ale to nie pomaga. Dlatego postanowiłem doprowadzić do wyeksmitowania najbardziej uciążliwego lokatora, bo mam nadzieję, że pozostali zaczną zachowywać się właściwie. Czy jego zachowanie uzasadnia rozpoczęcie procedury – pyta pan Jan.
Tak. Lokator zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu, ale w pewnych przypadkach może zostać pozbawiony tytułu prawnego do lokalu. Przyczyny rozwiązania umowy najmu zostały wyszczególnione w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Mogą to być rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego uciążliwe dla pozostałych mieszkańców, stosowanie przemocy wobec osoby mieszkającej w tym samym lokalu (członka rodziny, osoby bliskiej albo innej osoby wspólnie gospodarującej) bądź niepłacenie czynszu. Wypowiedzenie jest możliwe także wtedy, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania wynajmowany lokal albo jego część bez pisemnej zgody właściciela.
Jeśli najemca nie płaci czynszu przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, należy uprzedzić go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeżeli mimo to nadal zalega z płatnościami, można wypowiedzieć mu stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Podobne uprawnienia ma właściciel, jeśli lokator używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki i powstają szkody, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez innych mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Aby jednak rozwiązanie umowy najmu było skuteczne, musi dopełnić formalności – wypowiedzenie najmu powinno być na piśmie i określać jego przyczynę.
Po upływie okresu wypowiedzenia lokator nie ma już tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania i powinien się wyprowadzić. Jeśli nie chce tego zrobić dobrowolnie, właściciel ma prawo wnieść pozew do sądu o wydanie wyroku orzekającego eksmisję tej osoby, a następnie zwrócić się do komornika o wykonanie prawomocnego już orzeczenia i przeprowadzenie egzekucji. Możliwość wniesienia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia mają też inni najemcy mieszkań w tym samym domu.
W wyroku nakazującym eksmisję sąd orzeka, czy pozwany ma prawo do otrzymania lokalu socjalnego, ale robi to tylko wtedy, gdy przyczyną eksmisji nie jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu bądź niewłaściwe zachowanie, które wywołuje uciążliwości przy korzystaniu z innych lokali w budynku. O tym uprawnieniu nie orzeka również wtedy, gdy ktoś samowolnie bez tytułu prawnego zajął mieszkanie.
Podstawa prawna
Art. 11–18 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
ikona lupy />
Małgorzata Supera adwokat, Kancelaria Adwokacka M. Supera / Dziennik Gazeta Prawna
Osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość lub pomieszczenie musi się liczyć z koniecznością ich wydania. W braku dobrowolnego opuszczenia zajmowanej powierzchni właściciel musi uzyskać wyrok eksmisyjny. Inne działanie zmierzające do odzyskania spornej rzeczy będzie samowolą prowadzącą do naruszenia posiadania. W konsekwencji mogą się nawet zakończyć procesem o jego przywrócenie.
Jednym z poważniejszych problemów w procesach o opróżnienie lokali jest ewentualny status lokatora, z jakiego może korzystać pozwany na podstawie ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i zmianie kodeksu cywilnego. Dla przykładu lokatorem w rozumieniu tej ustawy będzie osoba zajmująca lokal należący do współmałżonka, ale tylko do czasu uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. Orzekając o eksmisji takiej osoby, sąd zobowiązany jest rozstrzygnąć, czy przysługuje jej prawo do lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie, na obszarze której znajduje się opróżniany lokal. Jeżeli sąd uzna, że osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny, wstrzymuje wykonanie wyroku do czasu przedstawienia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu. Faktycznie może to przedłużyć wykonanie wyroku o kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Za czas zamieszkiwania bez tytułu prawnego właściciel może domagać się odszkodowania w wysokości czynszu opłacanego dotychczas lub w wysokości rynkowej (uchwała SN z 8 grudnia 2012 r. w sprawie o sygnaturze akt III CZP 72/12).
Osoba, której nie zostało przyznane prawo do lokalu socjalnego, zostanie usunięta przez komornika do pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny. W braku takiego lokalu komornik wstrzyma się z eksmisją, nie dłużej jednak niż przez sześć miesięcy, do czasu wskazania przez właściwą gminę tymczasowego pomieszczenia.