Ustawa o obrocie ziemią była pisana w pośpiechu. Jej zapisy zablokowały handel nawet niewielkimi gruntami, mimo że te miały być wolne od ograniczeń.
Obowiązująca od 30 kwietnia ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) wprowadziła istotne ograniczenia przy obrocie gruntami rolnymi. Co do zasady swobodnie nabywać mogą je jedynie rolnicy indywidualni i wąska grupa podmiotów wybrana przez ustawodawcę (patrz grafika). Wszyscy inni, by stać się właścicielami ziemi, muszą uzyskać zgodę prezesa ANR i spełnić wiele wymagań.
Pozorne uwolnienie
Co jednak istotne: z obostrzeń ustawowych zwolnione zostały „nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha” (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Wydawać by się mogło, że wskazane wyłączenie jest klarowne i nie będzie w praktyce budzić wątpliwości. Klienci kancelarii notarialnych szybko się przekonali, że wcale tak nie jest.
– Potwierdzam, że zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803; dalej: u.k.u.r.) wprowadzona ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państw wywołała wśród notariuszy pewne wątpliwości interpretacyjne dotyczące art. 1a pkt 2 – przyznaje notariusz Barbara Nintza, rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej.
– Wątpliwości dotyczyły sytuacji, w której przedmiotem zbycia były działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha powstałe z podziału nieruchomości rolnych o większym obszarze – dodaje przedstawicielka KRN.
Efekt?
– Rejenci odmawiali sporządzania aktów notarialnych dla działek poniżej 3 tys. mkw. powstałych z podziału. Uważali bowiem, że nie jest istotna wielkość działki zbywanej, lecz całej nieruchomości rolnej. Takim sposobem rolnik, który wydzielił sobie z siedliska 2 tys. mkw., nie mógł takiego gruntu sprzedać – wyjaśnia Waldemar Buda, poseł Prawa i Sprawiedliwości.
Zablokowane transakcje
I dodaje, że z takimi problemami zgłosiło się do niego wiele osób. W tej sprawie zresztą napisał dwie interpelacje poselskie – do resortów sprawiedliwości i rolnictwa – z prośbą o wyjaśnienia.
– Moim zdaniem wszystkie transakcje, których przedmiotem są małe działki, nie powinny być objęte ograniczeniami wynikającymi z ustawy. Bez względu na to, czy zostały wydzielone z jednego, czy z trzech hektarów. Działki wydzielane z ziemi rolniczej zawsze bowiem kiedyś pochodziły z większej działki. Interpretacja dokonana przez notariuszy spowoduje zablokowanie sprzedaży niemalże wszystkich działek rolnych – uważa parlamentarzysta.
Co istotne, prawidłowość działań rejentów potwierdził pod koniec czerwca minister rolnictwa.
– Krzysztof Jurgiel w odpowiedzi na interpelację zajął stanowisko, że art. 1a pkt 2 u.k.u.r. stanowi o nieruchomości, a nie o działce ewidencyjnej, i powinien być interpretowany ściśle. Stanowisko to sprowadza się do zablokowania transakcji, których przedmiotem miały być działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha – w przypadku gdy wchodzą one w skład nieruchomości składającej się z kilku działek objętych jedną księgą wieczystą, o łącznej powierzchni przekraczającej 3 tys. mkw., z których choćby jedna stanowi grunt rolny – komentuje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
W jej ocenie jednak wyodrębniona geodezyjnie działka – wchodząca w skład nieruchomości złożonej z kilku działek, dla których prowadzona jest wspólna księga wieczysta – może zostać zbyta w przypadku, gdy w akcie notarialnym zostanie złożony wniosek o założenie dla przenoszonej działki osobnej księgi wieczystej oraz o dokonanie w nowo założonej księdze wieczystej wpisu prawa własności na rzecz nabywcy.
Uzgodniona interpretacja
Rozwiązanie problemu znalazło się dopiero w wyniku długich rozmów KRN z Agencją Nieruchomości Rolnych.
– KRN podnosiła w nich, że nie jest istotne, czy działka przed zbyciem stanowiła część większej całości i czy składa się z jednej lub większej liczby działek geodezyjnych. Istotą jest, aby przedmiot odpowiadał kryteriom przewidzianym w ustawie (powierzchnia) – wyjaśnia Barbara Nintza.
I dodaje, że powyższe stanowisko, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych zostało przedstawione już notariuszom do wiadomości i wykorzystania.
– To bardzo dobra informacja. Wydaje się, że to powinno rozwiązać problem rolników – cieszy się poseł Buda.
Dziś natomiast wchodzi w życie inna nowelizacja łatająca dziury w ustawie o obrocie ziemią. Dzięki niej będzie można ponownie kredytować inwestycje wznoszone na gruntach rolnych. Wszystko za sprawą ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r. poz. 1159). Zakłada ona m.in. uchylenie ust. 2a w art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Przepis ten przewiduje, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać jej wartości rynkowej ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. W efekcie zgłaszający się do banku nie mogą dziś otrzymać kredytu hipotecznego, który dałby im środki na inwestycję. Z 16 sierpnia ten problem ma zostać wyeliminowany.
OPINIA
Inny problem do rozwiązania
Stanowisko wypracowane przez Krajową Radę Notarialną z Agencją Nieruchomości Rolnych cieszy. Cały czas pozostaje jednak nierozwiązana kwestia umożliwiania swobodnego obrotu działkami gruntu, których jedynie część ma charakter rolny. Dla przykładu: zabudowana budynkiem magazynowym działka gruntu o pow. 3500 mkw., której 200 mkw. jest oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, będzie podpadać pod ograniczenia w obrocie. Może się także okazać, że z uwagi na faktyczny charakter wykorzystania tej części działki nie uda się dokonać zmian oznaczenia użytku w operacie ewidencyjnym, a podział będzie niemożliwy, co dla przedsiębiorcy oznacza, że magazyn będzie niezbywalny. Może zatem należy się zastanowić, czy zdefiniowana przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego powierzchnia 3 tys. mkw. nie powinna odnosić się do użytków rolnych (faktycznych bądź wynikających z ewidencji gruntów i budynków), a nie do powierzchni działki.