Od 30 kwietnia 2016 r. zgodnie z zapisami ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) obrót ziemią rolną został istotnie ograniczony.
Reklama
Sprzedaż takiej nieruchomości może zostać dokonana tylko na rzecz ograniczonego kręgu podmiotów, do którego zaliczają się m.in. rolnik indywidualny, Kościół, inne związki wyznaniowe, osoby bliskie zbywcy lub Skarb Państwa. Przy czym nabycie przez rolnika indywidualnego wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, m.in. prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 10 lat.

Reklama
Ustawodawca zostawił jednak istotną furtkę prawną obejmującą możliwość sprzedaży nieruchomości rolnych dowolnemu podmiotowi. Furtką tą jest jedna z form postępowania restrukturyzacyjnego – postępowanie sanacyjne. Na podstawie art. 2a ust. 3 pkt 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisy ust. 1 i 2 (czyli zakaz zbycia nieruchomości rolnej) nie dotyczą bowiem nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego. Postępowanie sanacyjne – zgodnie z prawem restrukturyzacyjnym (Dz.U. z 2015 r. poz. 978 ze zm. – dalej: p.r.), ma na celu zawarcie układu z wierzycielami, a także doprowadzenie do uzdrowienia sytuacji ekonomicznej dłużnika. Zgodnie z treścią art. 3 ust. 6 powyższej ustawy działaniami sanacyjnymi są czynności prawne i faktyczne, które mają na celu przede wszystkim przywrócenie mu zdolności do wykonywania zobowiązań. Przy zastosowaniu tej procedury może więc nastąpić wydanie nieruchomości rolnej, a jej nabywcą może być wówczas jakikolwiek podmiot, bez żadnych ograniczeń, czyli np. podmiot zagraniczny lub potencjalny deweloper. Zbywającym nieruchomość rolną w ramach postępowania sanacyjnego może być także rolnik – istotne jest tylko, aby prowadził on także działalność gospodarczą obejmującą przedmiotową nieruchomość rolną. Wykorzystanie postępowania sanacyjnego wymagać jednak będzie asysty doświadczonego doradcy restrukturyzacyjnego, który uczestniczy aktywnie w procesie sanacyjnym, kontrolując wraz z sędzią komisarzem prawidłowość procesu restrukturyzacyjnego.
Przy sprawnie przeprowadzonym postępowaniu sanacyjnym trwa ono łącznie ok. 4 miesięcy, przy czym zbycie nieruchomości rolnej może nastąpić już ok. drugiego miesiąca od jego rozpoczęcia. Po otwarciu postępowania sanacyjnego, zgodnie z art. 313 pkt 1 p.r., w ciągu 30 dni składa się sędziemu komisarzowi plan restrukturyzacyjny. Powinien on przewidywać m.in. wydanie nieruchomości rolnej w ramach regulacji zobowiązań. Po zatwierdzeniu planu restrukturyzacyjnego przez sędziego komisarza następuje jego wykonanie, czyli właśnie przeniesienie własności nieruchomości rolnej w formie aktu notarialnego. W trakcie postępowania sanacyjnego – korzystając z zapisu art. 288 ust. 3 p.r. – dłużnik może sprawować zwykły zarząd swoim majątkiem. Na samym końcu postępowania zawierany jest układ podsumowujący całość dokonanych kroków. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o zatwierdzeniu układu postępowanie sanacyjne jest uznane zgodnie z art. 324 p.r. za zakończone.
Oznacza to możliwość nabycia przez np. potencjalnego dewelopera, w ciągu ok. 2 miesięcy od wdrożenia procedury sanacyjnej, dowolnie wybranej nieruchomości rolnej. Dodatkowym bonusem przedmiotowych przepisów jest zapis art. 323 ust. 3 prawa restrukturyzacyjnego w zw. z art. 313 ust. 1 prawa upadłościowego (t.j. Dz.U. 2015 poz. 233 ze zm.), zgodnie z którym nabycie nieruchomości w ramach postępowania sanacyjnego ma przymiot nabycia z takimi skutkami, jak w sprzedaży egzekucyjnej: nabywca nie odpowiada więc za zobowiązania podatkowe zbywcy. Daje to dodatkową gwarancję prawną, gdyż taka sprzedaż powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych poprzez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnianych (z określonymi wyjątkami dotyczącymi m.in. służebności przesyłu). W obecnej sytuacji prawnej, gdy ustawodawca szczelnie ograniczył obrót ziemią rolną, postępowanie sanacyjne – choć na pierwszy rzut oka skomplikowane – może się więc okazać interesującą z biznesowego punktu widzenia alternatywą.