Ustawodawca znowu zrobił niedźwiedzią przysługę właścicielom nieruchomości. Po problemach z gruntami rolnymi blady strach padł na tych, którzy postawili domy na zalesionych działkach.
Wystarczy, że zalesiona będzie symboliczna część nieruchomości
Wszystko przez obowiązujące od 30 kwietnia przepisy, które mają ochronić lasy przed niekontrolowanym wykupem. Jak się okazuje, już dotknęły one rynek nieruchomości. Sprzedający domy, do których przynależy choćby skrawek użytków leśnych, rezygnują z transakcji. Boją się, że ich majątek przejmą za bezcen Lasy Państwowe.
Nowe przepisy dają LP prawo do pierwokupu nieruchomości prywatnych, w skład których wchodzi – chociażby w niewielkiej części – użytek leśny. Powody do szczególnych obaw mają w związku z tym m.in. właściciele gruntów zlokalizowanych na obrzeżach Warszawy. Działki w takich miejscowościach jak Konstancin, Magdalenka czy Izabelin położone są bowiem na terenach leśnych.
– Wystarczy, że nieruchomość (także zabudowana) lub jej część jest w ewidencji gruntów oznaczona jako las, a jej zbycie podlega prawu pierwokupu – nie ma wątpliwości adwokat dr hab. Sylwester Gardocki, partner zarządzający w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni. I dodaje, że w takim przypadku możliwe jest wyłącznie sporządzenie warunkowej umowy sprzedaży, poinformowanie przez notariusza o transakcji właściwego nadleśniczego i oczekiwanie na decyzję Lasów Państwowych.
– Pierwokup przysługiwać będzie także w przypadku nieruchomości przeznaczonych w planach pod zabudowę usługową, handlową czy mieszkaniową, o ile tylko jakaś jej część została zakwalifikowana jako las – wyjaśnia adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.
Być może problem nie byłby tak duży, gdyby Lasy odkupywały grunty i znajdujące się na nich budynki po cenie wskazanej w umowie sprzedaży. Ale na mocy nowych przepisów nadleśniczy będzie mógł zlecić określenie wartości nieruchomości rzeczoznawcy. I jeśli okaże się, że cena, na jaką umówili się kontrahenci, przekroczy tę z wyceny, to wystąpi o jej ustalenie do sądu.
– Takie rozwiązanie w praktyce oznacza blokadę obrotu nieruchomościami w wielu miejscowościach położonych na terenach leśnych, także tych podwarszawskich. Sprzedający będą się bali przystąpić do sprzedaży, jeśli wiedzą, że sąd może ustalić za nich cenę sprzedaży – uważa Danuta Kwiatkowska z agencji Kampinos Nieruchomości.
I podaje przykład świadczący o tym, że problem nie jest już tylko teoretyczny. Jedna z jej klientek właśnie wycofała się z transakcji. Powód: usłyszała od notariusza, że nie może zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży
Nowela ustawy o lasach (Dz.U. z 2016 r. poz. 586), będąca inicjatywą rządową pisana była w pośpiechu, tak by zdążyć przed 1 maja. Tego dnia mijało bowiem 12 lat członkostwa Polski w Unii, a jednocześnie kończyło się embargo na zakup gruntów leśnych oraz rolnych przez cudzoziemców.
Szerokie uprawnienie
Wszystko wskazuje na to, że tempo prac wpłynęło na jakość ustawy. Wprowadzone rozwiązania wprawiają bowiem w zdumienie.
– W związku z trwającą przez ostatnie kilka tygodni burzą wokół ograniczenia obrotu ziemią rolną mało kto zwrócił uwagę, jak daleko idące ograniczenia prawa własności wynikają z równolegle prowadzonych prac nad nowelizacją ustawy o lasach – przyznaje adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.
Jak wskazuje, w oparciu o dodany do ustawy o lasach art. 37a Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe został wyposażony w bardzo szerokie uprawnienia: prawo pierwokupu gruntów leśnych (w przypadku sprzedaży) oraz prawo ich nabycia za zapłatą równowartości pieniężnej (w przypadku innej umowy niż sprzedaż lub jednostronnej czynności prawnej, np. darowizna czy aport nieruchomości leśnej do spółki). Zgodnie z ustawą w przypadku sprzedaży gruntu leśnego prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe.
Chodzi tutaj o nieruchomości oznaczone jako las w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także te pokryte roślinnością leśną o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha objęte uproszczonym planem urządzenia lasu.
Najwięcej kłopotów może przysporzyć ta pierwsza kategoria gruntów. Prawo pierwokupu przysługujące Lasom Państwowym w stosunku do gruntu oznaczonego w ewidencji jako las oznacza bowiem, że wiele umów kupna-sprzedaży będzie trzeba zawierać pod warunkiem.
Ryzyko strat
Przekonała się o tym klientka agencji nieruchomości z Izabelina.
– Ma do sprzedania dom położony na działce o wielkości 1350 mkw. Cały jednak szkopuł w tym, że zgodnie z ewidencją gruntów 450 mkw. gruntu stanowią użytki leśne. Notariusz uznał więc, że należy zastosować przepisy nowelizacji o lasach i zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. To zaś spowodowało, że do transakcji nie doszło – opisuje Danuta Kwiatkowska z Kampinos Nieruchomości.
Jak mówi, klientka ich biura nie chciała ryzykować, że jej majątek zdecydują się przejąć Lasy Państwowe, tym bardziej że mogłaby nie uzyskać ceny, na którą umówiona była z kontrahentem.Rejenci twierdzą, że decyzja ich kolegi była jak najbardziej słuszna. Do zawarcia ostatecznej umowy w opisywanym przypadku bowiem dojść nie mogło.
– Jeżeli dana działka posiada chociażby niewielką część oznaczoną w ewidencji gruntów jako las nieruchomość, musi być sprzedawana pod warunkiem – podkreśla notariusz Tomasz Janik, były prezes Krajowej Rady Notarialnej.
Inaczej przepisy interpretuje natomiast mecenas Górski. W jego ocenie o lesie i prawie pierwokupu można mówić jedynie w przypadku gruntów o powierzchni co najmniej 10 arów.
– Zgodnie z ustawą o lasach, co do zasady, lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym. Oznacza to, że nie są lasami grunty zalesione, ale o powierzchni mniejszej niż 0,10 ha, takie, z reguły, będą gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi (Lz) – twierdzi. Wątpliwe jest jednak, że rejenci przyjmą taką wykładnię. Tym bardziej że nowela ustawy o lasach mówi, że prawo pierwokupu przysługuje lasom, gdy dochodzi do sprzedaży prywatnego gruntu „oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków”. A zawarcie umowy niezgodnie z nowymi przepisami jest zagrożone nieważnością.
Plan nie pomoże
Co jednak ważne, nowe obostrzenia w obrocie dotyczą – w przeciwieństwie do restrykcji wprowadzonych ustawą o obrocie gruntami rolnymi – również sprzedaży gruntów znajdujących się na terenach, dla których uchwalone zostały plany miejscowe, w których te przeznaczone zostały na inny cel niż leśny. W tych przypadkach Lasom również przysługuje bowiem prawo pierwokupu. Jak podnosi rejent Janik, powyższy wniosek wynika z wykładni systemowej. – Musimy zakładać, że racjonalny ustawodawca postanowił, iż innymi regułami będą się rządzić grunty rolne, a innymi leśne. Tylko zmiana przepisów mogłaby naprawić tę sytuację – zaznacza.
W ocenie mecenasa Górskiego tak szeroko zakrojone prawo pierwokupu należy ocenić negatywnie.
– Niewątpliwie nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż leśne nie powinny podpadać pod prawo pierwokupu. Nabycie przez Lasy Państwowe nieruchomości o przeznaczeniu innym niż leśne na pewno nie będzie służyć celom ustawy o lasach i zrównoważonej gospodarce leśnej, a tym samym brak podstaw, aby je wyposażać w tak daleko idące uprawnienia, które niewątpliwie ograniczają prawo własności i swobodny obrót – akcentuje.
Nic więc dziwnego, że nowela już określana jest przez ekspertów jako niedopracowana.
– Regulacja wprowadzona przez ustawodawcę w celu ochrony lasów przed niekontrolowanym wykupem, począwszy od 1 maja 2016 r., była procedowana w pośpiechu – opisuje adwokat dr hab. Sylwester Gardocki, partner zarządzający w kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Jak mówi, projektodawca nie uwzględnił w pełni skutków jakie może ona nieść dla właścicieli nieruchomości. Zbyt wąsko też określił przypadki, w których kontrowersyjny akt nie znajdzie zastosowania (patrz ramka). A podmioty posiadające niewielkie nieruchomości – często zabudowane, które np. w części oznaczono w ewidencji gruntów jako las – zrównał z właścicielami posiadającymi areały lasu, które – z uwagi na obszar lub położenie – faktycznie mogą chronić czy powiększać zalesienie kraju.