Zamierzam przeprowadzić dość poważny remont mieszkania. Chcę m.in. wymienić okna oraz wyburzyć kilka ścian – pisze pani Janina i pyta, komu i co powinna zgłosić, zanim firma remontowa rozpocznie prace.
Aleksandra Gemra-Duscha radca prawny / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama
Jeżeli mieszkanie, które ma zostać wyremontowane, wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej, to w pierwszej kolejności należy zajrzeć do jej regulaminu. Tam bowiem są zapisane obowiązki właścicieli lokali związane z pracami remontowymi. Po drugie należy zapoznać się z przepisami prawa budowlanego, które wskazują, na jakie przeróbki należy mieć odpowiednie pozwolenie.

Reklama
W przypadku mieszkań wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych obowiązuje ogólna zasada, że prace wykonywane wewnątrz lokalu, nieingerujące w części wspólne budynku nie wymagają ani zgłoszenia, ani zgody zarządu. Wspólnota może jednak – w drodze regulaminu lub uchwał – wprowadzić pewne wyjątki od tej zasady podyktowane np. koniecznością zachowania określonego wyglądu budynku lub ochrony praw innych lokatorów. Tak więc jeżeli planujemy wymianę okien, to powinniśmy sprawdzić, czy nasza wspólnota nie wprowadziła zasad dotyczących np. koloru bądź materiału, z jakiego mają być wykonane.
Jak więc widać, regulaminy poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą się znacząco od siebie różnić. W jednych będzie zapisany obowiązek zgłoszenia zarządowi planowanego remontu mieszkania, w innych taki nakaz dotyczył będzie tylko wybranych robót, a w jeszcze innych nie będzie o tym ani słowa. Co więcej, niektóre wspólnoty wymagają, aby właściciel uzyskał od zarządu pozwolenie na rozpoczęcie prac.
Obowiązków nałożonych przez wspólnotę nie należy lekceważyć. Jeżeli to zrobimy, narażamy się na konsekwencje prawne. Może na nas zostać nałożona grzywna do 5 tys. zł oraz nakaz przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości.
Czasami treść regulaminów lub uchwał podejmowanych przez wspólnotę może być niejasna. Jeżeli więc mamy wątpliwości, jak należy interpretować zapisane w nich obowiązki, zawsze możemy zwrócić się o wyjaśnienia do zarządcy nieruchomości, którym zazwyczaj jest odpowiednia firma. Zarządca powinien znać zasady obowiązujące mieszkańców danego budynku.
Kiedy już ustalimy obowiązki względem wspólnoty, powinniśmy sprawdzić, czy nie należy planowanych prac zgłosić do odpowiedniego organu administracji. I tutaj znów mogą pojawić się niemałe wątpliwości. Część zmian podlega bowiem obowiązkowi zgłoszenia do starostwa powiatowego, część nie, a jeszcze inne wymagają otrzymania odpowiedniej zgody. Wskazówki co do tego, jakie kroki należy podjąć przed rozpoczęciem remontu, znajdziemy w prawie budowlanym. Dzieli ono prace budowlane m.in. na przebudowy, remonty i konserwacje. Jeżeli chodzi o dwie ostatnie kategorie, to zazwyczaj nie będą wymagane żadne zgody. Inaczej jest z przebudową, a więc z działaniem zmieniającym parametry techniczne i użytkowe nieruchomości. W takim przypadku będziemy musieli wystąpić o pozwolenie na budowę.
W praktyce zakwalifikowanie prac do odpowiedniej kategorii może się okazać bardzo trudne. Dla przykładu – wymiana okien nie wymaga w ogóle zgłoszenia, ale jeżeli wiąże się np. z zamurowaniem jednego z nich, starostwo musi zostać o tym poinformowane. Z kolei, gdy wymieniając okna zmieniamy ich wielkość, musimy uzyskać na to zgodę. O wiele łatwiej jest przy prostych pracach jak malowanie ścian lub wymiana parkietu – w takich przypadkach nie jest wymagane żadne zgłoszenie.
Jeżeli jednak mamy wątpliwości, to dla świętego spokoju lepiej jest po prostu zgłosić planowane prace do starostwa powiatowego. Aby tego dokonać, należy złożyć wniosek zwierający opis planowanego remontu, dołączając odpowiednie szkice albo rysunki przedstawiające przyszłe zmiany. Wymagane jest również przedstawienie dokumentu świadczącego o tym, że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości (najczęściej będzie to akt notarialny). Po złożeniu wniosku trzeba odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie urząd nie skontaktuje się z nami, możemy rozpocząć remont. Milczenie starostwa jest traktowane jako wyrażenie zgody na prace.
Gdyby jednak urząd doszedł do wniosku, że remont wiąże się z przebudową, to nas o tym poinformuje i nakaże, abyśmy postarali się o pozwolenie na budowę. To komplikuje sprawę, bowiem będziemy musieli m.in. przedstawić projekt budowlany przygotowany przez architekta i liczyć się z tym, że ktoś np. sąsiad będzie mógł złożyć swoje zastrzeżenia co do przebudowy. A prace będzie można rozpocząć dopiero wówczas, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna.
OPINIA EKSPERTA
Inwestora, który przystąpi do realizacji remontu mieszkania bez wymaganego zgłoszenia lub co prawda po wniesieniu zgłoszenia, ale przed upływem terminu 30 dni, w którym organ administracji może w drodze decyzji administracyjnej wnieść sprzeciw do zgłoszenia (i ostatecznie go wnosi) w razie wykrycia mogą spotkać dolegliwe konsekwencje, w tym uznanie wykonanych w mieszkaniu prac remontowych za samowolę budowlaną. Zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane legalizacja remontu mieszkania jest możliwa, o ile jego zakres jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a inwestor w terminie 30 dni przedłoży żądane przez organ administracji dokumenty, w tym te, które powinien był przedłożyć pierwotnie wraz ze zgłoszeniem przed przystąpieniem do robót budowlanych, tj.: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Procedura legalizacyjna wiąże się nadto z ustaleniem przez organ administracji wysokości opłaty legalizacyjnej, której uiszczenie warunkuje legalizację remontu. Na wskazane postanowienie stronie przysługuje środek zaskarżenia w postaci zażalenia. Podkreślić należy, że zarówno niedostarczenie organowi żądanych dokumentów, jak i nieuiszczenie ustalonej opłaty legalizacyjnej wiązać się może z wydaniem nakazu przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości. Sprawca samowoli budowlanej dodatkowo może być ukarany grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.
Podstawa prawna
Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).