Niewydolny relikt komunizmu, mafia, patologia, siedliska partyjnych aparatczyków – to najpopularniejsze określenia pod każdym z naszych tekstów o spółdzielniach mieszkaniowych. Czy to oznacza, że nastaje ich zmierzch? A może wzorem wielu europejskich krajów spółdzielczość w Polsce złapie drugi oddech?
Zgodnie z szacunkowymi danymi opartymi na badaniach GUS oraz analizach Krajowej Rady Spółdzielczej w Polsce działa ok. 3500 spółdzielni mieszkaniowych. W ich zasobach znajduje się 2,2 mln mieszkań, w których żyje nawet 4,5 mln osób. Te liczby mogłyby świadczyć o potędze polskiej spółdzielczości. Ale ich wydźwięk zupełnie się zmienia, gdy weźmiemy pod uwagę, że na początku lat 90. ponad 70 proc. wszystkich lokali mieszkalnych oddawały do użytku właśnie spółdzielnie. Obecnie ten odsetek wynosi zaledwie 3 proc.
– Spółdzielnie przegrywają dziś konkurencję z deweloperami. Bez zmiany filozofii działania, a także przepisów obowiązującego prawa, raczej niewiele się zmieni w wyścigu o klientów marzących o własnym M – wskazuje adwokat Radosław Płonka z kancelarii Płonka Ozga specjalizującej się w obsłudze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.
Reklama
Miliarder bez apartamentu
Ktoś mógłby powiedzieć: taki urok gospodarki wolnorynkowej. Ale to nieprawda. Na świecie spółdzielczość, po chwilowej zapaści na początku XXI wieku, coraz prężniej się rozwija.

Reklama
Z analiz Cooperatives Europe wynika, że w Unii Europejskiej prawie 130 mln osób należy do choćby jednej spółdzielni, i w zdecydowanej większości przypadków chodzi o spółdzielnię mieszkaniową (w niektórych krajach prężnie działają także spółdzielnie pracy). I przewidywania wskazują, że liczba ta – choć zmniejszała się w ostatnim dziesięcioleciu – teraz zacznie ponownie wzrastać.
Powód? Dobrzy włodarze dysponujący odpowiednim kapitałem oraz mający możliwość inwestowania na preferencyjnych warunkach są w stanie wybudować mieszkania taniej niż deweloperzy. Mogą również zaoferować je obywatelom na lepszych warunkach.
Co ciekawe, spółdzielczość ma się również całkiem nieźle w USA, choć z innych powodów. Apartamenty w najlepszych lokalizacjach znajdują się bowiem w zarządzie HOA (trudno tę instytucję porównać wprost do jakiejkolwiek polskiej – jest to coś pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą). Zarządcy są zaś szalenie restrykcyjni w przyjmowaniu nowych członków. W efekcie aby nabyć nieruchomość w pięknej okolicy, w której posiadłości mają najlepsi lekarze i prawnicy w USA, nie wystarczy mieć pieniądze. Trzeba również mieć odpowiednią klasę, co ocenia właśnie HOA. Dzięki temu wśród śmietanki towarzyskiej nie znajdzie się miejsce dla rozwydrzonego miliardera.
Różnica w podejściu do własności
Wróćmy do Polski. Co nas różni od innych państw? Podstawowa odmienność to struktura własności. Członkami spółdzielni mieszkaniowych, choćby na południu Europy, są ci, których nie stać na wykupienie własności mieszkania. Wpłacają więc kaucję na rzecz spółdzielni i z każdym kolejnym miesiącem mogą spłacać lokal, w którym mieszkają. W Polsce, w wyniku powszechnego w ostatnich latach przekształcania za złotówkę, zdecydowaną większość spółdzielców stanowią właściciele mieszkań. Ich interes w płaceniu za obsługę administracyjną jest więc wątpliwy.
Druga rzecz: rozwój spółdzielczości w Europie jest silnie powiązany z wznoszeniem nowych budynków. U nas zaś coraz więcej prezesów spółdzielni nastawionych jest na przetrwanie, a nie na rozwój. Brakuje bądź chęci do oddawania kolejnych lokali do użytku, bądź umiejętności odłożenia na ten cel środków. Nie pomagają też skostniałe przepisy, które w niewystarczającym stopniu ułatwiają inwestycje.
Wreszcie kwestia trzecia: zachłysnęliśmy się wizją tworzenia wspólnot mieszkaniowych.
Mec. Radosław Płonka wskazuje, że spółdzielnie mieszkaniowe, w szczególności duże, nie spełniają dziś oczekiwań ich członków.
– Członkowie spółdzielni poszukują więc takich rozwiązań, które istnieją we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie każdy właściciel lokalu ma realny wpływ na to, co dzieje się z nieruchomością wspólną – tłumaczy prawnik.
Tyle że wielu, którzy postanowili stworzyć wspólnoty, teraz swoich decyzji żałuje. Po pierwsze, dlatego że prawo nie zabezpiecza mieszkańców przed nieuczciwymi zarządcami. Zdarza się więc, że znikają oni z odkładanymi długo pieniędzmi, np. na remont dachu. W najlepszym razie po kilku latach złodziej zostanie skazany i być może zwróci zabraną kwotę.
Po drugie, jeśli potrzebny jest remont dachu, to mieszkaniec parteru nie chce partycypować w takiej inwestycji. Podobnie gdy konieczna staje się wymiana windy. Konflikty we wspólnotach o kalendarium remontów z reguły – paradoksalnie – są znacznie gorętsze niż w spółdzielniach mieszkaniowych.
Ustawowa niemoc
Aby spółdzielnie mieszkaniowe mogły uciec od wizerunku reliktu PRL czy przechowalni dla aparatczyków i zyskać w oczach młodych szukających dachu nad głową, potrzebne jest szybkie działanie ustawodawcy. Nad napisaniem od nowa prawa spółdzielczego (obecna ustawa pochodzi z 1982 r.; t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1443 ze zm.) przez ostatnie cztery lata głowiła się w Sejmie specjalna komisja. W samej końcówce kadencji stwierdziła, że jednak nowych przepisów nie uda się uchwalić i to wyzwanie będą musieli podjąć kolejni parlamentarzyści. W efekcie zamiast kompleksowej reformy polskiej spółdzielczości mamy do czynienia z łataniem dziur, i to przez pijanego krawca.
– Popatrzmy na ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Była ona wielokrotnie nowelizowana, często w znaczącej mierze. I, jak w jednym ze swych stanowisk stwierdził marszałek Sejmu, kolejne nowelizacje realizowały często sprzeczne wizje roli i zasad funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej – potwierdza radca prawny Łukasz Ozga.
Jego zdaniem zakres, charakter oraz częstotliwość zmian pokazują, że ustawodawca nie ma żadnego pomysłu na rozwój tej dziedziny prawa.
– W ostatnich latach możemy też zaobserwować proces wzmacniania praw właścicieli lokali wyodrębnionych i osłabiania uprzywilejowanej pozycji spółdzielni mieszkaniowych – zauważa mec. Ozga.
A w tej sytuacji – o ile większość sejmowa nie wyciągnie dobrej ustawy z teczki – należy się raczej spodziewać powolnej agonii polskiej spółdzielczości mieszkaniowej niżeli jej renesansu.
Kolejne nowelizacje realizowały często sprzeczne wizje roli i zasad funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej