Po wspólnym odziedziczeniu majątku stosunki między spadkobiercami nie zawsze układają się zgodnie. Jeśli dochodzi do konfliktów i sporów, warto pomyśleć np. o zniesieniu współwłasności, spłacając pozostałych.
Czy można obciążyć hipoteką odziedziczoną część
Reklama
Pani Maria została współwłaścicielką w częściach ułamkowych jednej trzeciej nieruchomości, którą nabyła w drodze dziedziczenia. Teraz zamierza zaciągnąć kredyt w banku i obciążyć hipoteką odziedziczony majątek. Czy jest to możliwe? Czy z ułamkowej części nieruchomości może zostać przeprowadzona egzekucja komornicza?

Reklama
TAK
Ułamkowa część nieruchomości może zostać obciążona hipoteką pod warunkiem, że stanowi udział współwłaściciela. Hipoteka musi być wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Z takiego udziału ułamkowego we współwłasności można prowadzić egzekucję komorniczą, gdy wierzyciel czytelniczki złoży o to wniosek w razie nieuregulowania przez nią w terminie zadłużenia. O zajęciu tej części komornik ma obowiązek zawiadomić pozostałych współwłaścicieli. Wprawdzie opis i oszacowanie obejmie w takim przypadku całą nieruchomość, ale sumą oszacowania części stanowiącej własność dłużnika jest odpowiednia część sumy oszacowania całości.
Podstawa prawna
Art. 1004–1013 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101).
Art. 65 ust. 3 i 67 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Czy kupiony udział spadkowy da się wydzielić
Pani Wanda chce kupić połowę nieruchomości. Jednak okazało się, że jest to jedynie udział w masie spadkowej, którą odziedziczył współspadkobierca. Czytelniczka uzależnia transakcję od wydzielenia nabytej części z całego spadku. Czy istnieje taka możliwość?
TAK
Tak, ale tylko w toku postępowania o dział spadku i pod warunkiem że nie zachodzą przeszkody uniemożliwiające wydzielenie tego nabytku. Podział nieruchomości nie może być np. sprzeczny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Czytelniczka będzie miała prawo wziąć udział w postępowaniu działowym jako osoba zainteresowana. Może przystąpić do niego na każdym etapie sprawy, aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji. Stanie się wówczas uczestnikiem postępowania o dział spadku i będą przysługiwały jej takie same prawa jak pozostałym współspadkobiercom. Jest to jedyny przewidziany przez przepisy sposób, ponieważ nie będzie mogła domagać się zniesienia współwłasności jedynie tego przedmiotu, który nabyła. Obowiązuje bowiem zasada, że sprzedaż udziału w masie spadkowej przez jednego ze współspadkobierców nie powoduje, że wspólność zostaje zniesiona.
Podstawa prawna
Art. 1036 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Art. 510 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101).
Czy współwłaściciel dostanie mieszkanie po spłaceniu innych
Spadkodawca zapisał w testamencie trzem dalszym krewnym swoje mieszkanie stanowiące odrębną własność hipoteczną. Czy w przyszłości każdy z nich może w ramach zniesienia współwłasności domagać się przyznania mu całego lokalu po spłaceniu pozostałych, nawet gdy nie wyrażą na to zgody?
TAK
Każdy współwłaściciel może się domagać zniesienia współwłasności. Może to nastąpić w drodze umowy albo postępowania sądowego. Przy braku zgody wszystkich orzeknie o tym sąd. Wartość poszczególnych udziałów może wówczas zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne. Jeśli rzeczy nie da się podzielić w sposób fizyczny, a tak jest w przypadku mieszkania, to wówczas sąd przyzna ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Gdy nikt nie chce lub nie jest w stanie spłacić pozostałych, mieszkanie może nawet zostać sprzedane.
Po ustaleniu dopłat i spłat sąd oznaczy sposób i termin ich uiszczenia, wysokość i termin zapłaty odsetek, a w razie potrzeby sposób ich zabezpieczenia np. w postaci hipoteki (najczęściej orzeka wtedy, gdy zasądził wysokie kwoty). Może też uzależnić wydanie mieszkania od zapłaty całej zasądzonej należności albo określonej jej części. W postępowaniu sąd rozstrzygnie również spory dotyczące wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu wspólnego posiadania odziedziczonego lokalu. Uwaga! Kwoty należne z tytułu dopłat i spłat nie mogą być uiszczane dłużej niż przez dziesięć lat. Tylko w wyjątkowych przypadkach wolno odroczyć termin zapłaty rat już wymaganych.
Podstawa prawna
Art. 211–212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy sąd rozstrzygnie o kontrowersjach
Krewni postanowili zarządzać wspólnie odziedziczoną kamienicą i wynająć znajdujące się w niej mieszkania. Czy na podejmowanie takich czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli? Czy w razie wystąpienia sporów rozstrzygnie je sąd?
TAK
W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli na wykonanie konkretnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu odziedziczoną kamienicą, spór między nimi może rozstrzygnąć sąd. Zrobi to wprawdzie na żądanie współwłaścicieli posiadających co najmniej połowę udziałów, ale powinien uwzględnić interesy wszystkich. Gdyby jeden współwłaściciel zarządzał całym budynkiem i robił to wbrew woli pozostałych reprezentujących większość, może odebrać mu zarząd i rozstrzygnąć o wykonywaniu go w sposób odpowiadający woli większości.
Na podejmowanie czynności zwykłego zarządu, np. dochodzenia czynszu najmu od zalegającego z wnoszeniem go lokatora, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Oblicza się ją według wielkości udziałów. W przeciwnym razie każdy współwłaściciel ma prawo domagać się upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności albo wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, uzasadniając to brakiem zgody większości, naruszaniem zasad prawidłowego zarządu lub pokrzywdzeniem mniejszości.
Podstawa prawna
Art. 199–205 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy wolno sprzedać udział w nieruchomości
Wspólnie odziedziczyliśmy dom po rodzicach – pisze pani Ludmiła. – Jest jednak tak mały, że nie można go podzielić na dwie odrębne części, a brat nie wyraża zgody, aby całość sprzedać. Ani ja, ani on nie mamy pieniędzy, aby spłacić współspadkobiercę i przejąć całą nieruchomość. Jakie prawa do odziedziczonego budynku przysługują każdemu z nas? Czy mogę zbyć swój udział?
TAK
Spadkobierca, który przyjął spadek, ma prawo sprzedać swój udział w nieruchomości należącej do spadku nawet osobie spoza kręgu dziedziczących. Uprawnienie przysługuje zarówno spadkobiercy ustawowemu, jak i powołanemu do dziedziczenia w testamencie. Nie jest jednak możliwe zbycie udziału przed złożeniem oświadczenia o przyjęciu spadku bądź przed upływem sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania do dziedziczenia. Gdy czytelniczka zdecyduje się sprzedać swój udział, przeniesie własność odziedziczonego domu tylko w części, jaka jej przysługuje.
Każdy współspadkobierca – aż do przeprowadzenia działu spadku – może za zgodą pozostałych rozporządzać swoim udziałem. W razie rozporządzenia bez takiej zgody dokonana czynność zostanie uznana za bezskuteczną, o ile będzie godziła w interesy współspadkobiercy.
W razie odziedziczenia nieruchomości przez co najmniej dwie osoby powstaje między nimi wspólność praw i obowiązków spadkowych na takich samych zasadach jak przy współwłasności w częściach ułamkowych. Istnieje ona aż do chwili przeprowadzenia podziału spadku. Zakłada się przy tym, że ich udziały są równe. Domniemanie to można obalić, stwierdzając, że nabycie spadku nastąpiło w częściach nierównych. Każdy współspadkobierca ma prawo do pożytków i innych przychodów z majątku spadkowego odpowiednio do wielkości swojego udziału, w takiej samej wysokości ponosi też wydatki i ciężary. Oprócz tego może dochodzić roszczeń, które pozwolą zachować wspólne prawo do odziedziczonego budynku.
Podstawa prawna
Art. 196–198, art. 1035–1036, art. 1051 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).