Tajemnice umowy dzierżawy. Co warto wiedzieć, zanim podpiszesz kontrakt?

Jakie prawa i obowiązki ma dzierżawca i wydzierżawiający? Oto najważniejsze informacje, które powinny być znane każdemu, kto rozważa zawarcie umowy dzierżawy.

Czym dokładnie jest umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną, w ramach której jedna strona (wydzierżawiający) zobowiązuje się oddać drugiej stronie (dzierżawcy) rzecz do używania oraz czerpania pożytków z tej rzeczy przez określony lub nieokreślony czas. W zamian dzierżawca płaci ustalony czynsz, który może być zapłacony zarówno w formie pieniężnej, jak i w postaci innych świadczeń, na przykład części uzyskanych pożytków (np. plonów, dochodów z wynajmu). Dla ważności tej umowy kluczowe są dwa elementy:

• oddanie rzeczy do używania oraz
• obowiązek płacenia czynszu.

Kto może zawrzeć umowę dzierżawy?

Stronami umowy dzierżawy mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne, czy jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Dzierżawca oraz wydzierżawiający muszą być właścicielami lub posiadać prawo do dysponowania rzeczą (np. gruntami czy nieruchomościami). Wydzierżawiający musi mieć prawo do posiadania danej rzeczy, a dzierżawca może to prawo wykorzystywać przez ustalony czas.

Przedmiot umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Obejmuje to również inwentarz żywy (np. zwierzęta hodowlane) oraz prawa, które przynoszą pożytki. Zatem, przedmiotem dzierżawy może być grunt, pomieszczenie, czy też maszynki rolnicze lub inne elementy produkcji.

Co należy uwzględnić w umowie dzierżawy?

Każda umowa dzierżawy powinna szczegółowo określać:

• strony umowy – kto jest wydzierżawiającym, a kto dzierżawcą;
• przedmiot dzierżawy – należy szczegółowo opisać przedmiot dzierżawy, a jeśli to konieczne, można dołączyć załącznik z jego dokładnym opisem;
• czas trwania umowy – dzierżawa może być zawarta na czas oznaczony lub nieokreślony. Warto jednak wiedzieć, że umowa zawarta na okres dłuższy niż 30 lat traktowana jest jako zawarta na czas nieoznaczony;
• czynsz – sposób obliczania czynszu (np. w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju, w częściach pożytków) oraz jego wysokość;
• termin płatności czynszu – w przypadku braku określenia terminu, czynsz będzie płatny w sposób zwyczajowo przyjęty.

Warto uwzględnić również dodatkowe zapisy dotyczące obowiązków dzierżawcy w zakresie ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem przedmiotu dzierżawy, np. opłacania podatków czy innych należności.

Forma zawarcia umowy dzierżawy

Choć umowa dzierżawy może zostać zawarta w dowolnej formie, istnieją wyjątki, które nakładają obowiązek zachowania formy pisemnej. Dotyczy to zwłaszcza:

• dzierżawy nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok, która powinna być zawarta na piśmie (w przypadku braku takiej formy umowa uznawana jest za zawartą na czas nieoznaczony);
• dzierżawy przedsiębiorstwa – wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi;
• prawo pierwokupu nieruchomości rolnej – aby dzierżawca nabył takie prawo, umowa dzierżawy musi mieć datę pewną i być zawarta na piśmie.

Obowiązki stron umowy dzierżawy

Jakie obowiązki spoczywają na wydzierżawiającym?

Wydzierżawiający ma szereg obowiązków wobec dzierżawcy, które mają na celu zapewnienie prawidłowego użytkowania rzeczy. Do jego zadań należy:

• dostarczanie przedmiotu dzierżawy w stanie odpowiednim do użytku;
• utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w dobrym stanie przez czas trwania umowy (poza drobnymi naprawami związanymi ze zwykłym użytkowaniem).
• naprawianie wad powstałych w trakcie dzierżawy;
• zapewnienie dzierżawcy spokojnego posiadania rzeczy, co wiąże się z koniecznością ochrony prawnej w razie sporu.

Jakie obowiązki spoczywają na dzierżawcy?

Dzierżawca z kolei zobowiązany jest do:

• używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z przeznaczeniem i wskazówkami zawartymi w umowie;
• dokonywania napraw, które są niezbędne do zachowania rzeczy w odpowiednim stanie;
• nieoddawania przedmiotu dzierżawy osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego (co dotyczy także poddzierżawy);
• zwrócenia przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym, chyba że umowa stanowi inaczej.

Zakończenie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może zostać rozwiązana na kilka sposobów, tj:

• porozumienie stron;
• wraz z upływem czasu trwania umowy (przy dzierżawie na czas oznaczony).
• wypowiedzenie umowy z zachowaniem ustawowych terminów (w przypadku dzierżawy nieruchomości rolnych, termin wynosi zwykle rok, a dla innych umów sześć miesięcy);
• po naruszeniu obowiązków przez dzierżawcę, np. zaległości w płatności czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności (w przypadku rocznego czynszu - ponad trzy miesiące).

Co się dzieje, gdy dzierżawca nie zapłaci czynszu?

W przypadku zaległości z płatnością czynszu, wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli opóźnienia są znaczne (np. za dwa okresy płatności). Jednak przed podjęciem decyzji o wypowiedzeniu, powinien udzielić dzierżawcy dodatkowego, trzy miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.

W przypadku, gdy dzierżawca ponosi odpowiedzialność za zmniejszenie przychodów z przedmiotu dzierżawy (np. z powodu katastrofy), może on ubiegać się o obniżenie czynszu za dany okres.

Podsumowanie - precyzja to podstawa dzierżawy

Umowa dzierżawy to dokument, który wymaga precyzyjnego określenia wszystkich warunków współpracy między wydzierżawiającym a dzierżawcą. Odpowiednie zapisy mogą zapobiec wielu problemom i zapewnić obu stronom jasność co do swoich praw i obowiązków. Warto zwrócić uwagę na szczegóły, takie jak wysokość czynszu, termin płatności czy obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu dzierżawy w odpowiednim stanie. Przy odpowiednich warunkach umowa dzierżawy może przynieść korzyści obu stronom, a jej prawidłowe wykonanie jest kluczem do utrzymania stabilności finansowej i prawnej w relacjach dzierżawnych.