Konflikt interesów w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej wymaga pełnomocnika

Jeżeli w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej dojdzie do konfliktu interesów między nią a reprezentowanym w jej zarządzie członkiem – spółką, to w razie procesu właściciele wspólnotowych lokali muszą powołać swojego pełnomocnika. Tak orzekł Sąd Najwyższy.

5 sierpnia 2013 r. odbyło się zebranie członków wspólnoty w sprawie uzupełnienia składu jej zarządu. Jeden z członków wspólnoty zgłosił wniosek o zmianę sposobu głosowania nad wszystkimi uchwałami podjętymi w tym dniu; według nowego systemu głosowanie miało odbywać się na zasadzie jeden właściciel to jeden głos. Wniosek przepadł, ale drugi wniosek – o podjęcie uchwały co do poszerzenia składu zarządu wspólnoty – został jednak przegłosowany, i to właśnie w tym trybie (przed głosowaniem ponownie złożono wniosek o taki tryb i tym razem członkowie wspólnoty się bezpośrednio nie sprzeciwili). W efekcie wnioskujący został dokooptowany do zarządu wspólnoty: opowiedziało się za nim czterech właścicieli lokali przeciwko jednemu.

W tej sytuacji spółka A. jako przegłosowany właściciel złożyła powództwo o uznanie uchwały za nieistniejącą w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Sąd I instancji oddalił powództwo, wskazując, że uchwała nie narusza prawa, jako że głosując nad nią, tak powód, jak i pozostali członkowie wspólnoty mieli świadomość, w jaki sposób głosują i jakie są konsekwencje tego postępowania. Ponieważ wnioski o zmianę systemu głosowania powinny być składane przed głosowaniem nad każdą z uchwał, toteż w tym wypadku wniosek o zmianę trybu liczenia głosów złożony bezpośrednio przed głosowaniem w sprawie poszerzenia składu zarządu był prawidłowy.

Kłócisz się z zarządem wspólnoty mieszkaniowej? Możesz stracić mieszkanie

Apelację złożyła spółka, ale sąd II instancji dopatrzył się tu problemu proceduralnego. Okazało się, że w składzie zarządu wspólnoty zasiada już członek zarządu tejże spółki A. To wskazywałoby zdaniem sądu na potencjalny konflikt interesów, bo po jednej i po drugiej stronie sporu znajduje się osoba reprezentująca ten sam podmiot prawny. Dlatego sąd zdecydował się zawiesić postępowanie i skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne: czy w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wspólnota może być reprezentowana przez zarząd, w którego skład wchodzi osoba będąca jednocześnie członkiem organu zarządzającego podmiotu skarżącego tę uchwałę? A jeżeli nie, to czy skutkuje to koniecznością powołania przez wspólnotę mieszkaniową pełnomocnika do reprezentowania jej w tym sporze?

Sąd Najwyższy, obradując w składzie trzech sędziów, wydał w odpowiedzi uchwałę stwierdzającą, że w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.