Przyczyną wielu zatargów może być zbyt głośne i uciążliwe zachowanie właściciela sąsiedniej działki, podejmowanie działań stanowiących zagrożenie dla położonej obok nieruchomości, a nawet jej trwałe uszkodzenie
Czy sąd zakaże przejścia i przejazdu?
Reklama
Moja działka letniskowa oraz sąsiednie nie są przedzielone płotami, ale do tej pory nie mieliśmy problemów z korzystaniem z nich. Nikt nie naruszał cudzych granic. Niestety nowy właściciel sąsiedniej nieruchomości bez pozwolenia zaczął przechodzić i przejeżdżać przez moje grunty. Gdy zwróciłem mu uwagę, zareagował wyzwiskami i twierdził, że będzie nadal tak postępował, ponieważ jest to dla niego wygodne. Czy sąd może wydać sąsiadowi zakaz przechodzenia i przejazdu przez mój teren?

Reklama
TAK
Radzimy wnieść do sądu pozew przeciwko właścicielowi sąsiedniej nieruchomości o zakaz przechodzenia i przejazdu przez działkę letniskową. Sąd zakaże korzystania z cudzej nieruchomości. Skoro nie jest ona obciążona służebnością drogi koniecznej, to sąsiad bezprawnie przywłaszcza sobie ograniczone prawa rzeczowe. Przed sądem czytelnik musi jednak udowodnić swoje prawa do działki oraz brak służebności drogi koniecznej, która by ją obciążała. Powinien też przedstawić dowody, że wykonywanie prawa przechodu i przejazdu nie jest konieczne dla pozwanego, ponieważ jego działka ma inny dostęp do drogi, a poprzedni właściciele nie skarżyli się na brak dostępu do niej. Natomiast pozwany może domagać się ustanowienia drogi koniecznej tylko wówczas, gdyby nie miał innego dostępu do swojego gruntu.
Czytelnik powinien wnieść pozew do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia działki. Może domagać się, aby sąd dokonał wizji lokalnej, czyli przeprowadził na miejscu oględziny z udziałem biegłego geodety. Ma prawo również wnioskować o przesłuchanie świadków, którzy potwierdzą, że sąsiad samowolnie przechodzi i przejeżdża przez jego działkę.
Swoich praw do nieruchomości czytelnik może także bronić, wnosząc przeciwko sąsiadowi pozew o ochronę naruszonego posiadania i domagając się nakazania zaniechania naruszeń.
Podstawa prawna
Art. 145 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Art. 38 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy sąsiad zapłaci za szkodę
Drzewa na sąsiedniej działce się rozrosły i gałęzie zwisają nad moim terenem. Co roku sąsiad przychodzi zbierać owoce, a przy okazji depcze moje grządki i niszczy uprawy. Twierdzi przy tym, że skoro działka jest rekreacyjna, to nie powinnam na niej sadzić kwiatów, tylko trawę. Czy mogę się domagać, aby pokrył szkody?
TAK
Wprawdzie czytelniczka nie może sprzeciwiać się, aby sąsiad albo osoby działające z jego polecenia weszły na jego grunt i zerwały owoce, ale ma prawo żądać naprawienia szkody, którą przy tym spowodują, np. zapłaty odszkodowania. Taką szkodą jest m. in. podeptanie i zniszczenie kwiatów na grządkach. Nie można uwolnić się od odpowiedzialności za szkodę, tłumacząc, że na działce rekreacyjnej nie powinny rosnąć kwiaty. Czytelniczka może też wezwać sąsiada, aby usunął w wyznaczonym terminie gałęzie, które zwieszają się z jego drzew. Termin musi być jednak odpowiedni, aby właściciel drzewa zdążył przygotować się do wykonania tej czynności, a w dodatku powinien przypadać o tej porze roku, w której obcięcie gałęzi nie spowoduje zniszczenia drzewa. Gdy jednak właściciel gruntu, na którym rośnie drzewo, tego nie zrobi, czytelniczka może to zrobić sama. W takim przypadku ma prawo zachować dla siebie gałęzie i owoce zwieszające się z sąsiedniego gruntu, a nawet domagać się od sąsiada zwrotu poniesionych kosztów na usunięcie tych gałęzi.
Podstawa prawna
Art. 150 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy hałasy z warsztatu uda się wyeliminować
Czytelniczka odziedziczyła działkę letniskową po rodzicach. Przez ostatnie kilka lat nikt na nią nie przyjeżdżał, więc sąsiedzi rozzuchwalili się i zachowują się głośno, tak jakby należała do nich również sąsiednia działka. W dodatku sąsiad, który jest tzw. złotą rączką, przy granicy z posesją uruchomił punkt naprawy samochodów dla przyjeżdżających na wypoczynek właścicieli aut. Tłumaczy, że musi dorobić do skromnej emerytury, i nie docierają do niego uwagi, że działki mają charakter rekreacyjny, a on swoim postępowaniem zakłóca innym wypoczynek. Czy możliwe jest powstrzymanie sąsiada?
TAK
Na właścicielach nieruchomości ciąży obowiązek powstrzymywania się od działań, które zakłócałyby ponad przeciętną miarę korzystanie z położonych obok działek. Aby ustalić, czy konkretne działanie prowadzi do przekroczenia tej przeciętnej miary, bierze się pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie działki oraz stosunki miejscowe. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie terenu wynika z jego charakteru i jest wskazane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W tej sprawie wypowiadał się również Sąd Najwyższy i stwierdził, że należy ocenić, czy zakłócenie powszechnie uważane jest za zwykłe, bardzo uciążliwe lub mające charakter masowy. Ocena zależy od tego, w jakiej okolicy znajduje się działka: na wsi, w mieście, na obszarze przemysłowym, na terenach uzdrowiskowych lub rekreacyjnych. W dodatku o rozmiarach zakłócenia decydują oceny obiektywne, czyli nie bierze się pod uwagę subiektywnej wrażliwości konkretnej osoby. W opisanym przez czytelniczkę przypadku usytuowanie warsztatu na działce rekreacyjnej w okolicy letniskowej spowodowało, że wynikające z tego uciążliwości dla sąsiadów przekroczyły przeciętną miarę zakłóceń.
Hałas i zanieczyszczenia powietrza spowodowane działalnością prowadzoną w warsztacie uniemożliwiają normalny wypoczynek właścicielom sąsiednich działek. Nie miałoby to jednak miejsca, gdyby warsztat powstał na działce znajdującej się na obszarze przemysłowym. Nie są bowiem objęte zakazem te zakłócenia, z którymi właściciel powinien liczyć się w konkretnych warunkach, ponieważ nigdy nie jest możliwe skuteczne usunięcie wszystkich uciążliwości istniejących w danym środowisku, okolicy i stosunkach.
Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 22 listopada 1985 r. Natomiast w wyroku z 14 maja 2002 r. stwierdził, że sąd na żądanie sąsiada może zobowiązać właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, do całkowitego zaprzestania konkretnych czynności (w tym przypadku remontu samochodów).
Podstawa prawna
Art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Orzeczenie SN z 22 listopada 1985 r. (sygn. akt II CR 149/85), wyrok SN z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/ 00.
Czy sąsiadowi wszystko wolno na własnej działce
Prowadzone na sąsiedniej działce prace spowodowały, że po dużych deszczach na mój grunt z całej okolicy spływają wody opadowe, co może nawet doprowadzić do osunięcia się ziemi. W dodatku po wiosennych i jesiennych gruntownych porządkach sąsiad przerzuca przez płot zebrane śmieci. Używa też środków chemicznych do zwalczania chwastów na swoim gruncie, a ja obawiam się, że może to niekorzystnie wpłynąć na zdrowie wypoczywających u mnie wnuków. Czy takie działania sąsiada są dozwolone?
NIE
Prace na działce nie mogą zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich. Chodzi tutaj m.in. o wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji, przerzucanie na sąsiedni grunt nieczystości czy spływ wody deszczowej w taki sposób, że na położone obok działki kierowane są w sposób sztuczny wszystkie wody opadowe. Nie wolno też prowadzić robót ziemnych w taki sposób, aby groziły nieruchomości sąsiedniej utratą oparcia, obsunięciem się ziemi, a nawet uszkodzeniem konstrukcji sąsiedniego budynku. Takie działania nazywane są immisjami bezpośrednimi i są zabronione. Natomiast właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych granicach prowadzić na swojej nieruchomości prace, które zakłócają korzystanie z gruntów sąsiednich. Na przykład wolno mu stosować chemiczne środki ochrony roślin, ale powinien przy tym przedsięwziąć wszystkie dostępne środki zapobiegające zatruciu ludzi i zwierząt. W miarę potrzeby musi zawiadomić sąsiadów, że zamierza użyć te preparaty w określonym dniu. Pozwoli im to zastosować wymagane środki ostrożności, aby przebywanie na działce nie stało się niebezpieczne dla zdrowia.
Podstawa prawna
Art. 140 i 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).