Spółdzielnie były i są tworzone dla mieszkańców. To oni są właścicielami i pracodawcami władz oraz administracji. Dlatego też mogą żądać przestrzegania wszystkich należnych im praw. Nie oznacza to jednak, że nie mają żadnych obowiązków
Czy spółdzielnia zakaże grillowania na balkonie
Reklama
Mój sąsiad uwielbia rozpalać grill na balkonie. Wielokrotnie zwracałem się do spółdzielni, by mu tego zakazali, ale w administracji rozkładają ręce i mówią, że nie mogą nic poradzić, a jedynymi, którzy mogą mi pomóc, są strażnicy miejscy. Czy mogę wymusić na spółdzielni taki zakaz?

Reklama
NIE
Balkon jest integralną częścią mieszkania, co oznacza, że osoba zamieszkująca może nim dowolnie dysponować. Jeśli więc chce urządzić grilla – ma do tego prawo. W niektórych spółdzielniach przyjmowane są regulaminy zachowania, w których stanowi się, że grillowanie na balkonie jest zabronione. Niemniej jednak żaden przepis prawa tego nie zakazuje, więc moc wiążąca takich postanowień, nawet regulaminowych, jest nikła. W skrajnych sytuacjach zastosowanie mógłby mieć art. 16 ustawy o własności lokali, który stanowi, że jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, można w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Trzeba by w tym przypadku jednak udowodnić złośliwość ze strony grillującego.
Do grillującego sąsiada można wezwać także straż miejską. Jeśli strażnicy stwierdzą, że sąsiad zakłóca nasz spokój i porządek publiczny, będą mogli go ukarać mandatem. Z reguły jednak kończy się na pouczeniu.
Podstawa prawna
Art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 482 ze zm.).
Czy drzwi mieszkania mogą otwierać się na zewnątrz
Zamontowałam podwójne drzwi do mieszkania – jedne otwierają się do wewnątrz, drugie na zewnątrz. Spółdzielnia jednak nakazała mi zdemontować te zewnętrzne. Uważam, że niesłusznie, bo chyba nie ma to znaczenia. Czy mam rację?
NIE
Wiele decyzji inspektorów nadzoru budowlanego potwierdzanych następnie wyrokami sądów administracyjnych wskazuje jasno: wymiana drzwi mieszkalnych powodująca, że otwierają się one w stronę klatki schodowej, skutkuje na ogół werdyktem o ich demontażu, zaś ich zamontowanie traktowane jest jak samowola budowlana. Dlatego spółdzielnia mieszkaniowa powinna się zastosować do decyzji inspektora nadzoru budowlanego, a prewencyjnie może samodzielnie zabraniać montażu drzwi otwieranych na zewnątrz. Argumentacja organów opiera się na przepisach dotyczących ochrony przeciwpożarowej, w tym umieszczonych w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi o to, aby ogólnodostępne przejście zapewniało drożność. Szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych należy obliczać proporcjonalnie do liczby osób mogących przebywać jednocześnie na danej kondygnacji budynku, przyjmując co najmniej 0,6 m na 100 osób, lecz nie mniej niż 1,4 m. Skrzydła drzwi stanowiących wyjście na drogę ewakuacyjną nie mogą po ich całkowitym otwarciu zmniejszać wymaganej szerokości tej drogi. Tak więc zamontowanie drzwi otwieranych na zewnątrz w konkretnych sytuacjach – o ile szerokość przejścia jest ponadwymiarowa – może być dopuszczalne. Wcześniej jednak należy uzyskać zgodę spółdzielni.
Zarazem jednak decyzja o demontażu drzwi musi być precyzyjna, czyli stwierdzać, do jakiego naruszenia doszło oraz jak i w jakim terminie lokator ma podjąć działania zmierzające do przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Podstawa prawna
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 stycznia 2015 r., sygn. akt VIII SA/Wa 720/14.
Czy należy mi się odszkodowanie za wpadnięcie do szybu
Nie zauważyłem, że na moim piętrze nie było windy, a drzwi były otwarte. Wpadłem do szybu i złamałem nogę. Spółdzielnia tłumaczy, że nie należy mi się odszkodowanie, ponieważ na parterze wisiała kartka „Winda jest zepsuta”. Ja uważam, że powinienem otrzymać zadośćuczynienie. Czy słusznie?
TAK
Spółdzielnia mieszkaniowa ani jej ubezpieczyciel nie powinny tłumaczyć się tym, że do wypadku by nie doszło, gdyby lokator był ostrożny. Nie mogą się także powoływać na to, że do awarii doszło wskutek aktu wandalizmu. Sąd Najwyższy niedawno stwierdził, że winda jest urządzeniem, z którego korzystamy w sposób automatyczny – czyli jeśli drzwi do szybu się otwierają, zakładamy, że można zrobić krok naprzód. Sprawa dotyczyła starszej kobiety, która otworzyła drzwi do windy na ósmym piętrze budynku i zrobiła krok do przodu. Kilkudziesięcioletni dźwig jednak znajdował się dwa piętra niżej. Kobieta odniosła poważne obrażenia.
Spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby się uwolnić od odpowiedzialności, gdyby niezwłocznie po uzyskaniu informacji o usterce (a przed wypadkiem) odpowiednio oznaczyła wszystkie wejścia do szybów. Wywieszenie kartki z ostrzeżeniem wyłącznie na parterze w żaden sposób nie przestrzegało osób mieszkających na wyższych kondygnacjach.
Administracja spółdzielni powinna ponadto dołożyć wszelkiej staranności, aby konsekwencje chuligańskich wybryków nie były tak dotkliwe dla mieszkańców. Dlatego też windy powinny zostać wyposażone w mechanizm uniemożliwiający jego łatwe uszkodzenie.
Podstawa prawna
Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 374/14.
Czy każdy musi płacić za windę?
Mieszkam na parterze. Z windy nie korzystam, a spółdzielnia domaga się ode mnie opłat nie tylko za konserwację dźwigu, lecz także za użytkowanie. Czy słusznie?
TAK
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, a także opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. Przepis nie wprowadza rozróżnienia pomiędzy osobami zobowiązanymi do wpłaty. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy ktoś korzysta z dźwigu, czy też nie, czy mieszka na parterze, czy wyżej. Na marginesie warto zaznaczyć, że inaczej sytuacja może wyglądać we wspólnotach mieszkaniowych. Coraz powszechniej właściciele przyjmują uchwałę o zwolnieniu z kosztów utrzymania i konserwacji dźwigu mieszkańców parteru.
Podstawa prawna
Art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).
Czy mieszkańcy mogą domagać się od spółdzielni wymiany głośnej windy
Mieszkam w bloku, w którym wiele osób wraca do domów nocą. Niestety nawet jeśli nie hałasują ludzie, nie da się spać z powodu bardzo głośnej windy. Każde jej zatrzymanie się lub ruszanie wyrywa mnie ze snu. Żaliłam się w spółdzielni, ale stwierdzono, że wymiana dźwigu byłaby zbyt kosztowna. Czy mimo to mogę się tego domagać?
TAK
Budynek i urządzenia z nim związane powinny być zaprojektowane i wykonane w taki sposób, aby poziom hałasu, na który będą narażeni użytkownicy lub ludzie znajdujący się w ich sąsiedztwie, nie stanowił zagrożenia dla ich zdrowia, a także umożliwiał im pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach. Takie regulacje przewidziano między innymi w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Sądy różnie jednak oceniają, kto powinien sprawować nadzór nad poprawnością funkcjonowania dźwigów w blokach. Niektóre uważają, że to zadania inspektorów nadzoru budowlanego, inne – Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Na ogół tymi sprawami zajmuje się jednak PIS.
W razie stwierdzenia naruszenia wymagań higienicznych i zdrowotnych (a za takie uważa się przekroczenie norm hałasu), państwowy inspektor sanitarny nakazuje w drodze decyzji usunięcie w ustalonym terminie stwierdzonych uchybień. Przyjmuje się, że maksymalne natężenie dźwięku, jakie może wytwarzać winda w bloku, to 40 dB. Jeśli dźwig jest głośniejszy, inspektor powinien nakazać jego wyciszenie. Jeżeli jest to niemożliwe z powodów technologicznych, spółdzielnia powinna wadliwą windę wymienić na nową. Inspektor, do czasu przywrócenia stanu zgodnego z prawem, może zdecydować o unieruchomieniu dźwigu.
Podstawa prawna
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 1840/13.
Czy naruszyłem dobra osobiste prezesa zarządu spółdzielni
Jestem skonfliktowany z osobami zarządzającymi spółdzielnią, do której należę. Pewnego dnia poniosło mnie i napisałem na jednym z forów, że rządzi nią sitwa. Teraz prezes i jego zastępcy straszą mnie pozwem. Powinienem się bać?
NIE
Co prawda sprawy o naruszenie dóbr osobistych rozpatrywane są bardzo indywidualnie i czasem drobne niuanse decydują o odpowiedzialności cywilnej (czyli np. konieczności wypłacenia zadośćuczynienia osobie, którą obraziliśmy), ale jeśli spółdzielca nie wymienił nazwisk osób należących do sitwy, o której pisał, ani nie stwierdził, kto personalnie jest złodziejem spośród władz spółdzielni, prawdopodobnie nie poniesie konsekwencji prawnych swoich czynów.
Pojęcie „spółdzielni” odnosi się do osoby prawnej i z pewnością nie obejmuje pojedynczych, konkretnych osób fizycznych, ale najwyżej ogół członków spółdzielni. Za władze spółdzielni można zaś uznać ogół spółdzielców.
Dlatego też ogólne sformułowania, takie jak „spółdzielnia”, „w finansach spółdzielni” czy „władze spółdzielni”, należy uznać za nienaruszające dóbr osobistych osób fizycznych. Nie ma także znaczenia, czy umieszczający wypowiedzi na forum pozostaje w konflikcie z członkami organów spółdzielni.
Podstawa prawna
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23 października 2014 r., sygn. akt I ACa 411/14.
Czy za wypadek na śliskich schodach należy się odszkodowanie
Wychodząc rano z domu, spadłem ze schodów. Kilka minut wcześniej zostały umyte, przez co były wyjątkowo śliskie. Domagałem się odszkodowania, lecz wyjaśniono mi, że spółdzielnia nie może brać odpowiedzialności za nieostrożność, a poza tym powinienem dochodzić zadośćuczynienia od sprzątaczki. Czy mimo tych wyjaśnień mogę liczyć na pieniądze od spółdzielni?
TAK
Artykuł 430 kodeksu cywilnego stanowi, że kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności. To przesądza o ewentualnej odpowiedzialności spółdzielni.
Do ustalenia pozostaje kwestia, czy odszkodowanie w ogóle się należy. Sądy na ogół przyjmują, że osoba poruszająca się po schodach powinna wykazać się przeciętną ostrożnością. Oznacza to, że osoba standardowo schodząca ze schodów (a nie np. zbiegająca lub idąca tyłem), która ulegnie wypadkowi, może liczyć na odszkodowanie. Jego wysokość będzie jednak uzależniona od wielu czynników, w tym przede wszystkim od rodzaju urazu.
Spółdzielnia mieszkaniowa ma jednak obowiązek zminimalizować ryzyko poślizgnięcia. W tym celu przy wszystkich schodach powinny znajdować się poręcze, umożliwiające trzymanie się ich podczas poruszania się w górę lub w dół. Ponadto wskazane jest, aby mieszkańcy mieli dostęp do harmonogramu sprzątania klatki schodowej lub w trakcie mycia podłóg mokre powierzchnie były odpowiednio oznaczone. W takich sytuacjach sądy z reguły przyznają niewysokie odszkodowania (jak np. 5 tys. zł za złamanie żeber).
Podstawa prawna
Wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu z 18 czerwca 2014 r., sygn. akt I Ca 148/14.
Czy muszę płacić za wizytę kontrolera
Nie wpuściłem do domu kontrolera sprawdzającego gaz. Administracja wyznaczyła dwa terminy, jednak za pierwszym razem nie było mnie w domu, a za drugim nie usłyszałem pukania. Spółdzielnia żąda teraz ode mnie przeprowadzenia kontroli na mój koszt. Czy ma do tego prawo?
TAK
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego obiekty budowlane (czyli między innymi bloki mieszkalne) powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli. Stan techniczny instalacji gazowych i przewodów kominowych powinien być sprawdzany co najmniej raz w roku.
Szczegóły dotyczące odpłatności za kontrole zawarte są z reguły w statutach poszczególnych spółdzielni mieszkaniowych. Ogólna zasada jest taka: administracja spółdzielni wyznacza dwa terminy, w których wynajęci przez spółdzielnię uprawnieni kontrolerzy sprawdzają instalacje w poszczególnych mieszkaniach. W razie niemożności wpuszczenia kontrolerów do mieszkania w wyznaczonych terminach, należy poinformować o tym pracownika spółdzielni. Jednak jeśli mieszkanie w ogóle nie zostanie skontrolowane, a upłynęły terminy wyznaczone przez spółdzielnię, może się ona domagać przeprowadzenia kontroli na koszt mieszkańca. Nie jest bowiem dopuszczalna sytuacja, w której w danym roku lokal nie zostanie sprawdzony. Administracja spółdzielni powinna przechowywać stosowne protokoły do wglądu służb. Szczegółów należy szukać w statucie, zawiera on także informacje o tym, jak powinno wyglądać powiadomienie lokatorów o planowanej kontroli (czy trzeba poinformować listownie, z jakim wyprzedzeniem musi zostać skierowana informacja etc.). Jeżeli spółdzielnia nie dopełniła obowiązków informacyjnych, możemy się domagać, aby dodatkowy termin został wyznaczony na jej koszt.
Podstawa prawna
Art. 62 ustawy – Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).
Czy mogę zakwestionować podwyżkę opłat
Jestem członkiem spółdzielni. Dostałem ostatnio pismo, że od następnego dnia opłaty ulegają zwiększeniu. Czy mam możliwość odwołania się od tej decyzji?
TAK
O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić członków co najmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyjątkiem są zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W tym przypadku trzeba powiadomić co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
Ponadto zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie i sporządzonej kalkulacji. Kalkulacja powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia składników opłat, być rzeczowa, zrozumiała i wyczerpująca.
Jeśli członek spółdzielni uważa, że podwyżka jest nieuzasadniona, może ją zakwestionować na drodze sądowej. W takiej sytuacji do czasu wyroku sądu wnosi opłaty w dotychczasowej, niezmienionej wysokości. Ciężar udowodnienia przed sądem, że podwyżka była konieczna, spoczywa na spółdzielni mieszkaniowej.
Podstawa prawna
Art. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
Czy spółdzielnia może doręczać korespondencję za pośrednictwem dozorców
W mojej spółdzielni korespondencja do mieszkańców jest przekazywana dozorcy. Nie życzę sobie, aby obcy człowiek dowiedział się, że np. zalegam z opłatami za lokal. Moim zdaniem taka forma jest niedopuszczalna, ale władze spółdzielni twierdzą, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem. Czy mają rację?
TAK
Warunkiem jednak jest, aby dozorcy posiadali upoważnienie do doręczania korespondencji nadane przez spółdzielnię (administratora danych), a korespondencja zabezpieczona była w taki sposób, by uniemożliwić im zapoznanie się z jej treścią.
Na mocy art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie danych osobowych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1182) administrator danych (w tym przypadku spółdzielnia) jest obowiązany zastosować środki techniczne i organizacyjne zapewniające ochronę przetwarzanych danych osobowych odpowiednie do zagrożeń i kategorii danych objętych ochroną, a w szczególności powinien zabezpieczyć dane przed ich udostępnieniem osobom nieupoważnionym, zabraniem przez osobę nieuprawnioną, przetwarzaniem z naruszeniem ustawy oraz zmianą, utratą, uszkodzeniem lub zniszczeniem. Oznacza to, że spółdzielnia, jako administrator danych członków spółdzielni, obowiązana jest podjąć działania mające na celu ochronę ich danych osobowych zawartych w korespondencji do nich kierowanej, poprzez doręczanie jej w taki sposób, aby tylko adresat miał do niej dostęp, np. w kopertach. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby opiekun budynku dostarczył nam pismo ze spółdzielni w kopercie. Niedopuszczalne zaś jest, aby informacja o zadłużeniu lub innych sprawach była przekazywana luzem.
Podstawa prawna
Interpretacja generalnego inspektora ochrony danych osobowych z 18 października 2010 r.
Czy informacje o zużyciu ciepła mogą być udostępniane
Moja spółdzielnia udostępnia innym osobom informacje dotyczące rozliczenia zużycia ciepła w poszczególnych lokalach. Nie chcę, żeby dowiedzieli się o tym moi wierzyciele. Czy spółdzielnia może tak robić?
TAK
„Informacje o indywidualnych kosztach ogrzewania danego mieszkania, chociażby w połączeniu z numerem lokalu, będą stanowiły dane osobowe, gdyż na ich podstawie możliwe jest ustalenie tożsamości osoby fizycznej, w tym przypadku właściciela lokalu” – przesądził jednoznacznie generalny inspektor ochrony danych osobowych. Niemniej jednak niektórym osobom, nawet bez zgody właściciela, informacje są przekazywane. Zarząd spółdzielni prowadzi rejestr członków zawierający ich imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania, wysokość zadeklarowanych i wniesionych udziałów, wysokość wniesionych wkładów, ich rodzaj, jeżeli są to wkłady niepieniężne, zmiany tych danych, datę przyjęcia w poczet członków, datę wypowiedzenia członkostwa i jego ustania, a także inne dane przewidziane w statucie. Informacje dotyczące zużycia ciepła należą do ostatniej kategorii. Jeśli więc statut tak stanowi, są wpisywane do rejestru. Prawo do przeglądania tegoż rejestru mają zaś członek spółdzielni, jego małżonek i wierzyciel członka lub spółdzielni. Może się więc okazać, że komornik w prosty sposób ustali, czy dany lokal jest zamieszkiwany.
Podstawa prawna
Art. 30 ustawy – Prawo spółdzielcze z 16 września 1982 r. (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1443 ze zm.).
Czy spółdzielnia mieszkaniowa może ograniczyć dostęp operatorów sieci kablowych
Władze spółdzielni pozwalają działać w okolicy jedynie jednej firmie, która ma wysokie ceny. Inne, mające lepszą ofertę, nie są wpuszczane do budynków. Czy to zgodne z prawem?
NIE
Spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą bez uzasadnionego powodu odmawiać przedsiębiorcom telekomunikacyjnym świadczenia usług w administrowanych przez siebie budynkach – stwierdzili tak i prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, i Sąd Apelacyjny w Warszawie.
Jeśli spółdzielnia chce danej firmie odmówić możliwości działania na jej terenie, musi udowodnić, że udostępnienie zasobów mieszkaniowych uniemożliwi racjonalne korzystanie z nieruchomości ogółowi mieszkańców.
Jak podkreślił sąd, tego typu działania spółdzielni przekładały się wprost na pogorszenie warunków konkurencji, gdyż skutecznie wywierała wpływ na różnorodność i jakość usług telekomunikacyjnych świadczonych posiadaczom lokali w zasobach mieszkaniowych. To zaś w oczywisty sposób ma negatywny wpływ na ofertę przedstawianą mieszkańcom. Innymi słowy: ograniczenie konkurencji prowadzi wprost do słabszej jakości usług i wyższej ceny. Dlatego też wszyscy operatorzy powinni móc świadczyć usługi na równych prawach. Zarazem sama spółdzielnia może dostarczać usługę odbioru programów telewizyjnych. W takim przypadku jednak podlega przepisom właściwym dla przedsiębiorców telekomunikacyjnych. Z tego rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej, ukierunkowanej na szeroko rozumiane zaspokajanie potrzeb członków, jak i osób, którym przysługuje prawo do lokalu w jej zasobach mieszkaniowych, spółdzielnia może uzyskiwać nadwyżkę przychodów nad kosztami. Nadwyżka ta powinna jednak służyć celom statutowym.
Podstawa prawna
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 maja 2014 r., sygn. akt VI ACa 1440/13
Czy mogę poznać zarobki prezesa zarządu spółdzielni mieszkaniowej
Słyszałam, że mimo trudnej sytuacji finansowej, władze otrzymały kolejną podwyżkę. Chcę to zweryfikować. Czy mam do tego prawo?
TAK
Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. W praktyce o wynagrodzeniu prezesa i członków zarządu decyduje rada nadzorcza spółdzielni. Oznacza to, że każdy spółdzielca powinien mieć dostęp między innymi do uchwał dotyczących wynagrodzenia władz spółdzielni. Nie oznacza to jednak, że spółdzielnia ma obowiązek informacje o wynagrodzeniach umieszczać publicznie. Są one na ogół wydawane na wniosek uprawnionych osób. Członkowie spółdzielni mają zarówno prawo wglądu do dokumentów, jak i wniesienia o sporządzenie odpisów interesującej ich dokumentacji. Trzeba jednak wiedzieć, że koszt przygotowania kopii pokrywa spółdzielca (przy czym musi on odpowiadać rzeczywistym kosztom, nie zaś odstraszać od wnioskowania o przygotowanie odpisów). Coraz częściej niektóre dokumenty są także udostępniane na stronach internetowych spółdzielni.
Podstawa prawna
Art. 81 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
Czy spółdzielnia musi wiedzieć o osobach mieszkających w lokalu
Zażądano, abym sporządził listę osób zamieszkujących w lokalu. Czy muszę to zrobić? Nie mam ochoty dzielić się szczegółami ze swojego życia prywatnego z pracownikami administracji.
NIE
Żaden przepis nie wprowadza obowiązku sporządzenia listy osób zamieszkujących w lokalu należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Co prawda art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że za część opłat odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu (z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu), a także osoby faktycznie korzystające z lokalu, ale to oznacza jedynie, że spółdzielnia może oczekiwać wskazania, ile osób korzysta z danego mieszkania. Nie może natomiast żądać udostępnienia ich danych osobowych.
Podstawa prawna
Interpretacja generalnego inspektora ochrony danych osobowych z 4 stycznia 2010 r.
Czy zawsze odpowiadam za powstałe zaległości
Od dawna nie mieszkam w lokalu, ale nadal jestem w nim zameldowana. W mieszkaniu pozostał mój były partner, ja wyjechałam do Wielkiej Brytanii. Zapomniałam się wymeldować, a on nie wnosił opłat. Teraz spółdzielnia oczekuje, że to ja zapłacę. Czy muszę?
NIE
Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.
Jeśli więc jedynym argumentem spółdzielni jest to, że ktoś dawniej mieszkał w lokalu i nadal jest w nim zameldowany – będzie to argument niewystarczający, bowiem taka osoba zgodnie z przepisami nie ma obowiązku wnoszenia opłat. Nie ma znaczenia również to, czy poinformowała administrację o opróżnieniu lokalu.
Zarazem jednak to na osobie zameldowanej w lokalu spoczywa obowiązek udowodnienia, że w praktyce nie przebywała w nim i nie czerpała z niego żadnych korzyści. W tym celu warto przedstawić dokumenty potwierdzające obecność w innym miejscu, np. bilety lotnicze lub dowód otrzymania wynagrodzenia w Wielkiej Brytanii za wykonaną pracę.
Podstawa prawna
Wyrok Sądu Rejonowego w Bartoszycach z 14 stycznia 2015 r., sygn. akt. I C 528/14
Czy wpłaty na fundusz remontowy przepadną
Od 30 lat jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej i chciałbym wraz ze znajomymi z budynku odejść i założyć wspólnotę. Słyszeliśmy jednak, że wtedy stracimy nasze wieloletnie wpłaty na fundusz remontowy. Czy to prawda? Przez wiele lat wpłacaliśmy na fundusz, ale nasz budynek jest w najgorszym stanie w okolicy. Pieniądze poszły na remonty innych bloków, a my się na to nie zgadzamy.
NIE
Do niedawna rzeczywiście nagminną praktyką było zatrzymywanie wpłat na fundusz na kontach spółdzielni. W ostatnim czasie jednak Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że takie działanie jest niezgodne z ustawą zasadniczą. Z uzasadnienia wyroku wynika, że trybunał dostrzega potrzebę wprowadzenia w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odpowiednich regulacji określających zasady i sposób podziału majątku spółdzielni związanego z nieruchomością, w której znajdują się lokale, w razie wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej. Unormowania takie powinny w szczególności uwzględniać wzajemne rozliczenia między spółdzielnią a podmiotami, które będą tworzyć taką wspólnotę. Jednak nawet teraz, póki jeszcze nie ma stosowanych regulacji, spółdzielnia nie może odmówić wypłaty pewnej kwoty odchodzącym spółdzielcom. Nie oznacza to wszakże, że musi to być tyle, ile wpłacili odchodzący ze spółdzielni.
Zarazem jednak – co wyraźnie zaznaczyli sędziowie Trybunału Konstytucyjnego – obowiązek ewidencjonowania wpłat na fundusz remontowy w podziale na nieruchomości nie oznacza nakazu przeznaczania tych kwot na remonty wyłącznie tej nieruchomości, której lokatorzy dokonywali wpłat. Finansowanie remontów odbywa się bowiem w sposób zbliżony do zasady solidarności i współdziałania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że nakłady na remonty realizowane przez spółdzielnię w niektórych nieruchomościach mogą znacznie przekraczać środki zaewidencjonowane i pochodzące z wpłat jej mieszkańców. A środki zgromadzone na funduszu remontowym, niezależnie od przypisania do danej nieruchomości, mogą być angażowane w remonty innych nieruchomości.
Podstawa prawna
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r., sygn. akt K 60/13
Czy ocieplą budynek mimo mojego sprzeciwu
Jestem właścicielką mieszkania w bloku, którym zarządza spółdzielnia mieszkaniowa, do której nie należę. Chce ona ocieplić budynek, lecz ja się na to nie zgadzam. Czy mimo to mogą przystąpić do prac?
TAK
Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Dzieje się tak – co do zasady – nawet wtedy, gdy właściciele lokali nie są członkami spółdzielni. Ustawa niestety nie precyzuje, czy uprawnienia spółdzielni dotyczą tylko czynności zwykłego zarządu, czy też mogą wykraczać poza jego zakres – stąd rozbieżności w orzecznictwie sądów. Przyjmuje się jednak na ogół, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, o ile cel ich dokonywania nie budzi większych wątpliwości. Tym samym właściciel mieszkania w bloku nie powinien blokować remontu lub ocieplenia całego budynku, powołując się jedynie na prawo własności. W tym kierunku podążają też senatorowie, którzy chcą znowelizować ustawę. Zgodnie z ich propozycją do czynności przekraczających zwykły zarząd (czyli np. do wspomnianego remontu budynku) potrzebna będzie uchwała większości współwłaścicieli. Z jednej strony ma to zagwarantować należne prawa posiadaczom własnościowego prawa do lokalu. Z drugiej zaś przeciwdziałać sytuacjom, w których jakiekolwiek działania są blokowane przez jedną niechętną osobę lub toczące się wobec jednego z lokali postępowanie spadkowe.
Podstawa prawna
Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
Czy mogę domagać się zwrotu nadpłaconej kwoty
Wpłaciłem jakiś czas temu na konto spółdzielni zbyt wysoką kwotę za media. Administracja spółdzielni twierdzi, że nadwyżka zostanie zaliczona na poczet następnych należności, ale nie satysfakcjonuje mnie to rozwiązanie. Czy mogę liczyć na jej zwrot?
TAK
Mieszkańcy mogą przed sądem dochodzić zwrotu zawyżonych opłat za media także po ich wniesieniu. I to nawet wtedy, gdy wcześniej zmiany stawek nie kwestionowali. Wynika tak z niedawnej uchwały Sądu Najwyższego.
Sąd stwierdził, że członek spółdzielni może na drodze sądowej domagać się zwrotu nadpłaty, nawet jeśli należność została przekazana bez zastrzeżenia żądania jej zwrotu ani zakwestionowania jej wysokości. Nie ma znaczenia również to, że przez kilka lat mieszkaniec nie kwestionuje wysokości opłat. Chodzi między innymi o takie sytuacje, gdy ktoś karnie płaci, inny spółdzielca zaskarży wysokość opłat do sądu i sprawę wygra. Wtedy inni członkowie spółdzielni także mają prawo domagać się zwrotu nadpłaconej kwoty. Art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa terminu do kwestionowania opłat na utrzymanie i eksploatację nieruchomości. Tym samym roszczenie o zwrot nadpłaconych opłat nie jest ograniczone w czasie. Jedynym ograniczeniem jest termin przedawnienia roszczenia.
Podważanie wysokości należności z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości w procesie o zwrot nadpłaconych kwot przysługuje także niezależnie od tego, w jakiej wysokości opłaty uiszczał uprawniony i czy miał wiedzę o nienależności podwyższonej opłaty, ani też od wcześniejszego zgłoszenia spółdzielni wątpliwości co do wprowadzonej zmiany (podwyżki). Przepisy nie nakładają też na spółdzielcę żadnych wymogów staranności, od zachowania których zależałoby jego uprawnienie do zakwestionowania zmiany wysokości opłaty, także w procesie o zwrot należności już uiszczonych.
Podstawa prawna
Uchwała Sądu Najwyższego z 11 września 2014 r., sygn. akt III CZP 58/14
Czy policja miała prawo wyważyć drzwi
Nie było mnie przez kilka minut w mieszkaniu. W tym czasie przypaliło się mleko pozostawione na gazie. Gdy wróciłem, okazało się, że pracownik spółdzielni wezwał policję, która wyważyła drzwi. Czy mogli to zrobić? Przecież nic poważnego się nie stało. Chciałbym, aby zwrócono mi za zniszczenia.
TAK
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowią jasno, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do niego w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. W praktyce więc to funkcjonariusze decydują, czy i w jaki sposób należy wejść do lokalu. Dlatego też co do zasady roszczenie odszkodowawcze za np. uszkodzone drzwi nie przysługuje (chyba że sprawa nie była bardzo pilna, a pracownik spółdzielni był w stanie nas powiadomić o konieczności zjawienia się na miejscu zdarzenia).
Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia powinna zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia mieszkańca. Z podjętych czynności sporządza się protokół.
Podstawa prawna
Art. 61 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
Czy każdy może założyć blokadę kół
Pracownicy spółdzielni zakładają blokady na koła samochodów, które nie należą do członków spółdzielni, a są zaparkowane w pobliżu bloków zarządzanych przez spółdzielnię. Czy mogą to robić? Nie podoba mi się ta praktyka, bowiem po raz kolejny mojemu gościowi założono blokadę i oczekuje się od niego zapłaty.
NIE
Zgodnie z art. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 19, poz. 115 ze zm.) drogą publiczną jest ta, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi przepisami prawa. A zatem parking zlokalizowany w obrębie takiej drogi jest miejscem ogólnodostępnym, z którego może korzystać każdy uczestnik ruchu drogowego. Właściciele nieruchomości położonych w pobliżu takiego parkingu (np. spółdzielnie mieszkaniowe, stacje benzynowe) albo osoby lub podmioty przez nich najęte nie mogą dysponować miejscami parkingowymi i ograniczać do nich dostępu. Dotyczy to także działania polegającego na blokowaniu kół pojazdów należących do osób korzystających z takich miejsc.
Ponadto z samego faktu posiadania tytułu prawnego do nieruchomości i wykonywania nad nią władztwa właściciel (uprawniony) nie uzyskuje prawa do unieruchomienia pojazdu osoby, która bez jego zgody korzysta z jego nieruchomości.
Jeśli pojazd zaparkowany jest nieprawidłowo, prawo do założenia blokady jako sankcji przewidzianej w przepisach ruchu drogowego posiada wyłącznie policja lub straż miejska.
Podstawa prawna
Odpowiedź ministra spraw wewnętrznych na interpelację poselską nr 7667
Czy spółdzielnia może nabyć nieruchomość?
Spółdzielnia mieszkaniowa, do której należę, chce kupić budynek. Wolałbym, aby tego nie robiła – to duży koszt, a co za tym idzie, spore ryzyko. Czy ma do tego prawo?
TAK
Obowiązkiem spółdzielni jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. Ponadto spółdzielnia może zarządzać także nieruchomościami, które nie stanowią jej mienia, o ile tak stanowi umowa zawarta z właścicielem bądź współwłaścicielem tejże nieruchomości. Przedmiotem działalności spółdzielni jest między innymi:
● budowanie lub nabywanie budynków w celu zapewnienia członkom praw lub nabycia własności,
● udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
● budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Nie ma obowiązku, aby spółdzielnia mieszkaniowa realizowała wszystkie wyżej wymienione cele.
Zarząd spółdzielni powinien prowadzić ewidencję i rozliczenie przychodów oraz kosztów, a także ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, który tworzy się na remonty zasobów mieszkaniowych.
Na wniosek spółdzielnia jest zobowiązana do przedstawienia kalkulacji pobieranych opłat.
Podstawa prawna
Art. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
Czy mogą mi odciąć wodę za zaległości
Mam kłopoty z terminowym uiszczaniem opłat. Spółdzielnia grozi, że odetnie mi wodę, jeśli nie spłacę zadłużenia w ciągu tygodnia. Czy to możliwe?
NIE
Przepisy stanowią, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, jeżeli odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty. Warunkiem ograniczenia dostępu do wody w lokalu jest jednocześnie obowiązek udostępnienia mieszkańcom zastępczego punktu poboru wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi. Zarazem przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne o zamiarze odcięcia dostawy lub zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego oraz o miejscach i sposobie udostępniania zastępczych punktów poboru wody zawiadamia odbiorcę usług co najmniej na 20 dni przed planowanym terminem odcięcia dostaw. Żaden przepis jednak nie pozwala na to, aby tego typu działania podjęła spółdzielnia mieszkaniowa. Groźbę odcięcia wody przez administrację należy więc uznać za nieuprawnioną i niemożliwą do zrealizowania.
Podstawa prawna
Art. 8 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 123, poz. 858 ze zm.).
Czy mogę kandydować do władz spółdzielni
Kolega namawia mnie, abym ubiegał się o stanowisko we władzach spółdzielni. Czy jako spółdzielca mam do tego prawo?
TAK
Do podstawowych praw członków spółdzielni należą między innymi:
wprawo do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi (koszt sporządzenia, z wyjątkiem statutu i regulaminów, ponosi członek spółdzielni),
● prawo do udziału w walnym zgromadzeniu, w tym także możliwość zgłaszania projektów uchwał oraz poprawek do projektów uchwał,
● prawo do wybierania i bycia wybieranym do organów spółdzielni,
● prawo do żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności.
Podstawa prawna
Art. 18 par. 2 ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1443 ze zm.).
Czy muszę zdemontować nowe okna
Jestem najemcą lokalu mieszkalnego w jednej ze spółdzielni mieszkaniowych. W ostatnim czasie na własny koszt wymieniłem okna. Spółdzielnia żąda teraz ode mnie, abym je zdemontował, gdyż nie pasują wyglądem do innych w bloku. Czy może to zrobić?
TAK
Pewien czas temu podobny problem rozstrzygnął Sąd Najwyższy. Stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku. Uchwałę tę można odnosić także do praw spółdzielni mieszkaniowych. Okna konkretnego mieszkania nie są częścią wspólną. Odmienne przyjęcie oznaczałoby, że obowiązki ich utrzymania nie spoczywają na mieszkańcach, a na spółdzielni, co nie jest zasadne. Jednak montaż własnych okien odbiegających wyglądem i wymiarem od innych należy uznać za naruszenie prawa własności wskazane w art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego, który stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Elewacja budynku jest bowiem dobrem wspólnym i nie jest obojętne dla spółdzielni jako całości, w jaki sposób poszczególni mieszkańcy wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku. Wykonanie tych prac w sposób naruszający poczucie estetyki i ładu architektonicznego łączy się zatem z negatywnymi doznaniami psychicznymi członków. Dlatego też spółdzielnia może oczekiwać demontażu okien, których montaż wcześniej nie został uzgodniony.
Podstawa prawna
Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 65/13
Czy walne zgromadzenie przy niskiej frekwencji jest ważne
Ostatnio w naszej spółdzielni odbyło się walne zgromadzenie. Było na nim jednak zaledwie kilkanaście osób, a spółdzielców jest kilka tysięcy. Czy podjęte decyzje są ważne? Wiele z nich moim zdaniem może okazać się niekorzystnych dla wszystkich. To bez sensu, by grupka ludzi decydowała za ogół.
TAK
Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków. Decyzje podejmuje się większością głosów określoną w ustawie lub statucie. Wyjątkiem są sprawy likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej. W takiej sytuacji do podjęcia uchwały konieczne jest, aby w posiedzeniach wszystkich części walnego zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba że statut danej spółdzielni stanowi inaczej.
Zarazem jednak, aby walne uznać za zwołane legalnie, muszą zostać spełnione pewne wymogi, w tym informacyjne. Chodzi przecież o to, aby w podejmowaniu decyzji mogli wziąć udział wszyscy zainteresowani uprawnieni. Dlatego też o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno zawierać czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad, a także informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.
Podstawa prawna
Art. 83 ust. 6, 8 i 9 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.).
Każdy członek spółdzielni ma prawo wglądu do wszelkich dokumentów, w tym tych dotyczących wynagrodzenia prezesa