Likwidacja rozbudowanych formalności w procesie uzyskiwania zgody na stawianie domów jednorodzinnych ma uprościć proces budowlany. Ale nie przewiduje niektórych sytuacji
Od 28 czerwca 2015 r., czyli od wejścia w życie nowelizacji z 20 lutego 2015 r. ustawy – Prawo budowlane (Dz.U z 2015 r. poz. 443), starosta nie musi już wydawać decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na tej działce, na której zostały zaprojektowane. Może jedynie w ciągu 30 dni od zgłoszenia mu przez inwestora budowy wnieść w drodze decyzji sprzeciw co do realizacji inwestycji. Zrobi to np. wówczas, gdy budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Zadniedbania zamawiającego nie obciążają wykonawcy

Zobacz również
Niepełny katalog
Przypadki, w których organ ma obowiązek wnieść sprzeciw, zostały określone w art. 30 pkt 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Prawnicy uważają jednak, że ujęty w ustawie katalog należy jeszcze uzupełnić.
– Nie zawiera przypadku, w którym zostało złożone nieprawdziwe oświadczenie o tym, że obszar oddziaływania domu jednorodzinnego w całości mieści się na działce, na której budynek został zaprojektowany – zwraca uwagę adwokat Rafał Dębowski, specjalista z zakresu nieruchomości.
14 dni na wezwanie
Został też wprowadzony termin 14 dni, w którym organ administracji architektoniczno-budowlanej ma prawo wezwać inwestora do uzupełnienia braków formalnych wniosku (np. dostarczenia brakujących dokumentów). – Do tej pory nie był on określony, co niewątpliwie miało wpływ na przedłużanie procedur inwestycyjnych – dodaje radca prawny Tomasz Tatomir z Kancelarii Prawa Ochrony Środowiska i Prawa Gospodarczego z Wrocławia.
W razie nieuzupełnienia braków zostanie wniesiony sprzeciw w drodze decyzji. Natomiast gdy organ nie wniesie sprzeciwu, to przyjmuje się, że wyraził milczącą zgodę na rozpoczęcie zgłoszonej budowy.
Projekt ostemplowany
Niezwłocznie po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu organ dokonuje ostemplowania projektu budowlanego dotyczącego budowy lub przebudowy. Milcząca zgoda zastąpi więc wydawaną do tej pory decyzję na budowę i przez to skorzystają zarówno starostwa, jak i inwestorzy. Starostwa zostaną odciążone, bo do tej pory zasypywane są wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę, z kolei inwestorzy będą mogli rozpocząć prace szybciej, bo już po 30 dniach od zgłoszenia.
Mniej dokumentów
Nowe przepisy przewidują m.in., że starostowie nie będą już mogli żądać od inwestorów tylu dokumentów, co do tej pory. – Na przykład nie będzie wolno domagać się dołączania do zgłoszenia oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych – tłumaczy Tomasz Tatomir.
Skróci to czas załatwiania formalności o co najmniej 21 dni. Ekspert zwraca też uwagę, że dopiero na etapie oddawania inwestycji do użytkowania nastąpi weryfikacja, czy budynek spełnia warunki dotyczące podłączenia do mediów określone w prawie budowlanym.
Liczy się dzień wydania
Kolejna nowość przewidziana w nowelizacji dotyczy terminu wniesienia sprzeciwu. Jest to dzień wydania decyzji administracyjnej o sprzeciwie, a nie dzień jej doręczenia. Zdaniem prawników nowe procedury okażą się znacznym wyzwaniem dla starostw, które będą musiały wprowadzić sprawne procedury skracające okres rozpatrywania tych spraw.
Bez zawiadomienia
Nie będzie też już można żądać od inwestorów, aby zawiadamiali nadzór budowlany o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowanych. Na gruncie starych przepisów musieli powiadomić o tym nadzór budowlany na co najmniej siedem dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót.
– Ważną zmianą z punktu widzenia inwestorów jest wprowadzenie dla nich możliwości budowy lub przebudowy wolnostojącego domu jednorodzinnego w trybie pozwolenia na budowę, jeżeli uzna on, że jest to dla niego korzystniejsze. Inwestor wybierając ten wariant, może zyskać na czasie co najmniej 14 dni. Jeżeli bowiem będzie jedyną stroną postępowania, to roboty budowlane rozpocznie na podstawie decyzji, bez konieczności oczekiwania na jej uprawomocnienie – mówi radca Tatomir. Jego zdaniem również i ta nowelizacja będzie wyzwaniem dla starostw i spowoduje konieczność wprowadzenia zmian organizacyjnych.
Zgoda na użytkowanie
Radca zwraca też uwagę na skrócenie terminów przy oczekiwaniu na milcząca zgodę na użytkowanie w razie oddawania do użytkowania obiektów na podstawie zgłoszenia z 21 do 14 dni. W dodatku został rozszerzony katalog obiektów budowlanych oddawanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia m.in. o warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże do 5 stanowisk włącznie, obiekty magazynowe. Do tej pory rozpoczęcie użytkowania tych obiektów wymagało decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Wejście w życie nowych przepisów powinno spowodować, że obie strony procesu inwestycyjnego w budownictwie przestaną wreszcie narzekać na nadmierną czasochłonność oraz wiele nadmiernie rozbudowanych procedur. Niektórzy prawnicy mają jednak obawy co do tego, jak nowe przepisy się sprawdzą w praktyce. Skoro zgłoszenie zamiaru budowy nie powoduje wszczęcia postępowania administracyjnego i nie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej, to konsekwencją tego jest brak stron postępowania. Zainteresowanym nie przysługują wówczas środki ochrony przewidziane przepisami kodeksu postępowania administracyjnego.
Problem z samowolą
– Może się zdarzyć, że zgłoszona inwestycja nie będzie zgodna z miejscowym planem zagospodarowania terenu, ale organ mimo ciążącego na nim obowiązku nie wyda decyzji o sprzeciwie. Wtedy inwestor rozpocznie prace. Natomiast sąsiedzi, którzy nie będą stroną, nie skorzystają w trybie postępowania administracyjnego z ochrony prawnej i uznania, że inwestycja stanowi samowolę budowlaną, bo została wykonana niezgodnie z pozwoleniem na budowę. Nie będzie więc można doprowadzić do jej rozebrania – tłumaczy adwokat Rafał Dębowski.