Do którego z małżonków należy wykupione mieszkanie lokatorskie? Na to pytanie odpowie w uchwale Sąd Najwyższy.
O pomoc zwrócił się do SN jeden z sądów okręgowych, który dokonywał podziału majątku dorobkowego byłych małżonków – państwa G. Chodziło o prawo odrębnej własności mieszkania nabyte w trakcie małżeństwa, ale na skutek przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Przy czym to ostatnie jeszcze przed ślubem uzyskał mężczyzna.
Niewielki koszt, wielki problem
W trakcie małżeństwa państwo G., których łączyła ustawowa wspólność majątkowa, postanowili wykupić mieszkanie. Wartość lokalu została oszacowana na 100 tys. zł, a opłata za przekształcenie wyniosła 1440 zł. Po rozwodzie o prawo do mieszkania upomniała się była żona. Do swoich argumentów udało się jej przekonać sąd rejonowy, który zdecydował, że lokal wchodzi w skład majątku wspólnego – ponieważ pieniądze na wykup pochodziły właśnie z majątku wspólnego, a mieszkanie stanowiło dobro całej rodziny.
Sąd okręgowy, do którego wpłynęła skarga byłego męża, zdecydował się zadać pytanie SN (sygn. akt III CZP 13/15).
– Sąd Najwyższy zajmie się kwestią mającą istotne znaczenie dla praktyki. W polskich warunkach prawo do lokalu mieszkalnego stanowi zazwyczaj najbardziej wartościowy składnik majątku – komentuje dr Jędrzej M. Kondek, radca prawny z kancelarii Barylski, Olszewski, Brzozowski.
Przypomina też, że jeżeli małżonków łączy wspólność majątkowa, to zasadą jest, że nabyte przez każdego z nich przedmioty majątkowe wchodzą w skład majątku wspólnego. Wyjątki zostały wskazane w art. 33 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. – Jednym z przypadków, w których przedmiot majątkowy nabyty w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wchodzi do majątku odrębnego, jest tzw. surogacja, a zatem sytuacja, gdy przedmiot ten został nabyty w zamian za składniki majątku osobistego – tłumaczy prawnik.
W wyroku o sygn. akt V CKN 50/00 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że są dwie przesłanki surogacji. Chodzi o to, by:
● jedno i to samo zdarzenie spowodowało wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego i nabycie innego przedmiotu majątkowego oraz
● przedmiot został uzyskany kosztem, także w sensie ekonomicznym, majątku osobistego.
– W omawianym przypadku pierwsza przesłanka jest spełniona. Co do drugiej to osobiście nie jestem przekonany, czy chodzi o wymóg, aby przedmiot majątkowy został nabyty w całości za środki pochodzące z majątku osobistego – mówi dr Robert Bogdzio, adwokat i wykładowca Uczelni Łazarskiego.
W jego ocenie sprawy nie można też rozpatrywać w kontekście zaspokajania mieszkaniowych potrzeb rodziny – a tak uczynił sąd rejonowy.
– Celem przepisów dotyczących przekształcania prawa lokatorskiego w prawo własności było przede wszystkim uporządkowanie stosunków własnościowych członków spółdzielni i wywołanie efektu uwłaszczeniowego – mówi. I dodaje, że rozwiązanie to nie było uzależnione od stosunków rodzinnych ani nie miało na celu zaspokajania mieszkaniowych potrzeb rodziny, a jedynie prawne uporządkowanie istniejącego już stanu faktycznego.
– Rzeczywiście powstaje wątpliwość, czy w dzisiejszych warunkach ekonomicznych i społecznych niezbędne jest przyjmowanie prymatu przeznaczenia lokalu nad argumentacją ściśle jurydyczną, odwołującą się do przesłanek nabycia określonego prawa majątkowego – przyznaje dr Irena Kleniewska, radca prawny oraz wykładowca Uczelni Łazarskiego. Przypomina też, że Sąd Najwyższy dotąd nie zajmował się problematyką przekształceń spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.
– W jego orzecznictwie znajdujemy stanowiska odnoszące się do nabycia prawa najmu lub własności nieruchomości w trakcie trwania między małżonkami ustroju wspólności majątkowej lub też przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (por. sygn. akt III CZP 35/82) czy nabycia nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. nr 27, poz. 250 ze zm., sygn. akt III CK 475/02) – wylicza mecenas Kleniewska.
Wielu upomni się o swoje interesy
Jak tego rodzaju problemy były rozstrzygane w orzecznictwie? Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało nabyte przez jednego z małżonków przed powstaniem ustawowej wspólności majątkowej, to po przekształceniu w prawo odrębnej własności wchodziło ono w skład majątku osobistego tego małżonka. Nie miało znaczenia, czy finansował on przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz poniósł koszty przekształcenia (w tym postępowania wieczystoksięgowego) z majątku osobistego, czy też wspólnego. Mieszkanie przedstawia bowiem wartość o wiele wyższą niż suma powyższych kosztów i z tego powodu powinno być zaliczone do majątku osobistego.
– Z kolei gdy lokatorskie prawo zostało nabyte przez jedno z małżonków już w czasie małżeńskiej wspólności ustawowej, to niezależnie od tego, z którego majątku były opłacone koszty przekształcenia, lokal zaliczano z reguły do majątku wspólnego – twierdzi mec. Bogdzio. I w jego ocenie takie podejście było słuszne.
– Z jakiego powodu pochodzenie kwoty około 2 tys. zł albo i mniejszej przeznaczonej na przekształcenie miałoby decydować o własności lokalu, którego cena może wynosić setki tysięcy złotych? Zdrowy rozsądek nakazuje, by Sąd Najwyższy usankcjonował zasady, jakimi sądy kierują się najczęściej – twierdzi ekspert.
Zakłada jednak, że niezależnie od tego, jakie będzie orzeczenie SN, ruszy lawina wniosków o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. – Do dziś zawarto tysiące aktów notarialnych, w których jakoś rozwiązywano problem własności przekształconych lokali. W części prawo odrębnej własności mieszkania zaliczano do majątku wspólnego, a w części jeśli prawo lokatorskie wchodziło do majątku osobistego jednego z małżonków, pozostawiano tam prawo własności – mówi mec. Bogdzio. Ocenia, że wiele osób będzie chciało uzgodnić zapisy w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (określonym w zgodzie z uchwałą SN) nawet kosztem drugiego małżonka. – W grę wchodzą mieszkania, które mają ogromną wartość społeczną i ekonomiczną – przypomina. Zastrzega jednak, że rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego – jakiekolwiek by było – nie będzie automatycznie wpływać na ważność zawartych aktów notarialnych.
Rozstrzygnięcie o szerszym znaczeniu
Mecenas Kondek podkreśla z kolei, że uchwała SN będzie bardzo istotna nie tylko przy podziale majątku, ale także dla ustalenia, co wchodzi w skład majątku odrębnego, a co wspólnego, w tym także w przypadku małżeństw pozostających w ustroju wspólności majątkowej. To zaś ma znaczenie przy ocenie możliwości rozporządzania składnikami majątkowymi i odpowiedzialności za związane z nimi długi, a także w sprawach spadkowych – przy określeniu, co wchodzi w skład masy spadkowej.