Subskrybuj nas na Youtube
Chcę kupić działkę, która przylega do mojej nieruchomości. Nie mam jednak zaufania do sąsiada, który twierdzi, że jest spadkobiercą poprzedniego właściciela, ale wciąż nie przedstawił dowodów na to, że zakończył procedury spadkowe i tylko on odziedziczył działkę. Znajoma poradziła, abym zapoznała się z księgą wieczystą prowadzoną dla tej nieruchomości, bo dowiem się z niej, kto jest obecnie właścicielem, czy nie jest zadłużona i jakie jeszcze inne obowiązki lub obciążenia oraz służebności na niej ciążą. Czy rzeczywiście tak jest – pyta pani Weronika.
/>
Znajoma naszej czytelniczki ma rację. Zanim pani Weronika zdecyduje się na zawarcie transakcji i dojdzie do sporządzenia u notariusza umowy przeniesienia własności działki, również radzimy, aby dowiedziała się, jaki jest jej stan prawny. W tym celu powinna zapoznać się z treścią prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Uzyskane w ten sposób informacje pozwolą zadecydować o tym, czy warto nieruchomość kupić. Księgi wieczyste są jawne, więc każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z ich treścią. Nie trzeba więc udowadniać w sądzie, że ma się w tym interes prawny. Natomiast już przed sporządzeniem aktu notarialnego rejent sprawdzi wpisy w księdze wieczystej, aby ustalić, czy sprzedający podał prawdziwe i aktualne dane o stanie prawnym nieruchomości.
Na podstawie wpisów do księgi można ustalić, komu przysługują prawa do działki i jakie są to prawa. Chodzi przede wszystkim o to, kto jest wskazany w dziale drugim jako właściciel lub użytkownik wieczysty. Skoro poprzedni właściciel zmarł, to przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy inna osoba została już wpisana w jego miejsce. Gdyby jednak nadal figurowała tam osoba zmarła, to może oznaczać, że spadkobiercy jeszcze nie zakończyli procedury spadkowej i nie ustalili, komu przypadnie nieruchomość, więc ten, kto chce ją teraz sprzedać, nie jest jeszcze właścicielem i nie ma do tego prawa. Do umowy o przeniesienie własności może przystąpić tylko właściciel, a do umowy o przeniesienie użytkowania wieczystego – użytkownik wieczysty. W dodatku działkę może odziedziczyć kilku spadkobierców, więc w takiej sytuacji wszyscy powinni zgodnie zdecydować się na sprzedaż i przystąpić do podpisania aktu notarialnego. Jest też inna możliwość: mogą udzielić pełnomocnictwa np. jednemu spadkobiercy do reprezentowania pozostałych przy zawieraniu transakcji. Skoro umowa przeniesienia własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, to pełnomocnictwa również powinien sporządzić notariusz.
Warto też zapoznać się z treścią działu trzeciego księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości. Są tam wpisane ograniczone prawa rzeczowe, np. służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu lub ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek) wynikające z umów. Służebność gruntowa może zostać przeniesiona tylko razem z własnością nieruchomości.
Poza prawami rzeczowymi mogą zostać ujawnione także prawa osobiste i roszczenia. Istnienie ich ma wpływ na swobodne dysponowanie nieruchomością, bo w pewien sposób je ogranicza. Może np. zostać ujawnione prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu lub dożywocia, a także roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości (np. wtedy, gdy działka została już wcześniej podarowana innej osobie umową darowizny) lub użytkowania wieczystego. Zapisy mogą dotyczyć nawet roszczeń przyszłych. Oprócz tego w księdze są podane informacje o roszczeniach współwłaścicieli, np. wyłączających uprawnienie do zniesienia współwłasności oraz sposobu, w jaki mogą korzystać z nieruchomości. Do istotnych należą roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej o przeniesienie własności nieruchomości. Sugerują m.in., że właściciel (np. poprzedni, który zmarł, albo jego następca prawny) już wcześniej przystąpił do sprzedaży nieruchomość innemu nabywcy i transakcja jest w toku. Natomiast w dziale czwartym są wpisane ciążące na nieruchomości hipoteki (np. zabezpieczające zaciągnięty przez poprzedniego właściciela kredyt), z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju i pierwszeństwa.
Podstawa prawna
Art. 1–2, art. 6–17 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
PORADA EKSPERTA
Księga wieczysta to podstawowy, choć niejedyny dokument, na podstawie którego można ustalić stan prawny nieruchomości. W jej działach znajdziemy takie informacje, jak opis nieruchomości, w tym m.in. adres, powierzchnię i numery działek z jakiej się składa, informację, czy jest zabudowana czy też nie, spis praw jakie związane są z nieruchomością – to zawiera dział I. W dziale II znajdują się dane dotyczące właściciela nieruchomości, względnie użytkownika wieczystego, o ile użytkowanie wieczyste zostało ustanowione. Dział III gromadzi informacje o prawach i roszczeniach obciążających nieruchomość, zaś informacja o ustanowionych hipotekach zawarta jest w dziale IV księgi wieczystej. Analizując stan prawny nieruchomości, trzeba pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Po pierwsze zwrócić należy uwagę na aktualność treści księgi wieczystej, nie zawsze oddaje ona bowiem rzeczywisty obraz rzeczy. Często zdarza się, że dane z działu I są nieaktualne, gdyż starosta prowadzący ewidencję gruntów nie składa z urzędu wniosków o zmianę wpisów w księdze wieczystej, gdy dochodzi do zmian geodezyjnych. Aktualność danych w księdze wieczystej ma kolosalne znaczenie w zakresie danych ujawnionych w dziale II księgi. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanawiają bowiem zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni nabywcę nieruchomości, w sytuacji gdy zawiera transakcję z osobą wskazaną jako właściciel. W takim przypadku działający w dobrej wierze nabywca staje się właścicielem nawet wówczas, gdy wpis był nieaktualny, a sprzedający z jakichkolwiek względów nie był właścicielem zbywanej nieruchomości. Rękojmię wiary publicznej wyłączają jednak wzmianki o wnioskach i ostrzeżenia wpisane do księgi wieczystej. Warto wiedzieć, że oprócz ksiąg wieczystych prowadzone są również akta księgi wieczystej. W tym miejscu gromadzone są wszystkie dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. Dostęp do tych dokumentów jest jednak limitowany. Wgląd do nich może uzyskać co do zasady osoba, która wykaże swój interes prawny w przejrzeniu dokumentów. Natomiast treść księgi wieczystej jest jawna i każdy może zapoznać się z dowolną księgą. Co więcej, obecnie dostęp do treści ksiąg wieczystych można uzyskać również drogą elektroniczną, za pośrednictwem internetu. To ważna i społecznie użyteczna funkcjonalność, ułatwiająca ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Niestety dostęp ten wymaga znajomości numeru księgi wieczystej. Natomiast dostęp do zaawansowanych narzędzi informatycznych pozwalających na przeszukiwanie danych wszystkich ksiąg wieczystych przysługuje wyłącznie uprawnionym instytucjom, w większości służbom państwowym. Mogą one, po wprowadzeniu danych osobowych ustalić wszystkie nieruchomości, do jakich wprowadzona osoba ma lub miała jakiekolwiek prawa.