Subskrybuj nas na Youtube
Umowa powinna regulować wszystkie najważniejsze kwestie związane z korzystaniem z lokalu. W razie braku odpowiednich rozstrzygnięć o prawach i obowiązkach stron będą decydować przepisy ogólne
Czy warto podpisać protokół
Zamierzam wynajmować lokal na prowadzenie działalności handlowej. Czy dla uniknięcia wątpliwości przy zakończeniu umowy warto opisać stan znajdujących się w nim rzeczy?
TAK
Aby uniknąć problemów związanych ze zdaniem lub odbiorem lokalu po zakończeniu umowy, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zabezpieczyć swoje interesy już w momencie jej podpisywania. Można to zrobić w umowie albo w dołączonym do niej protokole przekazania lokalu. Niezależnie od wybranej formy trzeba w sposób szczegółowy opisać stan lokalu. Odnosi się to również do mebli i sprzętu gospodarstwa domowego, które się w nim znajdują, a z których najemca będzie korzystał. Jeżeli są to rzeczy fabrycznie nowe, których do tej pory nikt nie używał, należy to zaznaczyć. Z kolei opisując np. stan mebli lub AGD, które były już używane, należy określić stopień ich zużycia i wskazać ewentualne usterki. Wyszczególnienie wad leży w interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Odpowiednie zapisy będą z jednej strony stanowiły podstawę ewentualnych rozliczeń przy dochodzeniu roszczeń za zniszczenia spowodowane przez najemcę, z drugiej będą przydatnym dowodem na etapie postępowania sądowego.
Podstawa prawna
Art. 3531 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy najemca może podnająć lokal
Razem z koleżanką wynajmujemy duży lokal, w którym prowadzimy działalność kosmetyczno-fryzjerską. Obecnie jednak czynsz jest dla nas za duży i zamierzamy podnająć część lokalu innemu przedsiębiorcy, który zamierza otworzyć jednodniowe spa. Czy możemy to zrobić bez zgody właściciela?
NIE
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Innymi słowy na każdorazowe zawarcie umowy podnajmu albo użytkowania najemca musi uzyskać zgodę wynajmującego. W razie naruszenia tego nakazu musi liczyć się z tym, że właściciel rozwiąże z nim umowę. Jeżeli jednak już dojdzie do podnajmu za zgodą właściciela, to wówczas zawarta umowa rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. W praktyce nie ma przeciwwskazań, aby na podnajem lokalu właściciel wyraził zgodę już w umowie najmu. W przeciwnym razie będzie wymagane jego oddzielne oświadczenie woli.
Podstawa prawna
Art. 6882 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy przysługuje zwrot poniesionych kosztów
Wynająłem lokal z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną, w którym zarówno sprzęt, jak i umeblowanie były w złym stanie. W porozumieniu z wynajmującym postanowiłem je wyremontować. Umowa najmu wygasła, a ja zostawiłem wyremontowane urządzenia i wyposażenie. Czy mogę domagać się zwrotu poniesionych kosztów?
TAK
Zgodnie z przepisami najemca, który poniósł wydatki na remont, modernizację, ulepszenie wynajmowanego lokalu, może po zakończeniu najmu żądać od właściciela zwrotu nakładów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą – a takim ulepszeniem jest niewątpliwie modernizacja wyposażenia – to w braku odmiennej umowy wynajmujący, który chce zatrzymać ulepszenia, powinien zapłacić najemcy odpowiednie wynagrodzenie. Ulepszenie należy traktować jako nakład. W zależności od jego charakteru może to być nakład konieczny bądź użytkowy. Wynagrodzenie powinno odpowiadać wartości ulepszenia w chwili zwrotu lokalu wynajmującemu. W praktyce w przypadku konieczności dokonania napraw bądź poprawek w wynajmowanym lokalu przed rozpoczęciem korzystania z niego warto te kwestie rozstrzygnąć w umowie. Często stosowanym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest np. obniżenie czynszu w zamian za przeprowadzony remont. Jeżeli jednak w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do normalnego korzystania (np. przeciekający dach), najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Podstawa prawna
Art. 662-663 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy lokal można wynająć tylko na czas oznaczony
Chcę wynająć lokal pod firmę od właściciela kamiennicy w centrum miasta. Wynajmujący proponuje zawarcie umowy na czas oznaczony. Czy umowa na czas nieokreślony jest wykluczona?
NIE
Lokal na biuro można wynająć zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. W zakresie długości okresu najmu strony muszą dojść do porozumienia. W praktyce jednak przepisy nie przewidują możliwości zmuszenia właściciela, aby w określonych sytuacjach wynajął lokal na czas nieokreślony. W stosunkach między przedsiębiorcami najem na czas oznaczony może zostać zawarty jednorazowo na nie dłużej niż trzydzieści lat. Po upływie tego terminu przyjmuje się, że został zawarty najem na czas nieoznaczony. Natomiast każda umowa zawarta na czas oznaczony może zostać przedłużona aneksem (sporządzonym na piśmie) na kolejny okres. Umowa na czas oznaczony automatycznie ulega zakończeniu w terminie, do którego została zawarta, wcześniej może zostać wypowiedziana tylko wtedy, gdy strony to przewidziały i w terminie przez nie ustalonym. W przypadku umowy na czas nieoznaczony i braku odpowiednich postanowień umownych, ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Podstawa prawna
Art. 661, 673 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.).
Czy w umowie powinny być prawa i obowiązki
Dopiero zacząłem działalność gospodarczą i szukam do wynajęcia miejsca na prowadzenie firmy. Na jakie elementy muszę zwrócić uwagę, aby nie zawrzeć niekorzystnej umowy? Czy muszą zostać w niej wymienione moje uprawnienia i obowiązki?
TAK
Aby umowa najmu lokalu zabezpieczała interesy stron, trzeba ją sporządzić na piśmie i określić strony, wynajmowany lokal, czas trwania najmu, wysokość czynszu oraz podać datę i miejsce sporządzenia umowy. Powinna m.in. określać prawa i obowiązki obu stron, czyli wynajmującego i najemcy. Oprócz tego należy podać wysokość czynszu, a przede wszystkim ustalić, czy najemca dodatkowo ponosi opłaty np. za korzystanie z garażu (lub miejsca postojowego) przynależnego do lokalu, o ile oczywiście taki jest, oraz za media (prąd, gaz, wodę). Należy ustalić też, czy czynsz będzie płatny do rąk wynajmującego, na wskazany przez niego rachunek w banku lub w inny sposób, a także z góry czy z dołu oraz do którego dnia każdego miesiąca. Wysokość czynszu może być określona w złotych lub w walucie obcej, np. przeliczonej według kursu NBP w dniu zapłaty. Ustaloną kwotę należy wpisać do umowy. Istotnym postanowieniem umowy najmu jest również wskazanie, na jaki czas została zawarta: nieokreślony lub określony (w tym przypadku trzeba podać czas jej trwania). Jeśli właściciel lokalu wymaga wpłacenia kaucji, to należy wskazać jej wysokość i określić zasady zwrotu pieniędzy po zakończeniu najmu. Właściciel ma prawo zastrzec, że z tej kwoty zostaną potrącone koszty naprawy szkód, które w lokalu wyrządził najemca. Aby uniknąć nieporozumień przy rozliczaniu kaucji i ustalaniu wysokości opłat z tytułu wyrównania szkód, warto sporządzić załącznik do umowy z opisem stanu wyposażenia lokalu. Niezależnie od tego w umowie w sposób precyzyjny należy również określić przeznaczenie wynajmowanego lokalu. Im bardziej precyzyjne, tym lepiej dla najemcy. Jeżeli zamierzamy prowadzić w nim salon kosmetyczny lub klub sportowy, warto dokładnie opisać, na czym będzie polegała działalność. W razie wątpliwości np. związanych ze stanem lokalu po zakończeniu umowy lub wadami, jakie mogą się w nim pojawić w okresie korzystania, te postanowienia mogą być bardzo przydatne. Warto bowiem pamiętać, że choćby zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin do wykonania naprawy, zaś po jego upływie dokonać koniecznych napraw na koszt właściciela lokalu i w zależności od potrzeb wydatki może potrącić z czynszu lub dochodzić przed sądem. Podobnie jeżeli przedmiot najmu ma wady, które z punktu widzenia prowadzonej w lokalu działalności ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. I uwaga! Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować, czy wynajmujący jest uprawniony do jej podpisania oraz czy lokal nie jest zadłużony. W tym celu można poprosić np. o przedstawienie księgi wieczystej i odpowiednich zaświadczeń o braku zaległości w opłatach np. za prąd lub wodę.
Podstawa prawna
Art. 659, art. 660, art. 663–664 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).