Brak odpowiednich regulacji przysparza problemów z obrotem lokalami. Ich właściciele mają kłopoty z założeniem księgi wieczystej, jeśli spółdzielnia nie ma tytułu prawnego do terenu na którym stoi budynek. Projekt nowelizacji już drugą kadencję bezskutecznie czeka w Sejmie - uważa Krzysztof Pietrzykowski, prof. dr hab., specjalista prawa cywilnego i mieszkaniowego, sędzia Sądu Najwyższego.
Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe budowały na gruntach, do których nie mają do tej pory tytułu prawnego: ani prawa własności, ani użytkowania wieczystego. Teraz ich członkowie będą mieli jeszcze większe problemy z założeniem księgi wieczystej dla przysługującego im własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego: Sąd Najwyższy uznał, że założenie jej nie jest dopuszczalne.
W uchwale składu siedmiu sędziów z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) SN zmienił dotychczasowe stanowisko: wcześniej, w 1994 r., podjął dwie uchwały, które dopuszczały założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma tytułu prawnego.
Moim zdaniem te wcześniejsze uchwały nie były jednak prawidłowe. Teraz SN uznał, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność, stanowi ekspektatywę tego prawa, czyli tzw. oczekiwanie prawne albo prawo podmiotowe tymczasowe dotyczące przyszłości. Dlatego nie można założyć księgi wieczystej, aby je ujawnić.
Czy takie prawo jest zbywalne?
Bronię koncepcji, że jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i egzekucji, podobnie jak ekspektatywa przewidziana wyraźnie w art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 z późn. zm.). Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyraźnie stwierdził, że również taka swoista ekspektatywa jest zbywalna. Byłem w tym składzie SN i forsowałem ten pogląd jako prawidłowy, ale zdaję sobie sprawę, że uchwała choć zgodna z prawem, jednak wywołuje pewne negatywne społecznie konsekwencje i stanowi sygnał dla podmiotów mających inicjatywę ustawodawczą, że powinny jak najszybciej rozwiązać ten problem.
Przez blisko rok jednak wciąż nie rozwiązały. W dodatku pojawiły się wątpliwości, co zrobić z księgami wieczystymi, które zostały założone przed podjęciem tej uchwały przez Sąd Najwyższy.
Moim zdaniem uchwała działa tylko na przyszłość. Nie można więc domagać się unieważnienia założonych wcześniej ksiąg wieczystych bądź zastąpić wpisane już do nich prawo jego ekspektatywą. Natomiast trzeba koniecznie rozwiązać sprawę tytułów prawnych spółdzielni mieszkaniowych do gruntów. Taka koncepcja pojawiła się już w Sejmie poprzedniej kadencji w projekcie PO ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Prace zakończyły się jednak w komisji sejmowej patem.
Teraz do Sejmu ponownie wpłynął projekt wprowadzający mechanizm uwłaszczenia spółdzielni mieszkaniowej. Przewiduje że spółdzielnia, która postawiła budynki na gruntach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie mając prawa użytkowania wieczystego, może domagać się ustanowienia tego prawa. Jeśli w ciągu dwóch lat od wejścia w życie projektowanej ustawy nie dojdzie do zawarcia umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego albo przeniesienia własności gruntu na spółdzielnię, to Skarb Państwa lub jednostka samorządu straci własność i grunt stanie się własnością spółdzielni. Gdy zaś spółdzielnia mieszkaniowa budowała na gruntach prywatnych, to właściciel mógłby żądać od niej wykupienia swojej działki. Zresztą dziś takie prawo już obowiązuje i wynika z art. 231 par. 2 kodeksu cywilnego. Autorzy projektu nie wprowadzają więc tu nowego uregulowania, ale przypominają właścicielom o posiadaniu takiego roszczenia i możliwości dochodzenia go przez dwa lata: w przeciwnym razie przez przemilczenie tracą oni własność gruntu na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.
Gdyby Sejm przyjął zawarte w projekcie rozwiązanie dotyczące przemilczenia, wówczas po dwóch latach problem praw spółdzielni do gruntów zostałby rozwiązany. Przy okazji zyskałyby osoby, które mają mieszkania w budynkach postawionych na takich gruntach. Natomiast ekspektatywy stałyby się pełnowartościowymi prawami własnościowymi z mocy prawa. Na razie jednak komisja nadzwyczajna Sejmu nie pracuje nad projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który zawiera tę propozycję. Ma on zostać rozpoznany w drugiej kolejności, po projektach ogólnych ustaw o spółdzielniach.
Jakie jeszcze zmiany przewiduje projekt?
Przede wszystkim wprowadza zasadę związania członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu przysługującym w tej spółdzielni. W pewnym sensie odwraca to dawną zasadę, uchyloną przez Trybunał Konstytucyjny, polegającą na związaniu własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni. Obecnie gdy ktoś ma prawo do lokalu, ale nie jest członkiem spółdzielni, to nie podlega statutowi i nie ma wpływu na zarządzanie nią. Według projektu zaś kto ma prawo do lokalu, ten z mocy prawa zostanie członkiem i nie musi występować o przyjęcie go w poczet członków. Uniknie też wykreślenia i wykluczenia ze spółdzielni. Dotyczyłoby to np. osób, które kupiły własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu albo odziedziczyły je. Taki automatyzm doskonale zdaje egzamin we wspólnotach mieszkaniowych. Natomiast przyjmowanie na członka odbywałoby się tylko na etapie poprzedzającym ustanowienie prawa do lokalu w spółdzielni inwestującej.
Właściciele gruntu mają dwa lata na dochodzenie swoich praw, potem je tracą