Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu wszyscy właściciele miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu mogą oddać wspólnie tylko jeden głos. Hala garażowa stanowi bowiem jeden odrębny lokal, nawet jeśli znajduje się w niej kilkadziesiąt lub kilkaset stanowisk postojowych. Ich użytkownicy najczęściej nie mogą jednak ustalić jednolitego stanowiska, co faktycznie uniemożliwia im wzięcie udziału w głosowaniu uchwały, a w efekcie – wykonywanie uprawnień właścicielskich. Zwróciła na to uwagę rzecznik praw obywatelskich w wystąpieniu do ministra infrastruktury i rozwoju.
Wprawdzie właściciele miejsc postojowych w razie braku jednomyślności mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu co do tego, jakie stanowisko powinni przedstawić na zebraniu wspólnoty – w trybie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną – jednak w praktyce nie zdążą tego zrobić. Przyczyna? Termin od zawiadomienia o terminie zebrania do tej daty jest zbyt krótki, aby sąd przeprowadził postępowanie i wydał rozstrzygnięcie.
Profesor Irena Lipowicz uważa, że z tej przyczyny konieczna jest nowelizacja ustawy o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) i ujęcie w niej rozwiązań dotyczących głosowania, uwzględniających specyfikę współwłasności lokali użytkowych, szczególnie zaś wielostanowiskowych garaży. Dziś ustawa określa, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, pod warunkiem że umowa wspólnoty lub podjęta przez nią uchwała nie wskazują, że każdy właściciel ma tylko jeden głos (art. 23 ust. 2). Natomiast przepisy nie regulują sposobu wykonywania prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu wówczas, gdy prawo to wynika z udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi przedmiot odrębnej własności.
Zdaniem RPO wyjściem z sytuacji nie jest też to, aby każdy właściciel miejsca garażowego wykonywał prawo głosu samodzielnie, bo mogłoby to doprowadzić do sytuacji, gdy współwłaściciele jednego lokalu (jakim jest część wspólna garażu) zdominowaliby sprawy zarządu nieruchomością wspólną.
Przy okazji rzecznik zwróciła uwagę na rozbieżne stanowisko sądów w tej sprawie. Przyjmują one, że w głosowaniu powinien brać udział albo jeden przedstawiciel współwłaścicieli, który przedstawi uzgodnione stanowisko, albo każdy współwłaściciel samodzielnie, a siła jego głosu zależy od wielkości udziału we własności lokalu. Wątpliwości interpretacyjne usiłował rozstrzygnąć Sąd Najwyższy w uchwale z 12 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 82/12). Stwierdził wówczas, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu.
SN nie rozwiązał jednak problemów natury praktycznej co do sposobu osiągnięcia przez kilkadziesiąt osób wspólnego stanowiska.