Właścicielka mieszkania w naszej wspólnocie nie płaci za nie. Zaległości wynoszą ok. 5 tys. zł, mimo że lokal wynajmuje osobie trzeciej. My jako wspólnota mieszkaniowa nie możemy otrzymać pożyczki na remont naszego budynku, gdyż bank twierdzi, że są zaległości w opłatach. Co mamy zrobić, żeby zmusić właścicielkę zadłużonego mieszkania do wnoszenia regularnych opłat? Druga sprawa dotyczy lokalu komunalnego w tym samym budynku, którego najemczyni wyszła za mąż i mieszka na wsi w domu małżonka. Mieszkanie stoi puste i najgorsze jest to, że zimą nie jest ogrzewane (są piece), wychodzi więc mróz na ścianach. Kierownik odpowiedzialny za mieszkania komunalne twierdzi, że nic nie może zrobić, gdyż lokal nie ma zaległości. Jak wspólnota może zareagować? – pyta pan Zbigniew.
Maciej Kijas, adwokat / Media / materialy prasowe
Odpowiadając na pierwsze pytanie, jeśli właściciel lokalu nie płaci, zarząd wspólnoty powinien najpierw starać się dług odzyskać dobrowolnie. Trzeba poinformować właściciela o wysokości zadłużenia i wezwać do spłaty, wyznaczając termin. Przy opóźnieniach w płatnościach wspólnota ma prawo do naliczania odsetek, powinna więc podjąć w tej sprawie uchwałę, ustalając ich wysokość.
Reklama

Reklama
Jeśli ta droga nie poskutkuje, pozostaje sądowe dochodzenie należności. Pozew o zapłatę w postępowaniu upominawczym składa się w sądzie rejonowym. Jeżeli wspólnota uzyska nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu, a dłużnik nie złoży sprzeciwu, nakaz zapłaty staje się prawomocny. Wtedy wspólnota występuje do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności. Po jej otrzymaniu składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji np. z wynagrodzenia, emerytury bądź kont bankowych.
Na najbardziej opornych dłużników jest jeszcze jeden bat wynikający z ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel długotrwale zalega z zapłatą, wspólnota ma prawo wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Konieczne jest jednak podjęcie uchwały wspólnoty upoważniającej zarząd do wytoczenia procesu, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Przed sądem wspólnota musi wykazać istnienie długu i długotrwałą zwłokę w jego zapłacie, która musi istnieć w dacie wydawania wyroku. Pojęcie długotrwałości nie jest w przepisach zdefiniowane i sąd każdy przypadek analizuje indywidualnie. Zbada również, czy wspólnota nie nadużywa swojego prawa. Ta droga jest kosztowna, gdyż opłatę sądową liczy się od wartości rynkowej mieszkania, a rezultat może być niepewny. Przed sądem, prócz udowodnienia długu i długotrwałej zwłoki w spłacie, trzeba także wykazać się próbami odzyskiwania należności.
Natomiast odnosząc się do drugiej kwestii podniesionej przez czytelnika, mieszkania komunalne przydzielane są tym, których nie stać na zakup własnego lokum. A więc przede wszystkim osobom i rodzinom o niskich dochodach, niemającym gdzie mieszkać. Szczegółowe zasady wynajmu określane są indywidualnie w uchwale gminy i nie są jednolite dla całego kraju – zależą chociażby od sytuacji mieszkańców, wysokości ich zarobków oraz możliwości finansowych samorządu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia sytuacje, w których gmina może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu. Jednak by ocenić możliwość jej wypowiedzenia, wskazana jest analiza umowy najmu zawartej pomiędzy właścicielem (gminą) a najemcą.
Podstawa prawna
Art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150). Art. 497–505, art. 921–1013 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101).

PORADA EKSPERTA

W przypadku właściciela niepłacącego należności względem wspólnoty należy wystąpić przeciwko niemu do sądu z pozwem o zapłatę zaległości. W ostateczności, gdy długotrwale zalega on z opłatami, wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości). O zlicytowanie może wystąpić także wtedy, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Odnośnie niezamieszkiwanego lokalu mieszkalnego, którego najemczyni mieszka z mężem w jego domu, należy stwierdzić, iż właścicielowi (gminie) przysługuje prawo do wypowiedzenia takiej umowy. Okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy, jeśli lokal nie jest zamieszkany przez ponad 12 miesięcy i tylko miesiąc, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości – w sytuacji kiedy spełnia on warunki przewidywane dla lokalu zamiennego, a lokator może używać tego mieszkania. Musi być spełniony jeszcze jeden warunek, a mianowicie czynsz nie może być wyższy od 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Zwykle w lokalach komunalnych jest on właśnie taki. Powodem wypowiedzenia umowy najmu (po uprzednim upomnieniu przez właściciela) może być również wywołanie szkód powstałych na skutek braku ogrzewania lokalu. Jeszcze raz jednak podkreślam, iż takie zachowanie należy wyłącznie do kompetencji gminy.