Subskrybuj nas na Youtube
Wykupiłam niedawno mieszkanie z kwaterunku, ale chcę je sprzedać i kupić coś większego. Boję się jednak utracić przyznaną mi przez gminę bonifikatę – pisze pani Anna. – Czy pieniądze ze sprzedaży lokalu mogę przeznaczyć np. na opłacenie księgi wieczystej, notariusza, prowizję dla pośrednika lub spłatę kredytu zaciągniętego w celu nabycia większego mieszkania?
/>
Czy celem mieszkaniowym będzie rozbudowa domu lub mieszkania (żeby polepszyć warunki lokalowe) oraz remont lokalu i co daje zbycie mieszkania na rzecz osoby bliskiej? – pyta. – W protokole uzgodnień warunków sprzedaży (z gminą) zapisane jest, że bonifikatę muszę zwrócić, jeśli mieszkanie sprzedam przed upływem pięciu lat – pisze czytelniczka i zastanawia się, co się stanie, jeśli zmienią się przepisy (ciągle się o tym mówi) i wprowadzony zostanie dłuższy, np. 10-letni, okres nakazujący zwrot bonifikaty w razie zbycia lub wykorzystania mieszkania na inne cele niż te uzasadniające jej udzielenie. – Czy ewentualna zmiana będzie dotyczyła również mojego przypadku? – zastanawia się pani Anna.
O wysokości bonifikaty i o tym, czy jest ona w ogóle możliwa, decyduje gmina. Samorządy mają bowiem prawo do ustalania własnych zasad, gdyż prowadzą własną politykę mieszkaniową. I wiele też zależy od gminy, gdy wykupione mieszkanie chcemy sprzedać.
Mieszkania wykupionego z bonifikatą w zasadzie nie można sprzedać przez pięć lat, licząc od dnia nabycia. W przeciwnym razie trzeba ją będzie oddać miastu lub gminie, powiększoną o wskaźnik inflacji. Przepisy przewidują jednak wyjątki. Upustu nie trzeba zwracać, jeżeli pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną w ciągu 12 miesięcy od daty transakcji wydane na zakup innego lokalu lub nieruchomości przeznaczonej albo wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Jednak określenie, co jest, a co nie jest celem mieszkaniowym, wywołuje kontrowersje i wiele spraw znalazło finał w sądzie. Jedna z uchwał Sądu Najwyższego stwierdza, iż nie ma konieczności zwrotu bonifikaty, jeśli fundusze uzyskane ze zbycia mieszkania zostały przeznaczone na koszty nabycia lokalu, ale nie mogą to być koszty kredytu bankowego. Bonifikatę trzeba będzie oddać również wtedy, gdy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczymy na budowę domu lub inne roboty budowlane, w tym na rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę domu lub mieszkania, a także na wykończenie lokalu (instalacje, podłogi, malowanie ścian, urządzenie łazienki, itp.). Osoba, która wykupiła lokal od gminy, a następnie przed upływem pięciu lat go sprzedała, musi więc liczyć się z prawdopodobieństwem zwrotu przynajmniej tej części bonifikaty, której nie przeznaczyła na zakup nowego mieszkania. Tak najczęściej postępują gminy w kontrowersyjnych przypadkach, chociaż niektóre żądają zwrotu całego upustu.
Przepisy dają natomiast możliwość zamiany mieszkania na inne albo na dom bez obawy zwrotu bonifikaty. W indywidualnych przypadkach rada gminy może podjąć uchwałę o odstąpieniu od żądania zwrotu udzielonej zniżki. Takim powodem może być diametralna zmiana sytuacji rodzinnej lub zdrowotnej osoby, która sprzedała mieszkanie przed upływem pięciu lat.
Do 2007 r. przepisy pozwalały wykupione mieszkanie przekazać najbliższej rodzinie (m.in. małżonkowi, rodzicom, dzieciom, wnukom, rodzeństwu) i jeśli sprzedali je przed upływem pięciu lat, bonifikaty nie musieli oddawać. W aktualnym stanie prawnym zbycie lokalu mieszkalnego na rzecz osoby bliskiej w zasadzie nie zmieni sytuacji, bowiem i ona jest zobowiązana do zwrotu upustu, jeżeli sprzeda go przed upływem pięciu lat od daty wykupu od gminy (w przypadku nieruchomości – 10 lat).
PORADA EKSPERTA
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera zamknięty katalog sytuacji pozwalających na zachowanie prawa do bonifikaty w sytuacji zbycia lub wykorzystania nieruchomości na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od daty nabycia. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wykładnia rozszerzająca art. 68 ust. 2a pkt 5 tej ustawy jest niedopuszczalna. Dlatego trzeba być bardzo ostrożnym, planując sprzedaż lokalu mieszkalnego objętego bonifikatą.
Wiele kwestii dotyczących zwrotu bonifikaty ma charakter sporny, a o wielu z nich przesądza orzecznictwo sądowe. Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy np. prowizja na rzecz agenta mieści się w nabyciu lokalu, czy nie. Wydaje się, iż nabycie lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami to także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w konsekwencji zwolnienie z konieczności zwrotu bonifikaty. W praktyce jednak gminy mogą różnie do tego podchodzić, mimo że nabycie takiego lokalu spełnia cel regulacji, jakim jest umożliwienie obrotu mieszkaniami z bonifikatą, pod warunkiem przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na cel mieszkaniowy. Przepis ten nie wyklucza również możliwości przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na zakup więcej niż jednego lokalu (bez konieczności zwrotu bonifikaty). Zamiar ten – podobnie jak i inne kontrowersyjne sytuacje – warto wcześniej skonsultować z gminą wysyłając pismo z pytaniem.
Jeśli natomiast chodzi o ewentualne przedłużenie terminu ograniczającego rozporządzanie lokalem mieszkalnym, czytelniczka nie powinna mieć obaw. Co do zasady prawo nie działa wstecz, a więc w ramach danego stosunku prawnego wiążące będą zapisy ustawy obowiązującej w dacie nabycia lokalu z bonifikatą.
Podstawa prawna
Art. 68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651). Uchwała Sądu Najwyższego z 30 marca 2012 r. (syg akt: III CZP 4/212).
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9 czerwca 2011 r. (syg akt: I ACa 568/2011).