To, co postanowią strony, zawsze warto zapisać. Pisemna forma umowy będzie znaczącym dowodem, gdyby z powodu nienależytego wywiązania się wykonawcy z zobowiązania sprawa trafiła do sądu

Czy warto podpisać z wykonawcą umowę o dzieło

Reklama

Chcę pomalować mieszkanie i położyć kafelki w łazience. Zastanawiam się, jaką umowę powinnam zawrzeć z firmą, która to zrobi. Ona mówi o zleceniu. Czy nie lepsza byłaby o dzieło?

Reklama
Na wykonanie typowego odnawiania mieszkania lepiej zawrzeć umowę o dzieło. Jest to umowa rezultatu. Liczy się umówiony efekt, a nie samo działanie, choćby nawet staranne, jak w przypadku zlecenia. Umowę, którą proponuje fachowiec, stosuje się wtedy, kiedy trudno jest określić ostateczny rezultat. Byłaby więc dobra np. dla zatrudnienia opiekunki do dziecka, ale nie przy położeniu glazury. W przypadku umowy o dzieło wykonawca może skorzystać z pomocy innych osób, jeżeli nie wyklucza tego kontrakt. Wykonawca konkretnego efektu dostaje wynagrodzenie po wywiązaniu się z zobowiązań, czyli po przekazaniu zamawiającemu tego, na co się umówił. Możliwe jest wypłacenie mu zaliczki, szczególnie jeśli będzie ponosił koszty, np. na materiały. Prawo nie zabrania też wypłaty całej umówionej sumy z góry. Dopuszczalne jest ustalenie wynagrodzenia kosztorysowego, czyli na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Należy pamiętać, że przy takiej umowie ewentualne dodatkowe prace zwiększą koszty. Kiedy zajdzie konieczność przeprowadzenia robót ekstra, mimo że nie były przewidziane w zestawieniu przygotowanym przez zamawiającego, przyjmujący zamówienie może żądać podwyżki. Gdyby to on sporządził zestawienie planowanych prac, to mógłby domagać się podniesienia wynagrodzenia tylko wtedy, kiedy pomimo zachowania należytej staranności nie mógłby przewidzieć konieczności przeprowadzenia dodatkowych czynności, bo np. w domu, w którym wymieniono wszystkie rury, została jedna stara, która pękła i wszystko w łazience trzeba było robić jeszcze raz. Remontujący nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał dodatkowe prace bez zgody zamawiającego. Gdy zajdzie konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, można od umowy odstąpić. Trzeba to jednak uczynić niezwłocznie, płacąc przyjmującemu pracę część umówionej kwoty.
Podstawa prawna
Art. 627–631, 734, 735, 738 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Czy remont domu to są roboty budowlane

Czy to prawda, że remont z wymianą okien oznacza konieczność zawarcia umowy o roboty budowlane? Czy muszę w związku z tym coś komuś zgłaszać?

W języku potocznym jako remont określamy wszystkie prace związane z odnawianiem i modernizacją domu czy mieszkania. Prawo budowlane odróżnia jednak takie terminy, jak bieżąca konserwacja, remont czy przebudowa. Bieżąca konserwacja obejmuje malowanie i tapetowanie ścian, modernizację łazienki, a nawet wymianę okien. Takich prac nie trzeba nigdzie zgłaszać ani tym bardziej ubiegać się o zgodę. Remont to prace budowlane, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego, przy czym można używać także innych materiałów, niż zastosowano w stanie pierwotnym. Są to np. przeróbki hydrauliczne i burzenie ścian działowych. Takie prace wymagają zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli staroście, a w niektórych sytuacjach trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Przebudowa to zaś prace budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych domu lub mieszkania, z wyjątkiem takich, jak kubatura, wysokość, długość, liczba kondygnacji. Na przebudowę także trzeba mieć pozwolenie.
Kodeks cywilny nakazuje stosowanie umowy o roboty budowlane tylko do remontów budynków lub budowli jako całości. Dlatego tylko wyjątkowo, np. kiedy w czasie potocznie rozumianego remontu właściciel mieszkania zechce zamontować klimatyzację, może zawrzeć umowę o roboty budowlane. Zapewnia ona dłuższe terminy przedawnienia i sprawia, że wykonawca nie może domagać się zwiększenia wynagrodzenia ryczałtowego.
Podstawa prawna
Art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Art. 647 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Czy dostanę pieniądze za zniszczone meble

Fachowcy przy okazji malowania pokoju zniszczyli biurko i bibliotekę. Umowa milczy na temat szkód. Czy powinni mi za to zapłacić?

Za wszystkie szkody ponosi odpowiedzialność wykonawca, także jeżeli wyrządził je sam lub jego pracownicy. O ile umowa nie stanowi inaczej, obowiązek dbałości o rzeczy pozostawione w mieszkaniu na czas remontu spoczywa na wykonawcy. Do niego należy też zabezpieczenie ich przed zniszczeniem lub uszkodzeniem. Musi więc np. okryć folią meble znajdujące się w pokoju podczas malowania.
Sposób rekompensowania szkód można kształtować na różne sposoby. Wolno np. w umowie napisać, że zniszczenia powstałe z winy wykonawcy będą rekompensowane przez odliczenie ich wartości od wynagrodzenia. Warto dołączać do umów opis stanu technicznego lokalu i tego, co się w nim znajduje. Jest to przydatne, gdy zamawiający nie nadzoruje prac osobiście.
Jeśli wykonawca uchyla się od odpowiedzialności, pozostaje droga sądowa. Wówczas trzeba udowodnić, że szkodę wyrządziła wskazana osoba, i że nastąpiło to wskutek niezachowania przez nią należytej staranności przy wykonaniu prac. Wykonawca nie będzie ponosił odpowiedzialności za szkody powstałe na skutek działania siły wyższej. Na ewentualne pozwanie fachowca są dwa lata.
Podstawa prawna
Art. 361 i 363 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Czy oznaczyć firmę, zapłatę i obowiązki

Mój kontrahent, który ma położyć parkiet, twierdzi, że nie ma znaczenia, czy wpiszemy w umowie jego firmę, czy syna, bo pracują razem. Czy oznaczenie wykonawcy ma znaczenie?

W umowie koniecznie trzeba oznaczyć strony. Dotyczy to nie tylko zamawiającego, lecz również przedsiębiorcy, który ma wykonać dzieło. Trzeba wpisać nazwę, czyli firmę, pod którą działa przedsiębiorca. Jeśli jest jednoosobowa, potrzebne są jego nazwisko i numer wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz NIP. Gdy jest to spółka handlowa, np. jawna albo z o.o., potrzebne są jej numer w Krajowym Rejestrze Sądowym i NIP. Zawsze należy wpisać też adres siedziby oraz osobę, która przedsiębiorcę reprezentuje. W małych firmach jest to przeważnie właściciel. Rzadziej pełnomocnik (być może ojciec jest umocowany do reprezentowania syna, ale jeśli tak, to musi to być wyraźnie napisane). Dane te nabierają znaczenia, kiedy sprawa trafi do sądu. Wówczas należy wykazać, kto zawinił złego wykonania umowy. Równie istotne jest określenie, czy wykonawca będzie wykonawcą wszystkich prac, poczynając od zakupu materiałów i przygotowania projektów (np. czy sam podejmie decyzję, jak układać przywiezioną przez siebie klepkę), czy też posłuży się kimś innym. Przydatne jest też określenie wysokości wynagrodzenia lub sposobu jego ustalenia. Jeżeli strony tego nie zrobią ani nie wskażą podstaw do jego ustalenia (np. za 1 mkw. ułożenia parkietu należy się X zł), to poczytuje się w razie wątpliwości, że miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju. Jeśli w ten sposób nie da się ustalić wysokości wynagrodzenia, należy się wykonawcy zapłata odpowiadająca uzasadnionemu nakładowi pracy i innym poczynionym przez niego nakładom.
Podstawa prawna
Art. 627 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Czy przedsiębiorca może napisać w umowie, co chce

Firma, z którą umówiłem się na remont łazienki, ma wzorzec umowy, który daje do podpisania klientom. Nie podobają mi się jej postanowienia, ale zanim wszystko przeczytałem, po negocjacjach wpisaliśmy cenę i podpisałem całość. Czy stoję na straconej pozycji?

Firmy specjalizujące się w remontach przeważnie dysponują gotowymi wzorcami umów. Ich postanowienia z reguły są korzystniejsze dla przedsiębiorcy, dlatego warto dokładnie zapoznać się z ich treścią. Jednak nawet wtedy, kiedy przez niedopatrzenie zamawiający podpisze umowę wyłączającą odpowiedzialność przedsiębiorcy np. za zniszczenie mienia sąsiadów, nie stoi na straconej pozycji. Postanowienia takie mogą zostać uznane za niedozwolone klauzule umowne. Firma musi zbadać, czy powierzone jej działania i zaproponowane materiały są odpowiednie do okoliczności, czyli np. do typu budownictwa. Nie może z góry wyłączyć swojej odpowiedzialności za powstałe szkody, gdy przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć o istniejącym zagrożeniu i podjąć decyzję o nieprzyjęciu zamówienia. Jeśli się zdecydowała, to odpowiada za ewentualne wyrządzone szkody. I nie może zrzucić odpowiedzialności na zamawiającego.
Niedozwolone postanowienia umowne zawarte we wzorcu nie wiążą konsumenta względem przedsiębiorcy. Są bezskuteczne z mocy prawa, jeżeli kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz gdy rażąco naruszają jego interesy. Chociaż nie ma konieczności wytaczania powództwa o uznanie konkretnego postanowienia umownego bądź wzorca za niedozwolony, to można wytoczyć powództwo o uznanie spornego zapisu za niedozwolony. Istnieje też możliwość uznania przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie spornego postanowienia umownego za niedozwolone. Wówczas jednak pozostaje to bez związku z konkretną umową między określonym przedsiębiorcą a konkretnym konsumentem. Jeśli przedsiębiorca zawarł w umowie klauzulę wpisaną już do rejestru niedozwolonych, to postanowienie takie na pewno jest nieważne.
Podstawa prawna
Art. 58 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Art. 47938 i nast. ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101).

Czy można się umówić tylko ustnie na realizację prac

Znajomy fachowiec mówi, że nie ma potrzeby, żebyśmy spisywali umowę, ponieważ dobrze wiemy obydwaj, co on potrafi. Czy umowa ustna w ogóle byłaby ważna?

Umowa o dzieło będzie ważna nawet w wypadku ustnych ustaleń. Jednak o wiele lepiej jest się umówić na piśmie. Wtedy nie ma mowy o niedomówieniach ani o tym, że ktoś o czymś zapomniał lub coś źle zrozumiał. A w razie sprawy sądowej to wyraźny dowód na to, do czego zobowiązały się strony.
Podstawa prawna
Art. 74 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).