Bez świadectwa energetycznego nie będzie można sprzedać nieruchomości

Sprzedając czy wynajmując mieszkanie, nie unikniemy już obowiązku sporządzania certyfikatu. Nie będzie on jednak potrzebny przy przystępowaniu do użytkowania nieruchomości.

Cena zmian / Dziennik Gazeta Prawna

Rządowe Centrum Legislacji przedstawiło właśnie projekt ustawy mającej na nowo uregulować kwestię charakterystyk energetycznych budynków. Akt czeka już na przyjęcie przez Komitet do spraw Europejskich.

Omijane prawo

Dotychczas zapisy odnoszące się do świadectw charakterystyki energetycznej, a więc dokumentów określających wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem danego budynku lub lokalu, znajdowały się w ustawie – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm., dalej: pr. bud.). Praktyka pokazała jednak, że w wielu miejscach są one nieszczelne. Tak jest między innymi z obowiązkiem zawartym w art. 5 ust. 4 pr. bud. Zgodnie z nim w przypadku umów, na podstawie których następuje przeniesienie własności budynku czy lokalu mieszkalnego, zbywca ma przekazywać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej.

– Obwiązek ten omijany jest w prosty sposób. Ponieważ brak świadectwa przy umowie kupna-sprzedaży uznawany jest za wadę nieruchomości, sprzedający oświadcza, że mimo ciążącego na nim obowiązku nie dysponuje charakterystyką, na co kupujący wyraża zgodę i oświadcza, że z tego tytułu nie będzie w przyszłości dochodził żadnych roszczeń – wyjaśnia adwokat Rafał Dębowski.

I dodaje, że w ten sposób stanowczy zapis ustawy praktyka rynku potraktowała jako zapis względnie obowiązujący.

– Nie ma notariusza, który miałby obiekcje co do sporządzenia aktu, w sytuacji gdy budynek nie ma charakterystyki. Jednak coraz częściej pojawiają się one w obrocie, gdyż są niezbędne do zakończenia budowy i przystąpienia do użytkowania nieruchomości – przyznaje mecenas Dębowski.

Uszczęśliwianie na siłę

Ten stan rzeczy ma wkrótce zmienić ustawa o charakterystyce energetycznej budynku. Zgodnie z jej art. 12 właściciel lub zarządca budynku bądź osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będzie obowiązana do przekazania orginału świadectwa nabywcy albo kopii najemcy, w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub jego części. W razie gdyby się jednak z tego obowiązku nie wywiązali, nabywcy lub najemcy przysługiwać będzie prawo do wykonania świadectwa na jego koszt.

– To bezsensowne rozwiązanie. Przez to, że zostało sporządzone świadectwo, nie zmieniają się przecież w żaden sposób energooszczędność budynku albo inne parametry, które o tym decydują. Jeśli właściciela takie informacje nie interesują, to nie powinno się go do ich uzyskania zmuszać poprzez ustawowe obostrzenia. Uzyskanie świadectwa powinno być prawem, a nie obowiązkiem – argumentuje Dębowski.

Ekspertowi nie podoba się również propozycja wprowadzenia zakazu zrzeczenia się przez nabywcę bądź najemcę żądania przekazania świadectwa – takie postanowienie o zrzeczeniu zawarte w umowie, zgodnie z uzasadnieniem projektu, miałoby być nieważne.

– To są antyobywatelskie zapisy, które przerzucają koszty na jedną ze stron transakcji w sposób zupełnie nieuzasadniony i raczej bezcelowy. Jeśli nabywca nie potrzebuje świadectwa charakterystyki, to ustawodawca nie powinien tworzyć pułapek dla zbywcy – twierdzi mec. Dębowski.

Co z użytkowaniem

Jeśli odnieść obecne zapisy do projektowanych, da się zauważyć, że te nowe nie przewidują już obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej w przypadku oddawania budynku do użytkowania. „W związku z tym, że celem świadectwa ma być przede wszystkim przekazanie informacji o zużyciu energii przez budynek lub jego część osobie, która zamierza go kupić lub wynająć, należy uznać, że w przypadku budynków wznoszonych na własny użytek nie ma potrzeby sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej” – tak zmianę uzasadnili projektodawcy.

Rozwiązanie to nie wpłynie zatem na rynek deweloperski, który jako praktycznie jedyny musiał się stosować do obowiązku sporządzania świadectw. Brak świadectwa uniemożliwiał bowiem przystąpienie do użytkowania nieruchomości.

– Zmiana ta jest skierowana wyłącznie do osób, które budują dom jednorodzinny z zamiarem, że będą mieszkać w nim do końca życia. Jest ona jednak nie do końca zrozumiała, sprzeciwia się bowiem idei budownictwa energooszczędnego i szanowania ekologii – twierdzi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

I przypomina, że budownictwo jednorodzinne, jeśli wziąć pod uwagę chociażby jego typową lokalizację i gabaryty, jest o wiele bardziej nieekologiczne niż budownictwo zbiorowego zamieszkania.

– Z punktu widzenia celowości wprowadzenia świadectwa charakterystyki energetycznej odstąpienie od konieczności jego sporządzania dla domów jednorodzinnych nie jest więc uzasadnione – dodaje ekspert.

Nie widzi on również uzasadnienia, aby w reklamach inwestycji podawać charakterystykę energetyczną i klasę energetyczną reklamowanego budynku czy jego części.

– Każde mieszkanie ma oddzielnie policzone świadectwo energetyczne. Inne będzie dla mieszkania szczytowego, inne dla tego, w którym jest mało okien. Deweloper zaś reklamuje całą inwestycję. Co więc w takiej reklamie ma podać? Uśrednianie wartości dla całej inwestycji mija się z celem – podnosi Konrad Płochocki.

W projekcie wprowadzono również nowe pojęcie klasy energetycznej. Należy przez nią rozumieć ocenę charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku wyrażoną, podobnie jak na AGD, w formie oznaczeń literowych (A, B, C, itp.). Informacja o niej ma również znaleźć się w charakterystyce energetycznej.

Przykład z góry

Ustawa zwiększy również liczbę osób uprawnionych do sporządzenia tych dokumentów. Planuje się w niej bowiem, aby certyfikaty mógł wykonywać każdy inżynier i wszystkie osoby posiadające uprawnienia budowlane, bez względu na posiadane przez nie wykształcenie, a także osoby, które ukończyły studia wyższe, jeśli ukończą studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane m.in. z charakterystyką energetyczną budynków. To dość duże ułatwienie – dziś osoby sporządzające świadectwa charakterystyki muszą posiadać tytuł inżyniera o określonej specjalności, a w przypadku osób o wykształceniu nietechnicznym – tytuł magistra oraz ukończone kierunkowe studia podyplomowe.

Obowiązek sporządzania charakterystyk energetycznych rozciągnie się również na władze publiczne. Projekt wprowadza bowiem wymóg świadectw dla budynków, których powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy władzy publicznej przekracza 250 mkw. i w których dokonywana jest obsługa interesantów (z zastrzeżeniem, że do 8 lipca 2015 r. zapis dotyczy tylko większych obiektów, w których powierzchnia użytkowa jest większa niż 500 mkw.). Obowiązek ten wraz z wymogiem zamieszczenia takiego świadectwa „w wyraźnie widocznym miejscu na budynku” wdrażają art. 12 i 13 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, której transpozycję stanowi opisywany projekt.

Celem tej zmiany, jak podnoszą projektodawcy, jest zapewnienie wzorcowej roli organów władz publicznych w rozpowszechnianiu i promowaniu świadectw charakterystyki energetycznej.