Na żądanie samorządu każdy, kto nabył lokal z upustem, musi zwrócić otrzymany rabat, jeżeli sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej kupna. Chyba że pieniądze przeznaczy na cele mieszkaniowe.

Czy gmina słusznie żąda zwrotu

Kupiłem lokal komunalny z bonifikatą. W ostatnim czasie sprzedałem go na bardzo korzystnych warunkach i z większości środków kupiłem nowe mieszkanie w innej części miasta. Pozostałe pieniądze wydałem na pomoc rodzinie. Czy gmina prawidłowo wzywa mnie do zwrotu środków?

Osoba, która wykupiła mieszkanie komunalne i w ciągu pięciu lat sprzedała je, nabywając inne, musi zwrócić tę część upustu, której nie wydała na sam lokal. To wniosek, jaki płynie z analizy orzecznictwa sądowego w tym zakresie, przykładowo w uchwale Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2012 r. (III CZP 87/11). SN przyjął, że nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył go przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, której nie przeznaczył na nabycie innego lokalu mieszkalnego.
W uzasadnieniu takiego rozstrzygnięcia sędziowie wskazali, że problem w omawianych sytuacjach sprowadza się do interpretacji art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli na nabycie nowego lokalu przeznaczono tylko część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Z jednej strony, w ocenie sądu, wykładnia literalna tego przepisu może prowadzić do wniosku, że skoro podstawą dla zachowania kwoty bonifikaty przez nabywcę mieszkania od gminy jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup nowego, to chodzi o całość tych środków. Taka jednak wykładnia pozostaje w sprzeczności z celem, jaki mają odgrywać omawiane przepisy, a więc pomocy w zapewnieniu własnego lokalu przez zbywcę mieszkania komunalnego. W ten sposób bowiem najemca, a następnie właściciel komunalnego może zbyć go na rynku, dostosowując zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych do swoich możliwości.
W konsekwencji najbardziej racjonalnym rozwiązaniem przedstawionego problemu według Sądu Najwyższego jest przyjęcie zasady, zgodnie z którą zbywca lokalu zakupionego z bonifikatą zachowuje prawo do zatrzymania kwoty uzyskanej bonifikaty w takiej proporcji, w jakiej pozostaje cena, którą zapłacił za nowy, do wysokości środków, które uzyskał ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy.
Podstawa prawna
Art. 68 ust. 1 i ust. 2a pkt 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy będę musiał zwrócić bonifikatę

Wykupiłem mieszkanie komunalne z bonifikatą w 2006 r., czyli zanim jeszcze weszły w życie przepisy przewidujące możliwość wcześniejszej sprzedaży lokalu bez utraty zniżki. W 2009 r. odsprzedałem mieszkanie i kupiłem sobie za uzyskane pieniądze większe. Teraz gmina przysłała mi pismo zobowiązujące mnie do zwrotu udzielonej bonifikaty. Czy miała do tego prawo?

Zwolnienie ze zwrotu bonifikaty obowiązuje także przy wykorzystaniu pieniędzy na cele mieszkaniowe w przypadku umów sprzedaży lokalu zawartych w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przyznana zniżka przepada, jeżeli nabywca sprzeda lokal przed upływem 5 lat od daty podpisania aktu notarialnego. Nowy właściciel gminnego lokalu może sprzedać go jednak bez obowiązku zwrotu bonifikaty, gdy przeznaczy uzyskane środki na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Musi to jednak zrobić w ciągu roku od daty sprzedaży.
Pięcioletnie ograniczenie możliwości sprzedaży byłych mieszkań komunalnych nie dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich. One jednak także nie mogą bez konsekwencji odsprzedawać go przed upływem 5 lat od daty pierwotnego nabycia. Udzielana przez gminy bonifikata powinna obejmować w każdym przypadku nie tylko cenę lokalu, ale też cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu.
Podstawa prawna
Uchwała Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 131/09).
Kupisz mieszkanie w spółdzielni, zwrócisz zwaloryzowaną bonifikatę gminie
Kupisz mieszkanie w spółdzielni, zwrócisz zwaloryzowaną bonifikatę gminie

Zobacz również

Czy mogę zamienić mieszkania bez straty

Wykupiłam od gminy lokal komunalny z bonifikatą trzy lata temu. Obecnie nie stać mnie na jego utrzymanie. Znalazłam chętnego na zamianę mieszkań. W wyniku transakcji otrzymam tańsze i mniejsze mieszkanie oraz dopłatę różnicy wartości. Czy istnieje możliwość, że będę mogła zatrzymać ją dla siebie?

Zasady zwrotu bonifikaty udzielonej przy wykupie lokalu mieszkalnego od gminy określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej postanowieniami, jeżeli nabywca mieszkania wykupionego od gminy zbył je przed upływem 5 lat od dnia nabycia, musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu gminie kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie. Ryzyko zwrotu jest ograniczone, jeżeli środki otrzymane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, a całkowicie ustaje po upływie przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami terminów.
Przepisy powołanej ustawy przewidują kilka przypadków, gdy pomimo zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat upustu zwracać nie trzeba. Jest tak m.in. w przypadku, gdy środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy (od dnia zawarcia umowy sprzedaży) na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Z brzmienia przepisu można wnioskować, że chodzi o wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży, a więc całą otrzymaną od kupującego cenę. Taką interpretację przepisów potwierdza orzecznictwo sądowe. Innymi słowy cena zakupu nowego mieszkania ujawniona w akcie notarialnym nie może być niższa niż kwota, za którą sprzedane zostało wykupione mieszkanie komunalne. W konsekwencji, gdy nowo nabyte mieszkanie lub dom kosztowały mniej, niż wynosiła cena, którą sprzedający uzyskał ze sprzedaży lokalu wykupionego od gminy z upustem, a kwota ta została przeznaczona na remont lub wykończenie nowego miejsca zamieszkania, należy się liczyć z żądaniem zwrotu tak wydanych środków na rachunek gminy. Ta o całej sprawie dowiaduje się z aktu notarialnego, którego wypis notariusz ma obowiązek jej przesłać.
O braku konieczności zwrotu bonifikaty może też zadecydować rada gminy. W tym celu zainteresowana może wystąpić do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) z wnioskiem o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty z powodu trudnej sytuacji materialnej. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina może bowiem odstąpić, za zgodą rady gminy, od takiego roszczenia także w innych przypadkach niż tylko przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą na cele mieszkaniowe. O tym, czy taka sytuacja jest do zaakceptowania przez gminę, warto podpytać we właściwym wydziale urzędu. W praktyce najlepiej zrobić to na piśmie, w którym można dokładnie opisać sytuację. Niewykluczone, że podniesione argumenty przekonają radnych do decyzji o braku konieczności zwrotu dopłaty.
Podstawa prawna
Art. 68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy można uniknąć żądań samorządu

Czytelnik ciężko zachorował i sprzedał mieszkanie zakupione od samorządu z bonifikatą. Otrzymane środki przeznaczył na zakup mniejszego lokum i leków. Po kilku latach gmina zażądała udzielonej bonifikaty. Wezwany do zapłaty nie ma środków na zwrot, a zasądzenie żądanej kwoty doprowadzi go do bankructwa. Czy można powstrzymać działania gminy?

W praktyce wszystko zależy od konkretnych okoliczności. Należy bowiem pamiętać, że zasadniczym celem pomocy udzielanej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zapewnienie korzystającemu z bonifikaty własnego lokalu. Oczywiście, mogą się zdarzyć przypadki, w których sytuacja życiowa nabywcy diametralnie się pogorszy i nie będzie on w stanie nie tylko utrzymać swojego stanu posiadania, ale będzie również zmuszony do sprzedaży. Zgodnie z duchem ustawy w celu zachowania upustu powinien on te środki przeznaczyć w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. Brak wypełnienia tego obowiązku może narazić go na konieczność zwrotu bonifikaty. Gmina po otrzymaniu informacji od notariusza weryfikuje, na jakie cele zostały przeznaczone pieniądze. Jeżeli się okaże, że posłużyły innym celom niż mieszkaniowe, a rada gminy nie odstąpi od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, otrzymany upust powinien być jej zwrócony. Gdy tak się nie stanie gmina standardowo kieruje do sądu sprawę o zapłatę.
W takiej sytuacji sąd, w zależności od oceny materiału dowodowego, zasądza dochodzoną należność na rzecz gminy bądź też oddala powództwo. W ostatnim czasie jeden z sądów rejonowych na Pomorzu doszedł do wniosku, że jest to żądanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i oddalił powództwo. W jego ocenie zasądzenie bonifikaty od pozwanego w realiach rozpoznawanej sprawy doprowadziłoby go do ubóstwa, a jednocześnie pozbawiło godnych warunków życia, do których ma prawo ze względu na swój wiek i stan zdrowia.
W konsekwencji można uznać, że niekiedy żądanie zwrotu bonifikaty przez gminę, mimo nieprzeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży zakupionego z upustem lokalu na cele mieszkaniowe, będzie niedopuszczalne. Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu cywilnego (art. 5) nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie uprawnionego nie jest bowiem uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Podstawa prawna
Art. 68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy zwrot wsparcia jest uzasadniony

Czytelnik otrzymał od rodziców mieszkanie wykupione przez nich od gminy z dużą bonifikatą. Po dwóch latach od darowizny zdecydował się na sprzedaż lokalu. Teraz otrzymał wezwanie od gminy domagające się zwrotu bonifikaty. Czy musi płacić?

W praktyce osoby, które dostały od rodziców mieszkanie wykupione przez nich od gminy z bonifikatą, będą musiały ją zwrócić, jeżeli sprzedadzą je przed upływem pięciu lat od wykupu od gminy. Taką interpretację przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami potwierdził w jednej z ostatnich uchwał Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 30/13). W jego ocenie w takiej sytuacji obowiązek zwrotu bonifikaty obciąża obdarowanego.
Dodatkowo z orzecznictwa wynika, że w takiej sytuacji dla oceny zmieniających się na przestrzeni ostatnich lat przepisów miarodajny powinien być czas dokonywania czynności prawnej umożliwiającej rozporządzenie mieszkaniem (w tym przypadku darowizny), a nie chwila wykupu lokalu od gminy.
Podstawa prawna
Art. 68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).