Procedura nabycia własności mieszkania spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego odbywa się w kilku etapach. Spółdzielca, który chce uzyskać pełną własność zajmowanego lokalu, powinien najpierw skierować kroki do administracji i złożyć wniosek o przekształcenie. Procedura uwłaszczenia kończy się zawarciem aktu notarialnego i wpisem do księgi wieczystej właściciela. Spółdzielnia musi przeprowadzić całą procedurę w ciągu 6 miesięcy.
Wniosek do spółdzielni
Każda osoba (niezależnie od tego, czy posiada członkostwo), której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może zażądać od spółdzielni, aby ta zawarła z nią umowę o przeniesienie własności lokalu. W tym celu musi złożyć do zarządu stosowny wniosek, w którym zostanie sformułowane żądanie przekształcenia. Spółdzielnia nie ma przy tym
prawa pobierać żadnych dodatkowych opłat za złożenie i rozpatrzenie żądania.
Wniosek powinien zawierać dane osoby, która ubiega się o przeniesienie własności, jak również informacje o samym lokalu. W treści należy umieścić wzmiankę o przysługującym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, oznaczyć lokal (adres, piętro). Następnie trzeba sformułować żądanie o przekształcenie przysługującego prawa w prawo odrębnej własności i podać podstawę prawną. W przypadku przekształcenia mieszkania własnościowego w odrębną
własność jest to art. 17
14 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). We wniosku należy również zobowiązać się do uregulowania ewentualnych należności z tytułu przekształcenia i poprosić o ich wcześniejsze wyliczenie. Wniosek trzeba opatrzyć własnoręcznym podpisem.
Kierując swoje kroki do administracji spółdzielni warto zabrać ze sobą dwie kopie wniosku. Jedną należy zostawić w spółdzielni, a drugą z poświadczeniem daty złożenia, zabierać ze sobą w celach dowodowych.
Wyliczenie kosztów
Złożenie wniosku wszczyna procedurę przekształceniową przed organami spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu spłaty przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych (np. tzw.
czynsz, składki na fundusz remontowy).
Po uregulowaniu ewentualnych zaległości spółdzielnia zawiera umowę o własności lokalu. W sumie musi to zrobić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wyjątkiem jest sytuacja, w której nieruchomość posiada nieuregulowany stan
prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Chodzi tutaj o nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej czy zbioru dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Nieuregulowany stan prawny występuje także wtedy, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub też wznieśli go jej poprzednicy prawni.
Umowa u notariusza
Ostatnim etapem przekształcenia mieszkania spółdzielczego we
własność hipoteczną jest podpisanie umowy cywilnoprawnej przed notariuszem.
Zgodnie z treścią ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2013 r. wynosi ono 1600 zł) plus 23 proc. VAT. Do tego należy w praktyce doliczyć najczęściej koszty wypisów, które w zależności od cennika kancelarii wynoszą kilkadziesiąt złotych.
Do kosztów sporządzenia aktu należy doliczyć także opłatę sądową związaną z założeniem księgi wieczystej, tj. 60 zł. Zgodnie z art. 42. ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o wpis w księdze wieczystej jest pobierana opłata stała w kwocie 200 zł. Za wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie (użytkownika wieczystego, własności gruntu) trzeba będzie doliczyć co najmniej 100 zł.
Wykup mieszkania
Wniosek o przeniesienie własności lokalu mogą złożyć w podobnym trybie również osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie lokatora spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową (wkładu mieszkaniowego). Chodzi o odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Spółdzielca musi pokryć również zadłużenie z tytułu opłat mieszkaniowych.
Podobnie jak przy przekształceniu prawa spółdzielczego własnościowego, spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Na przeszkodzie może stanąć jedynie nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy (tj. 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę) oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
Monit do zarządu
Jeżeli po złożeniu wniosku upłynie ustawowy termin na przeniesienie własności, a zarząd nie poinformował spółdzielcy o powodach, które uniemożliwiły mu załatwienie wszystkich formalności na czas, można zareagować na bezczynność.
W pierwszej kolejności należy wysłać do zarządu spółdzielni pismo monitujące i wskazać w nim, że mimo upływu przewidzianego czasu wniosek do tej pory nie został zrealizowany. Zarząd musi ustosunkować się do pisma. Jeżeli tego nie zrobi albo udzieli wymijającej odpowiedzi, trzeba przemyśleć decyzję o złożeniu pozwu do sądu. Jest to jednak uzasadnione tylko wtedy, kiedy zarząd nie robi nic w kierunku uwłaszczenia. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego, czyli prośba o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli. W tym przypadku będzie to decyzja spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu.
Tam, gdzie zarządy robią podziały czy składają wnioski o zasiedzenie, należy uzbroić się w cierpliwość.
Wzór wniosku o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność
Warszawa, 4 września 2013 r.
Maria Nowak
00-023 Warszawa, ul. Waleczna 4 m. 1
tel. kom. 321 123 456
Do Zarządu
Spółdzielni Mieszkaniowej Miś
w Warszawie
Wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność
Jako uprawniony członek spółdzielni posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 1 położonego w budynku przy ul. Walecznej 4, piętro 2 występuję o przekształcenie przysługującego mi prawa do lokalu w prawo odrębnej własności zgodnie z art. 1714 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) w brzmieniu nadanym mu ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873).
Jednocześnie wnoszę o podanie ewentualnych kwot, jakie powinnam dopłacić tytułem rozliczenia się ze spółdzielnią zgodnie z art. 1714 ust. 1 pkt 1–2 powyższej ustawy.
...................................................................
Maria Nowak
................................................................................................
Potwierdzenie odbioru wniosku przez spółdzielnię
Wzór pisma monitującego do spółdzielni mieszkaniowej
3 września 2013 r.
Janina GapysŁowicz,
99-400 Łowicz, ul. Horyzontalna 8 m. 12
tel. kom. 508 123 456
Do Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Słonecznik
w Łowiczu
W sprawie realizacji wniosku o nabycie odrębnej własności mieszkania
W nawiązaniu do wniosku o nabycie odrębnej własności do przysługującego mi mieszkania spółdzielczego własnościowego, jaki złożyłam do tutejszej spółdzielni 11 stycznia 2013 r., pragnę zauważyć, że nie został on zrealizowany mimo upływu 6 miesięcy od daty jego złożenia.
W związku z tym żądam jego niezwłocznej realizacji na warunkach art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. z późn. zm. (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 116 z późn. zm.). Jednocześnie zwracam się z wnioskiem o udzielenie pisemnych wyjaśnień dotyczących przyczyn takiego opóźnienia.
Wnoszę również o przygotowanie umowy notarialnej dotyczącej realizacji mojego wniosku, której treść będzie mi udostępniona przed jej podpisaniem przed notariuszem.
...................................................................
Janina Gapys
PRZYKŁADY
1. Odmowa wyodrębnienia własności lokalu
Spółdzielca w ubiegłym roku złożył wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Władze spółdzielni nie zgodziły się jednak na realizację żądania, gdyż wnioskodawca zalega z opłatami mieszkaniowymi, z których wysokością się nie zgadza. Spółdzielnia mogła więc odmówić przekształcenia. Niespłacenie przez członka spółdzielni zadłużenia z tytułu opłat pobieranych w celu pokrycia kosztów związanych z eksploatacją i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na jego lokal oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni uzasadnia bowiem odmowę zawarcia przewidzianej w art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowy przeniesienia własności lokalu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2012 r., sygn. akt V CSK 530/2011).
2. Odpowiedzialność za nieuzasadnione opóźnienia
Zygmunt P. wysłał już dwa monity o przyspieszenie wykupu mieszkania lokatorskiego. Od sąsiadki dowiedział się, że prezes spółdzielni, który zwleka z podpisaniem umowy, może być ścigany przez policję. Zgodnie jednak z obowiązującą ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych nie można karać członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych za nieuzasadnione opóźnienia w realizacji wniosków o przekształcenie lokali spółdzielczych. Taką ewentualność przewidywał jeszcze w 2008 r. art. 272 tej ustawy. Każdy, kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, prokurentem, syndykiem albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszczał do tego, że spółdzielnia nie zawierała umowy o przeniesienie własności lokalu w ustawowym terminie, podlegał karze ograniczenia wolności albo grzywny. 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny uznał jednak ten przepis za niezgodny z ustawą zasadniczą i został on skreślony (sygn. akt P 16/2008).
Podstawa prawna
Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594 z późn. zm.).
Subskrybuj nas na Youtube