Chaos prawny – tak Kamilla Dołowska, przedstawicielka rzecznika praw obywatelskich (RPO), określiła sytuację, w której pozostawiono do uregulowania w statutach spółdzielni całokształt zagadnień związanych z rozliczeniem wkładów mieszkaniowych wpłacanych w przeszłości. Brak ustawowych reguł gry doprowadził do tego, że każda spółdzielnia regulowała te kwestie dowolnie, przeważnie niekorzystnie dla uprawnionych. Do biura rzecznika trafia w tej sprawie rocznie kilkadziesiąt skarg. W efekcie prof. Irena Lipowicz, RPO, złożyła wniosek o stwierdzenie niekonstytucyjności przepisu przyznającego spółdzielniom taką władzę.
– Nie znalazłam ani jednego statutu, który prawidłowo regulowałby zasady zwrotu wkładów – podnosiła na wczorajszej rozprawie w Trybunale Konstytucyjnym przedstawicielka rzecznika.
Problem narastał od 2007 r., kiedy dokonano nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 z późn. zm.). Co prawda zakwestionowany art. 8 ust. 3 obowiązuje od wejścia w życie ustawy, a więc od 2001 r., jednak na skutek zmian sprzed 6 lat usunięto przepisy dotyczące waloryzacji wkładu. Wcześniej ustawa określała zasady, na jakich obliczało się należność z tytułu wkładu zwracaną uprawnionym po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. I opierając się na tych wytycznych, spółdzielnie uchwalały w statutach szczegóły.
Dziś sytuacja bardziej przypomina Dziki Zachód niż przemyślaną regulację prawną. Gdy wygasa prawo, co do zasady spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Nie jest to jednak możliwe w przypadkach wygaśnięcia prawa przysługującego małżonkom w wyniku niedopełnienia przez nich wymogów po rozwodzie czy unieważnieniu małżeństwa i niedopełnienia wymogów przez współmałżonka po śmierci tego, któremu przysługiwało prawo do lokalu. Wówczas małżonek, dzieci lub inni bliscy mogą się ubiegać o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie prawa. Jeżeli zrealizują te roszczenia, wówczas spółdzielnia będzie musiała rozliczyć się z dokonanego przed laty wkładu. I tu sprawa się komplikuje, bo ustawa nie określa zasad tych rozliczeń.
Trybunał podzielił pogląd RPO. Orzekł, że art. 8 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim zawiera upoważnienie spółdzielni do uregulowania w statucie zasad rozliczenia z tytułu zwrotu wkładu, w sytuacjach gdy sam lokal nie podlega zbyciu w drodze przetargu, jest niezgodny z konstytucją.
Przesądziło o tym to, że statut jest umową zawieraną z woli stron (spółdzielni z jej członkami), nie może zatem regulować praw i obowiązków innych osób, a także fakt, że osoby te nie mogą uczestniczyć w procesie uchwalania statutu ani go zaskarżyć. To pozbawia ich prawidłowej ochrony prawa do wkładu mieszkaniowego.
– Skoro prawo do wkładu mieszkaniowego jest prawem majątkowym, to uregulowanie jego zakresu podmiotowego i przedmiotowego, w tym zasad zwrotu, powinno nastąpić w ustawie – podsumował Marek Kotlinowski, sędzia sprawozdawca.
TK podkreślił, że teraz konieczne jest uregulowanie tego na poziomie ustawowym.
– Osoby, które czują się poszkodowane rozliczeniem ze spółdzielnią mieszkaniową według ustalonych przez nią dowolnie zasad, mogą domagać się odszkodowania, a jeżeli spór w tej sprawie został już rozstrzygnięty przez sąd, wówczas mogą się domagać wznowienia postępowania – komentuje skutki orzeczenia sędzia Teresa Mróz z Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
W Sejmie jest 7 projektów zmian przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych
Jeden z nich – projekt wniesiony przez posłów SLD – przewiduje ustalenie ustawowych warunków finansowych i zawierania z członkiem umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, a także określenie zasad wypłaty osobom uprawnionym wkładu mieszkaniowego w wypadku wygaśnięcia prawa i nieopróżnienia lokalu oraz wnoszenia wkładu przez osobę uzyskującą spółdzielcze lokatorskie prawo do tego lokalu.
ORZECZNICTWO
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 27 czerwca 2013 r., sygn. akt K 36/12.