Problemem jest sytuacja, gdy spółdzielcze prawo do lokalu wygasa, ale jego zbycie nie następuje w drodze przetargu. Ustawa nie określa, jak ma wówczas wyglądać rozliczanie wniesionego wkładu mieszkaniowego, tylko odsyła w tej kwestii do statutu spółdzielni.

Jeśli zarówno prawo do lokalu, jak i prawo do wkładu przejmuje ten sam podmiot (np. małżonek zmarłego spółdzielcy) – problemu nie ma. Schody zaczynają się wtedy, kiedy nabywają je dwie różne osoby. Jak orzekł trybunał, niekonstytucyjność regulacji polega na tym, że rozciąga ona „moc wiążącą statutu spółdzielni (...) na osoby, które w ogóle nie są jej członkami i nie mają żadnego wpływu na treść uchwalonego statutu ani nie mogą poddać jego postanowień kontroli sądowej” (wyrok z 27 czerwca 2013 r., sygn. akt K 36/12). Jest to sprzeczne z zasadą sprawiedliwości społecznej.

Wkład staje się bowiem samodzielnym prawem majątkowym w chwili wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu. To drugie jest niezbywalne i niedziedziczne. Co do zasady w takich przypadkach ogłasza się przetarg na ustanowienie odrębnej własności. Nie przeprowadza się go jednak, jeśli roszczenie o ustanowienie prawa do lokalu zgłoszą bliskie osoby dotychczasowego mieszkańca lub inni członkowie spółdzielni, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.

Sam wkład jest jednak prawem majątkowym spadkobierców osoby, która go wniosła lub jej samej – gdy wspomniane uprawnienie wygasło w inny sposób. Oczywiste jest, że chcą oni, by był on jak najwyższy. Natomiast uzyskujący prawo do lokalu chcieliby ponieść jak najmniejsze koszty. W praktyce więc spółdzielnie bardzo różnie określają zasady wypłat. I są one często niekorzystne dla osób, które są uprawnione do otrzymania równowartości wkładu.

Trybunał podniósł, że „w obecnym kształcie kwestionowany przepis nie gwarantuje należytej ochrony prawu do wkładu mieszkaniowego będącemu prawem majątkowym”. Nie pozwala on osobom, które mają roszczenie o jego wypłatę, samodzielnie ocenić wartości tej wierzytelności.

Efekt? Obecne brzmienie ustawy daje spółdzielni nieograniczoną swobodę w określaniu zasad wypłaty. Regulacja nie zawiera bowiem nawet wskazówek co do treści, jaka ma znaleźć się w statucie.

Ustawę zaskarżył do trybunału rzecznik praw obywatelskich.

„Od dnia wejścia w życie proponowanej ustawy członkowie i spadkobiercy będą mogli liczyć na uzyskanie zwrotu wkładu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa w jego rynkowej wartości. Rynkową wartość (nie niższą i nie wyższą) będzie płaciła też osoba przejmująca prawa do lokalu” – czytamy w uzasadnieniu senackiego projektu.

Proponowana nowelizacja przywraca stan prawny sprzed 31 lipca 2007 r. Wtedy został uchylony art. 10 ust. 4 nowelizowanej ustawy, który regulował sporną kwestię.

Etap legislacyjny

Projekt przed I czytaniem