Umowa najmu lokalu określa główne prawa i obowiązki stron. Jednym z ważniejszych jej postanowień są jednak te, które wiążą się z wysokością i zasadami ponoszenia odpłatności za wynajmowany lokal mieszkalny. W praktyce wysokość czynszu jest też najczęstszym przedmiotem negocjacji stron. Nie oznacza to jednak, że raz ustalona przez strony będzie obowiązywać cały czas, tym bardziej że sama umowa może być zawarta na kilka bądź kilkanaście lat. W konsekwencji ustalona w umowie najmu stawka czynszu może się zmienić, oczywiście na ogół w górę – na niekorzyść najemcy.
Pewne regulacje co do zakresu dopuszczalnej podwyżki mogą znajdować się w umowie stron. Ograniczenia w podnoszeniu stawek czynszu zawiera jednak przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej przepisami właściciel może podwyższyć czynsz, jak również inne opłaty związane z używaniem lokalu (np. wind, domofonu itp). Przepisy wprowadzają tu jednak pewne ograniczenia: właściciel może np. zmienić czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. W takim przypadku termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. W praktyce jednak w umowach najmu trudno znaleźć przykłady dopuszczające dłuższy termin wypowiedzenia wysokości czynszu. Byłoby to bowiem nieopłacalne dla właściciela.
Reklama

Reklama

Ważna procedura

Ustawa o ochronie praw lokatorów, poza terminami wypowiedzenia, określa również sam tryb i skutki takiej zmiany oraz uprawnienia lokatorów wobec propozycji właściciela. Przede wszystkim należy pamiętać, że wypowiedzenie wysokości czynszu nie może być dokonane w dowolny sposób. Pod rygorem nieważności ustawa w tym przypadku wymaga formy pisemnej. Właściciel nie może też zaskakiwać lokatorów częstymi podwyżkami. Przepisy przewidują, że podniesienie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Przy tym termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Wyjątkiem od zasady dokonywania podwyżek jedynie co sześć miesięcy jest zmiana opłat niezależnych od właściciela (np. za energię elektryczną albo wywóz śmieci). Te ostatnie mogą być zmieniane częściej. W takim jednak przypadku właściciel musi przedstawić lokatorom pisemne zestawienie opłat wraz z uzasadnieniem ich podniesienia.
Należy jednak pamiętać, że nie w każdym przypadku podwyżka czynszu musi być uzasadniona. Zgodnie z przepisami konieczność jej motywowania zależy od tego, czy po jej wprowadzeniu wysokość czynszu przekroczy limit 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, czy też nie. Samą wartość odtworzeniową oblicza się, stosując definicję ustawową i dane statystyczne. W przypadku zatem gdy wysokość czynszu nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej ani nie przekroczy tego poziomu po podwyżce, to wynajmujący ma swobodę we wprowadzaniu nowych opłat.
Inaczej jest, gdy dochodzi do zmiany, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. W takim przypadku przepisy chronią lokatorów i wymagają do wprowadzenia podwyżek szczególnych powodów.
Pierwszym z nich może być sytuacja, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat na poziomie, który zapewniłby pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniłby zwrot kapitału i zysk. Drugim przypadkiem jest inflacja. W konsekwencji podniesienie czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji zawsze jest uznawane za usprawiedliwione.

Obrona lokatora

Podniesienie czynszu nie oznacza jednak, że lokator pozbawiony jest obrony. W pierwszej kolejności może on żądać uzasadnienia takiej decyzji właściciela. Zgodnie z przepisami na pisemne żądanie lokatora wynajmujący musi przedstawić – również na piśmie – przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma na to 14 dni od dnia otrzymania żądania najemcy. Nieudzielenie takich wyjaśnień w ogóle bądź udzielenie ich po terminie wywołuje poważne konsekwencje. W takim przypadku wprowadzenie podwyżki staje się bowiem nieważne i nie wywołuje skutków prawnych.
Niezależnie od tego lokator po otrzymaniu informacji o podwyżce, jeżeli jej nie akceptuje, może w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówić na piśmie zgody na podwyżkę. Z tym że w takiej sytuacji umowa najmu z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (bądź terminu dłuższego, jeśli taki został ustalony dla wypowiedzenia wysokości czynszu w umowie) ulegnie rozwiązaniu.
Ostatnim rozwiązaniem, na które może się zdecydować lokator nieakceptujący podwyżki, jest zakwestionowanie jej wysokości w postępowaniu sądowym. W takim przypadku może on w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest co prawda zasadna, lecz w mniejszej wysokości. Przy tym w razie procesu sądowego ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza pewne ułatwienie dla wynajmującego. Nakłada ona bowiem na właściciela lokalu obowiązek udowodnienia, że podwyżka właśnie w takiej wysokości była usprawiedliwiona. Do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu, kończącego postępowanie w sprawie, lokator uiszcza czynsz czy inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości.
Dopiero gdy w sądzie zapadnie prawomocny i niekorzystny dla lokatora wyrok, będzie on musiał opłacać wyższy czynsz. W takiej sytuacji będzie też zobowiązany dopłacić właścicielowi za poprzednie miesiące kwoty odpowiadające różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem. I to od upływu terminu wypowiedzenia.
Podniesienie czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji zawsze jest uznawane za usprawiedliwione

Wzór pozwu o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu

Powód: Jan Nowak Kołobrzeg, 5 sierpnia 2013 r.

ul. Długa 8/15

78-100 Kołobrzeg

PESEL 50022413245

Pozwany: Andrzej Kowalski

ul. Przymorzu 12/12

78-100 Kołobrzeg

Wartość przedmiotu sporu: 4800 zł

Sąd Rejonowy I Wydział Cywilny w Kołobrzegu

Pozew o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu

W imieniu własnym wnoszę o:

1. Ustalenie, że wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu nr 8/15 przy ul. Długiej 8 w Kołobrzegu dokonane przez pozwanego – właściciela budynku jest nieuzasadnione.

2. Dopuszczenie dowodów z dokumentów powołanych w uzasadnieniu pozwu na okoliczności tam powołane.

3. Dopuszczenie dowodów z przesłuchania świadka: Jakuba Gołasia (wezwanie na adres ul. Długa 8/12, 78-100 Kołobrzeg) na okoliczności powołane w uzasadnieniu pozwu.

4. Rozpoznanie sprawy również pod nieobecność powoda.

5. Wydanie wyroku zaocznego w przypadkach wskazanych w ustawie.

6. Zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu.

Uzasadnienie

Powód zajmuje lokal nr 8/15 w budynku przy ul. Długiej w Kołobrzegu na podstawie decyzji administracyjnej z 16 kwietnia 1976 r., nr UM/3457/21.

Dowód: kopia decyzji administracyjnej o przydziale lokalu.

Pozwany pismem z 1 lipca 2013 r. postanowił podwyższyć czynsz powodowi i wypowiedział mu z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia dotychczasową wysokość czynszu i zaproponował nową.

Dowód: wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu.

Do tej pory powód płacił miesięcznie kwotę 300 zł, a pozwany domaga się po upływie okresu wypowiedzenia czynszu w wysokości 700 zł miesięcznie. Jednocześnie pozwany twierdzi, że nowa stawka czynszu nie przewyższa w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Pozwany nie wyraża zgody na tę podwyżkę i uważa, że jest ona nieuzasadniona i ma na celu szykanowanie najemcy i doprowadzenie do tego, by się szybko wyprowadził. Tym bardziej że inni najemcy za podobne mieszkania płacą niższy czynsz i nie otrzymali od pozwanego propozycji płacenia nowego czynszu.

Dowód: zeznania świadka Jakuba Gołasia.

Mając na uwadze, że wypowiedzenie wysokości czynszu narusza przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, powództwo jest uzasadnione.

Jan Nowak

Podpis

Załączniki:

1. Kopia decyzji administracyjnej o przydziale lokalu z 16 kwietnia 1976 r., nr UM/3457/21,

2. Pismo z 1 lipca 2013 r. wypowiadające wysokość czynszu,

3. Odpis pozwu wraz z załącznikami.

PRZYKŁADY

1. Właściciel nie może podwyższać czynszu dowolnie

Właściciel kamienicy postanowił podnieść lokatorom opłaty. W związku z wysokimi kosztami utrzymania nieruchomości i przeprowadzeniem niezbędnych remontów w okresie wakacyjnym w lipcu zdecydował o wprowadzeniu nowej wysokość stawek czynszu – począwszy od sierpnia. Lokatorzy w większości zaakceptowali stawki, jednak kilku z nich nie wyraziło na to zgody. Wszystko dlatego, że czynszu nie można podnosić dowolnie. Trzeba to zrobić pisemnie i najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. A to oznacza, że nowe stawki nie będą obowiązywać od sierpnia, skoro poprzednie zostały wypowiedziane dopiero w lipcu.

W umowie najmu strony mogą określić dłuższy okres wypowiedzenia wysokości opłat – ale nie krótszy. Wypowiedzenie wysokości czynszu dokonane bez zachowania procedur przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego będzie więc nieważne. W konsekwencji dopiero po upływie terminów wypowiedzenia lokatorzy związani będą nowymi stawkami czynszu.

2. Brak płatności nie zawsze uzasadnia wypowiedzenie umowy

Właściciel kamienicy podwyższył czynsz. Sprawa trafiła do sądu i niektórzy lokatorzy postanowili zaprzestać płacenia czynszu aż do czasu wyroku. Ale to błąd. W wyroku sąd rozstrzygnie o wysokości czynszu i o tym, czy podwyżka zaproponowana przez właściciela jest zgodna z przepisami. Nie oznacza to jednak, że wniesienie powództwa do sądu zwalnia najemcę z obowiązku uiszczania czynszu. W związku z tym, że na wydanie prawomocnego orzeczenia należy trochę poczekać, do tego czasu należy płacić czynsz w dotychczasowej wysokości. Zlekceważenie tego obowiązku może spowodować poważne konsekwencje. W praktyce bowiem odmawiając uiszczania czynszu w terminie, lokator popada w zwłokę z zapłatą. Jeżeli pozostaje w niej co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo że został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczono mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, właściciel może wypowiedzieć umowę. Co ważne, zwłoki w płatności czynszu nie usprawiedliwia to, że w sądzie toczy się spór o ustalenie jego wysokości.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.).