Hipoteka ciążąca na mieszkaniu, domu czy działce często jest postrzegana jako przeszkoda, która uniemożliwia sprzedaż albo kupno danej nieruchomości. Czy można kupić albo sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?

Hipoteka

Hipoteka to bardzo ważna instytucja prawa cywilnego – ograniczone prawo rzeczowe pozwalające zabezpieczyć wykonanie zobowiązania. Umożliwia wierzycielowi uzyskanie należnych mu pieniędzy z sumy otrzymanej ze sprzedaży przez komornika nieruchomości obciążonej hipoteką (lub niektórych praw, np. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu czy użytkowania wieczystego gruntu) – wówczas gdy dłużnik sam nie płaci.

Kupno i sprzedaż są możliwe, nawet z hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalna, jednak należy pamiętać, że zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.

Kupując nieruchomość, nabywca akceptuje więc fakt jej zakupu z istniejącym obciążeniem, a wierzycielowi hipotecznemu w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego.

Innymi słowy: zmiana właściciela nieruchomości (np. na skutek jej sprzedaży) nie ma wpływu na istnienie hipoteki, zaś nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym.

Tak więc zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który dalej może dochodzić roszczeń od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości.

Ważne
W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

Czy można kupić nieruchomość obciążoną hipoteką i jakie łączy się z tym ryzyko?

Gdy zakupimy nieruchomość obciążoną hipoteką, wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić roszczeń z nieruchomości, gdy jego dłużnik osobisty nie spełni świadczenia w określonym terminie, mimo że zmieni się właściciel nieruchomości.

Istnieje więc ryzyko utraty nieruchomości, gdyż wierzyciel hipoteczny będzie mógł przeprowadzić z niej egzekucję.

Aby bezpiecznie kupić obciążoną nieruchomość, należy dążyć do tego, aby dług został spłacony w całości przed podpisaniem umowy notarialnej.

Komornik szybciej złoży wniosek o wpis do księgi
Komornik szybciej złoży wniosek o wpis do księgi

Zobacz również

Gdy jednak jest to niemożliwe, dług wobec banku czy innego wierzyciela może za zgodą sprzedającego dłużnika zostać zapłacony bezpośrednio przez kupującego w ramach zapłaty całości lub części ceny.

Wówczas wygaśnięcie zobowiązania wobec wierzyciela (np. banku), polegające na spłacie długu, powoduje wygaśnięcie hipoteki. Koniecznie należy jednak pamiętać o wykreśleniu jej z księgi wieczystej nieruchomości.

Podstawa prawna:
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego ( Dz.U. z dnia 1 grudnia 1964 r. z późn. zm.)