Każdy właściciel, nawet po wielu latach, będzie mógł podważyć niezgodną z ustawą uchwałę własnej wspólnoty mieszkaniowej. Takie zmiany przewiduje poselski projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który jednocześnie gruntownie zmienia zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Na pierwszym posiedzeniu po wakacjach projektem będą zajmować się posłowie.
Zmiana z jednej strony ułatwia mieszkańcom walkę z bezprawnymi uchwałami. Ale z drugiej – może wprowadzić niepewność w zarządzaniu.
Tylko 6 tygodni
Dziś we wspólnotach mieszkaniowych mieszkańcy mają jedynie 6 tygodni na zakwestionowanie uchwały. Czas liczy się od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
– Po tym terminie uchwała staje się prawomocna. Bo to termin zawity, który nie podlega przywróceniu – wyjaśnia Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.
– To krótki termin. Ale chodzi o to, aby uniknąć niepewności we wspólnocie mieszkaniowej. Ponadto mimo zaskarżenia z zasady uchwały te podlegają wykonaniu, bo dotyczą bieżących spraw związanych z nieruchomością.
Tylko na wniosek sąd może wstrzymać wykonanie uchwały, jeśli uzna, że jest to konieczne – wyjaśnia sędzia Maja Smoderek, rzecznik prasowy ds. cywilnych Sądu Okręgowego w Warszawie.
Obecnie właściciel lokalu może zaskarżyć w tym jedynym trybie uchwałę do sądu zarówno z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, jak i wtedy, gdy jest niezgodna z umową właścicieli albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
– W praktyce najczęściej członkowie wspólnot mieszkaniowych kwestionują prawidłowość zarządzania nieruchomością wspólną – wskazuje sędzia Maja Smoderek.
Tłumaczy, że w grę wchodzą zazwyczaj kwestie związane z podważaniem wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, planu gospodarczego dotyczącego nieruchomości wspólnej, zatwierdzenia sprawozdania zarządu.
Bez terminu
Zgodnie z projektem właściciel będzie miał do wyboru trzy ścieżki kwestionowania uchwał. Pierwsza to uchylenie w terminie 6 tygodni wówczas, gdy uchwała będzie sprzeczna z umową właścicieli lokali albo będzie naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub interesy właściciela lokalu. Druga to stwierdzenie przez sąd nieważności uchwały sprzecznej z ustawą. A trzecia – ustalenie nieistnienia uchwały.
– W projekcie poselskim proponuje się przeniesienie zasad podważania uchwał w spółdzielniach na grunt wspólnot. I to mimo, że budzą wiele wątpliwości – dziwi się Grzegorz Abramek.
Obawia się, że doprowadzi to do tego, że można będzie we wspólnotach zaskarżyć uchwałę, zarzucając jej nieważność w każdym czasie, choćby po 10 latach.
– Powstaje pytanie, czy ta sprzeczność uchwały z ustawą będzie rozumiana szeroko i będzie mogła też dotyczyć naruszenia przepisów proceduralnych: np. uchwałę poparła co prawda odpowiednia liczba mieszkańców, ale proces zbierania podpisów pod nią był nieprawidłowy – zastanawia się Abramek.
– Nowelizacja jest nieprzemyślana i oparta na założeniach wyłącznie teoretyczno-prawnych, bez odniesienia do praktyki – podsumowuje.
Według Abramka zarządy wspólnot będą mieć w praktyce problem z odpowiedzią, czy sfinansowanie remontu ogrodzenia lub termomodernizacji ze środków zgromadzonych na remonty jest zgodne z ustawą, czy nie. Teraz po sześciu tygodniach mają już jasność: nikt już nie może uchwały zakwestionować, a więc można bez obaw wydawać środki. Po nowelizacji nie będzie to takie oczywiste.
Lepiej dla właścicieli
– We wspólnotach jest dziś tak, jak kiedyś w spółdzielniach mieszkaniowych. Może obowiązywać nawet uchwała sprzeczna z prawem czy wykraczająca poza zakres kompetencji zebrania właścicieli. Wystarczy, że nikt z właścicieli nie zdążył jej zaskarżyć w terminie 6 tygodni. Wówczas akt taki jest niemal nie do podważenia, a stan bezprawny ulega trwałemu usankcjonowaniu – podkreśla prof. Krzysztof Pietrzykowski, sędzia SN, specjalista prawa spółdzielczego z Uniwersytetu Warszawskiego.
Wskazuje, że zdarzają się nawet uchwały wzywające do popełnienia przestępstwa albo takie, które wkraczają w dziedzinę prawa finansowego. Według niego nowe regulacje poprawią sytuację członków wspólnoty, skoro nawet po upływie 6 tygodni będą mogli podważyć uchwały ewidentnie niezgodne z prawem.
– Przy nieważności uchwała będzie nieważna od samego początku i ewentualny wyrok sądowy będzie miał charakter deklaratywny, czyli potwierdzający. Natomiast przy uchyleniu uchwały wyrok będzie miał charakter konstytutywny, czyli dopiero po wyroku uchwała stanie się nieważna – tłumaczy ekspert.
Z kolei nieistnienie uchwały będzie wchodziło w grę wtedy, gdy uchwała została przyjęta poza wszelkimi procedurami: na towarzyskim spotkaniu albo bez uzyskania większości głosów.
Etap legislacyjny
Projekt ustawy przed pierwszym czytaniem
Komentarze(10)
Pokaż:
NajnowszePopularneNajstarszeInwestycje powinny mieć ekonomiczne uzasadnienie i zapewnienie takiego finansowania aby właściciele mogli unieść te obciążenia. Inwestycyjne robienie sztuki dla sztuki wcześniej czy później odbiją się czkawką wszystkim współwłaścicielom. Ale żeby to opracować i przewidzieć trzeba mieć jednak dostateczną wiedzę. Zajmuję się zarządzaniem od ponad dziesięciu lat. I przeraża mnie często GŁUPOTA naszych pożal sie Boże wybrańców narodu, którzy dla swoich partyjnych celów forsują często idiotyczne pomysły. Ale oni mieszkają przeważnie w swoich willach i nie mają zielonego pojęcia o wspólnotach mieszkaniowych. kasa idzie do kieszeni zamiast na opracowania ekspertz przez ludzi, którzy się na tym znają.
Dziękuję za odpowiedź. Chciałabym jeszcze wiedzieć co można zrobić, jeśli wspólnota przegłosuje np. kosztowne ogrodzenie bloku nikomu nie potrzebne.Będzie zaciągała na to kredyt, którego niektórzy lokatorzy nie udźwigną.
UoWL - mimo, że w wielu miejscach niedoskonała - spełnia swoje zadania. Proponowane od paru tygodni zmiany zmierzają do destabilizacji funkcjonowania wspólnot, gdzie bardzo ciężko jest zebrać >50% głosów za daną uchwałą (nawet gdy dana uchwała nie budzi żadnych kontrowersji), głównie z lenistwa mieszkańców...
z tego co wiem to wspólnoty biorą kredyt pod fundusz remontowy (rachunek bankowy wspólnoty). Raty są opłacane z tego rachunku i stanowi on zabezpieczenie dla banku. Właściciel nic nie dopłaca! Płaci tylko na fundusz rem. swoją składkę
Ps. Jestem w zarządzie od kilkunastu lat. Za nami wymiana okien, remont dachu, wymiana instalicji na klatkach do liczników w mieszkaniach, remont klatek itd. Tylko na elektrykę i remont (nie malowanie) klatek wzieliśmy kredyt i spłacamy go już 3 rok.
Kupiłem lokal o wartości kilkuset tysięcy i nic mnie nie obchodzi. Oni mają zadbać by było czysto, ładnie, pomalowane klatki. Ja płacę i wymagam. Kupiłem rzęcha za 3000 zł., to latam ze ściereczką ścieram kurze, czytam jakie oleke i kiedy się wymienia, jak pojawi się jakś rysa to dostaję białej gorączki. We wspólnocie oni mają mi wszystko załatwić. Jak łaskawie przyjdę na zebranie to po to aby "im" nawtykać.