Subskrybuj nas na Youtube
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego otworzył drogę do oddawania dawnym właścicielom znacjonalizowanych terenów. Stworzył jednak problem, kto ma zapłacić odszkodowania użytkownikom ogródków działkowych.
/>
Trybunał Konstytucyjny w wyroku 11 lipca (sygn. K 8/10) uznał, że przepis ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U z 2005 r. nr 169, poz. 1419 ze zm.) nakazujący w przypadku likwidacji ogrodu działkowego zapewnić działkowcom teren zastępczy, uzbrojony tak jak ogród likwidowany, jest niekonstytucyjny. Jednocześnie utrzymał jednak w mocy artykuł nakazujący w takiej sytuacji wypłatę odszkodowania użytkownikom działek. Kłopot w tym, że nie wiadomo, kto ma płacić: ustawa mówi, że ten, kto w likwidacji ogrodu ma interes.
Zaspokojenie w naturze
Jeśli ogród działkowy likwidowany jest np. pod budowę drogi czy stadionu, sprawa jest jasna: płacić powinien inwestor, a więc na ogół gmina. Problem powstaje w sytuacji, gdy ogród trzeba zlikwidować, ponieważ do gruntu roszczenia zgłaszają byli właściciele lub ich spadkobiercy. A dotyczy to blisko 30 proc. wszystkich terenów, którymi dysponuje Polski Związek Działkowców.
– Na gruncie zakwestionowanej ustawy nie było tego problemu, ponieważ nie można było zwrócić terenu, na którym znajdują się ogródki działkowe. Wszelkie roszczenia mogły być zaspokajane tylko poprzez wypłatę odszkodowania – przypomina mec. Jan Stachura z kancelarii Real Estate Recovery.
Jednak po wyroku TK roszczenia co do gruntów PZD mogą być zaspokajane także w naturze. Zgodnie z art. 20 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych w przypadku likwidacji ogrodu członkom PZD należy się odszkodowanie za „składniki majątkowe znajdujące się na działkach, a stanowiące ich własność”.
– Są to wszelkiego rodzaju naniesienia w postaci altan czy domków oraz wszelkie nasadzenia. Poza tym jeśli likwidacja następuje w okresie wegetacji roślin, wówczas z tego artykułu wynika również dodatkowe odszkodowanie w wysokości wartości rynkowej przewidywanych plonów – wyjaśnia Ryszard Grzesiuła, wiceprezes stowarzyszenia Dekretowiec.
Kto ma większy interes
– Kierując się zasadą racjonalnego ustawodawcy należy stwierdzić, że zarówno w niekonstytucyjnym art. 19 (mówiącym o konieczności zapewnienia nieruchomości zamiennej), jak i utrzymanym art. 20 chodzi o ten sam podmiot. Jednak nie da się w oparciu o brzmienie ustawy jednoznacznie go określić – mówi Jakub Ruiz z Kancelarii Bird & Bird.
– Za taki może być uznana osoba, która uzyskała prawo użytkowania wieczystego gruntu w oparciu o przepisy dekretu warszawskiego, ale też dany samorząd terytorialny. Ma on w likwidacji interes, bo będzie mógł pobierać opłaty za użytkowanie wieczyste, czego nie mógł robić, gdy na gruncie posadowiony był ogród działkowy. W dodatku, nie musi wypłacić byłemu właścicielowi ogromnego odszkodowania odpowiadającego wartości danego gruntu – zauważa prawnik.
Ryszard Grzesiuła skłania się ku poglądowi, że obowiązek ten spoczywa na osobie odzyskującej grunt.
– Wówczas ogród jest likwidowany, bo jakaś osoba fizyczna upomniała się o grunt. Decyzja o jego wydaniu zapada po przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym wszczętym na wniosek tej konkretnej osoby. Z tego wynika, że to właśnie ją można obciążyć kosztami zwrotu nakładów – tłumaczy prawnik.
– Wszystko w tej ustawie jest na głowie postawione i faktycznie ten artykuł jest jak guma: podlega różnej interpretacji. Trzeba poczekać na uzasadnienie wyroku trybunału i linię wykładniczą – ciągnie jednak Grzesiuła.
Natomiast według Jakuba Ruiza interes osoby odzyskującej grunt wcale nie jest oczywisty.
– Likwidacja ogrodu działkowego nie leży w interesie tej osoby, a jest jedynie urzeczywistnieniem przysługujących jej do nieruchomości praw.
W związku z tym dziwi decyzja trybunału pomijająca w swych bezpośrednich rozważaniach ewentualną niekonstytucyjność art. 20 wynikającą, jak może się wydawać, choćby z jego nieokreśloności, ale także z wyraźnej ingerencji w chronione w konstytucji prawo własności. Wydaje się też, że art. 19 i art. 20 ustawy były kompleksowym rozwiązaniem – przekonuje mec. Ruiz.
Według prawników Polskiego Związku Działkowców odszkodowania zarówno dla związku, jak i pojedynczych użytkowników działek powinny być wypłacane przez organ, który dokonuje zwrotu, a więc Skarb Państwa lub miasto.
– Logiczne jest, że skoro to państwo wprowadziło działkowców na ten teren, to zanim go zwrócą dawnym właścicielom, powinno najpierw rozliczyć się z działkowcami: zapłacić im za to, co przez lata w dobrej wierze zainwestowali w zaufaniu do przepisów ustawy. A ta stanowi, że to ich własność. Z tym że nigdy tak nie było, urzędnicy nie oglądali się na działkowców – mówi Bartłomiej Piech, radca prawny PZD.
Krzewy czy melioracja
Także mec. Stachura z kancelarii Real Estate Recovery uważa, że samodzielny, wyrwany z kontekstu art. 20 ustawy o ROD nie ma sensu.
– Skoro jednak TK nie doszukał się sprzeczności z konstytucją tego przepisu, to pozostał on w mocy. Ale moim zdaniem w takiej postaci się nie ostanie – mówi prawnik.
I tu rodzi się pytanie, w jaki sposób zostaną zabezpieczone interesy działkowców. W zależności od wycen rzeczoznawców odszkodowania mogą wynieść nawet 10 proc. wartości odzyskiwanego gruntu (średnio jeden działkowiec może uzyskać ok. 20 tys. zł).
Według stowarzyszenia Dekretowiec zapisy nakładające na osoby odzyskujące swoją własność obowiązki wypłaty odszkodowania byłyby jednak niesprawiedliwe.
– Odszkodowanie powinien wypłacać organ, decyzją którego ustanowiono w danym miejscu ogrody – postuluje Ryszard Grzesiuła.
– Nie wydaje mi się, by osoba, która odzyskuje teren ogródków działkowych, w dalszym ciągu miała zamiar te jabłonie pielęgnować i zbierać plony – tłumaczy mec. Stachura i dodaje, że na podstawie art. 405 k.c. istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
– Dotyczy to jednak tylko tych nakładów poniesionych na urządzenie działki, które w jednoznaczny sposób przyczyniły się do wzrostu jej wartości. Korzyść nowemu właścicielowi przyniosą na pewno urządzenia melioracyjne czy np. przepompownia ścieków.
Ale nie niechciany prezent w postaci ozdobnych tui, skoro ktoś chce wybudować np. osiedle domów jednorodzinnych – przekonuje mec. Stachura.
– To, co dla jednych jest bezwartościowe, dla większości działkowców stanowi znaczną wartość – ripostuje Bartłomiej Piecha.
Ddodaje, że także działkowcy nic w tej sytuacji nie zawinili, dlatego dobrze byłoby, gdyby odzyskujący grunt poczuwali się do wyrównania ich strat.
